Ceny nowych mieszkań dalej w górę w największych aglomeracjach

W lutym w siedmiu głównych polskich aglomeracjach deweloperzy sprzedali 4,6 tys. lokali, o 9 proc. więcej miesiąc do miesiąca i o 17 proc. więcej rok do roku – wynika z monitoringu firmy Otodom Analytics. To oznacza, że sprzedaż jest stabilna nawet bez dopalacza w postaci „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” (patrz wykres).

Otodom Analitycs za sprzedaż uznaje już umowy rezerwacyjne, dlatego w styczniu i lutym po stronie popytu efektu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” już nie ma – inaczej może być w raportach większości deweloperów, którzy jako sprzedaż wykazują umowy deweloperskie. W I kwartale br. banki rozpatrują jeszcze wnioski złożone z końcem 2023 r. Metodologia Otodom Analytics powoduje, że w danych za luty po stronie podaży zaobserwowana została pewna anomalia.

Zwrot towaru

W zeszłym miesiącu deweloperzy wprowadzili do oferty 4,7 tys. lokali, o 12 proc. mniej niż w styczniu, jednak pozostając w trendzie wyższej produkcji niż jeszcze w I połowie ubiegłego roku. Tymczasem całkowita liczba mieszkań dostępnych na rynku urosła nie o kilkadziesiąt lokali, tylko znacznie bardziej.

Okazuje się, że do oferty wróciło blisko 800 lokali zarezerwowanych wcześniej. – Wiele wskazuje na to, że były to mieszkania zarezerwowane z nadzieją na uzyskanie finansowania w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – podkreśliła Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań w Otodom Analytics.

Dla deweloperów to niewielkie zmartwienie, bo mieszkania trafiają z powrotem na rynek po aktualnych cenach, a te – jak wynika z monitoringu Otodom Analitycs – dalej rosną we wszystkich aglomeracjach.

Czytaj więcej

Budownictwo

Ceny mieszkań. Czy to koniec histerii? Program „Na start” uspokoi rynek?

Od 9 proc. w Szczecinie do 28 proc. w Krakowie zdrożały w rok nowe lokale. Lekko uspokoić rynek ma wydłużenie programu „Na start” do czterech lat. Możliwe są jednak dwucyfrowe zwyżki cen.

Ceny mieszkań coraz wyżej

Sytuacja w poszczególnych miastach jest dość mocno zróżnicowana. Cały czas z ofertą niewystarczającą wobec zapotrzebowania są Warszawa i Kraków. Gdyby sprzedaż utrzymała się na poziomie z ostatnich trzech miesięcy, a do oferty nie trafiały nowe projekty, w tych miastach wskaźnik wyprzedaży wyniósłby nieco ponad dwa kwartały. Na drugim biegunie jest Łódź, gdzie podaż przyrasta znacznie szybciej w stosunku do sprzedaży – tu wskaźnik wyprzedaży oferty to półtora roku. Zdrowy wskaźnik, świadczący o równowadze rynkowej, to cztery–pięć kwartałów.

W lutym dalej rosły średnie ceny nowych mieszkań. W Warszawie to 16,5 tys. zł za mkw., Gdańsku 15,1 tys. zł, w Krakowie pękła już bariera 15 tys. zł. W Łodzi w styczniu ceny przekroczyły 10 tys. zł i w lutym dalej rosły.

– Niestety, nie mamy dobrych wiadomości dla tych, którzy rozważając zakup mieszkania, czekają na spadki cen. Wnioski z analizy cen mieszkań w inwestycjach deweloperskich wprowadzanych do sprzedaży w lutym w największych polskich miastach są jednoznaczne. Na wszystkich analizowanych rynkach mieszkania we wprowadzonych w lutym osiedlach były droższe od tych, które były już oferowane. Zmiana warunków technicznych, której wejście w życie w 2024 r. jest przesądzone, będzie niestety sprzyjała dalszym zwyżkom – wskazała Kuniewicz.

Ziemia na wagę złota

Jednym ze składników ceny mieszkania jest koszt gruntu. Z szacunków Colliers wynika, że w 2023 r. działki pod zabudowę mieszkaniową w centrum Warszawy kosztowały w zeszłym roku 750–2500 euro (3,2–10,8 tys. zł) w przeliczeniu na mkw. możliwej do uzyskania powierzchni użytkowej (PUM). Poza centrum stolicy koszt to 350–750 euro na mkw. PUM (1,5–3,2 tys. zł). W miastach powyżej 500 tys. mieszkańców za ziemię pod mieszkania trzeba było zapłacić 200–900 euro na mkw. PUM (0,86–3,9 tys. zł).