Rafał Dębowski: Wojna wszystko zmienia

Wojna na Ukrainie zmienia także nasz świat. Przyjęliśmy już ponad dwa miliony uchodźców. A do nich dołączą następni, ich rodziny... Część pewnie pojedzie dalej szukać swojego miejsca na ziemi. Ale większość zostanie. Nie wiemy, na ile. Skala zniszczeń nakazuje przypuszczać, że na długo.

Polska stanęła przed ogromnym wyzwaniem humanitarnym. I mimo że nie byliśmy przygotowani na taki exodus, to jednak radzimy sobie. Dzięki ogromnemu zaangażowaniu społecznemu, dzięki pospolitemu ruszeniu milionów polskich serc, nasi sąsiedzi mają schronienie, mają opiekę, mają dach nad głową. Przyjęliśmy ich jak mogliśmy i gdzie mogliśmy. Często warunki są prowizoryczne, by nie powiedzieć: spartańskie. Uchodźcy przyjmują je z wdzięcznością. Ale niedługo będzie trzeba zaoferować więcej i lepiej.

Nadzwyczajna sytuacja wymaga nadzwyczajnych działań. Także prawnych. Procedowana w ekspresowym tempie specustawa ukraińska to dopiero początek zmian legislacyjnych, jakie nas czekają. Prawo nie tylko musi podążać za potrzebami. W tym przypadku prawo powinno wyprzedzić potrzeby.

Podaż nie nadąża za popytem

Każdy człowiek ma prawo do swojego miejsca na ziemi – domu. Polska stała się domem naszych sąsiadów. Ale w Polsce brakuje domów. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkalnych, jaka jest – każdy widzi. Mieszkania są coraz droższe, atrakcyjnych lokali jak na lekarstwo. Powodem jest nie tylko inflacja. To także wynik stanu prawnego.

Nie trzeba być ekonomistą, by wskazać czynniki podnoszące ceny lokali mieszkalnych. To koszt nabycia terenów, czas potrzebny na uzyskanie niezbędnych decyzji administracyjnych umożliwiających rozpoczęcie budowy, a dopiero na końcu jest koszt.

Czytaj więcej:

Podatki, Księgowość i Rachunkowość

Jak Polski Ład wpłynie na rynek nieruchomości

Pro

Na koszty nabycia gruntów wpływ ma przede wszystkim podaż terenów, ich lokalizacja, uzbrojenie w urządzenia infrastruktury technicznej. Dziś w większości dużych aglomeracji miejskich terenów przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne jest za mało. Te dostępne znajdują się w słabszych lokalizacjach, tam gdzie trzeba jeszcze doprowadzić drogę, wybudować sieci mediów etc.

A do tego najczęściej takie tereny obarczone są ryzykiem prawnym. To choćby kwestie planistyczne. Często tereny (w nieaktualizowanych latami planach zagospodarowania) nie wiedzieć czemu przeznaczone są na inne funkcje niż mieszkalne.

Często brak miejscowego planu powoduje, że nie wiadomo. czy będzie można na danym terenie postawić budynek mieszkalny. Często przeszkodą jest pozornie rolny charakter terenu. Krótko mówiąc, podaż terenów faktycznie nadających się na inwestycje mieszkaniowe nie nadąża za popytem, a to generuje wzrost cen.

Paradoks goni paradoks

Biurokracja to drugi czynnik kosztotwórczy. Im dłuższy proces przygotowywania prawnego terenu pod inwestycję, tym większe koszty stałe, koszty finansowania zaangażowanego w nabycie gruntu. A proces uzyskiwania pozwoleń na większe inwestycje mieszkaniowe z przyczyn biurokratycznych wydłużył się średnio do kilku lat (sic!).

Pisząc „biurokracja”, nie mam na myśli tempa pracy urzędów, chociaż i tu często byłoby się na co skarżyć. To absurdy prawne, skutecznie utrudniające życie deweloperom.

Ot, choćby taki paradoks: prowadząc inwestycję mieszkaniową, w której parking będzie większy niż 5000 mkw. (co nie należy do rzadkości) należy najpierw uzyskać decyzję środowiskową. Czeka się na nią miesiącami, są ośrodki, w których trwa to lata. Jeżeli nie ma miejscowego planu, taką procedurę trzeba przeprowadzić przed uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy.

Szczegółowość dokumentacji projektowej w postępowaniu środowiskowym jest wymagana niemalże taka jak w projekcie budowlanym. Inwestor musi sporządzić kosztowną dokumentację projektową, chociaż jeszcze nie zdobył decyzji o warunkach zabudowy, a więc nie wie, czy będzie mógł stawiać budynki w kształcie odpowiadającym dokumentacji przedłożonej w postępowaniu środowiskowym.

Mało tego! W 99 proc. przypadków, po kilku – kilkunastu miesiącach procedowania i opiniowania dokumentacji, wydawana jest decyzja stwierdzająca brak negatywnego oddziaływania planowanego budynku mieszkalnego na środowisko. Bo zazwyczaj garaż o powierzchni ponad 5000 mkw. nie oddziałuje negatywnie na otoczenie. Można sprawdzić statystyki.

Uprościć formalności

Byśmy wszyscy, także uchodźcy, mieli tańsze mieszkania, wystarczy, że ministerstwo znowelizuje jedno rozporządzenie w taki sposób, by właściwie określić, jakie inwestycje mieszkaniowe mogą oddziaływać na środowisko.

Można zrobić więcej i zmienić ustawę tak, żeby w razie konieczności uzyskania decyzji środowiskowej występowało się o nią zawsze przed pozwoleniem na budowę, a gdyby była konieczna jeszcze decyzja o warunkach zabudowy, wydawałoby się ją pod warunkiem uzyskania na późniejszym etapie decyzji środowiskowej.

Te dwa banalnie proste kroki prawne diametralnie skrócą czas realizacji inwestycji, a dzięki temu także koszty składające się na cenę mieszkania.

To jednak nie wszystko, co należałoby zrobić. W dużych aglomeracjach miejskich istnieje spory potencjał ziemi, którą z powodzeniem można by wykorzystać mieszkaniowo, gdyby nie fakt, że ma ona status rolny. Bardzo często jest to zwykła fikcja, a tereny są faktycznie od lat wyłączone z produkcji rolniczej, której prowadzenie w miastach jest po prostu nieopłacalne. Wystarczy w dużych aglomeracjach miejskich wyłączyć „zamrażarkę rolną”, zwalniając obrót taką ziemię z rygorów ochronnych do każdej inwestycji mieszkaniowej, na wzór rozwiązań przyjętych w „specustawie deweloperskiej”.

To tylko trzy obszary możliwych zmian prawnych. Ich wprowadzenie przyniosłoby korzystne skutki społeczne. Dzięki nim mielibyśmy wysyp nowych, znacznie tańszych mieszkań. Dla Polaków, dla Ukraińców – dla nas wszystkich.

Autor jest adwokatem, wspólnikiem w kancelarii Dębowski i Wspólnicy