Marek Isański: Ulga mieszkaniowa ulgą podatkową? To nieporozumienie

Dlatego aby nie dochodziło do pobierania podatku dochodowego bez uzyskania dochodu wprowadzono rzekome zwolnienie z podatku dochodowego, gdy pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania przeznaczane są na własne cele mieszkaniowe.

Mieszkanie jest dobrem o szczególnym charakterze. Ludzie bezdomni nie są wolnymi obywatelami. Dlatego państwo w art. 75 Konstytucji zobowiązało władze publiczne do prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych i przeciwdziałaniu bezdomności oraz popierania działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania.

Niedopuszczalne jest więc uchwalenie takiego prawa podatkowego, które prowadziłoby do nakładania podatku dochodowego, w sytuacji gdy obywatel wyręcza państwo i sam zadba o swoje potrzeby mieszkaniowe, a przy tej okazji nie uzyskał żadnego dochodu, nie wzbogacił się.

Czytaj więcej

Podatki

Marek Isański: Dlaczego sprzedaż mieszkania po 5 latach od nabycia nie podlega opodatkowaniu?

Szczególnie w sprawach przepisów podatkowych warto zadawać proste pytania. Każdy przepis, oczywiście jeśli jest zgodny z Konstytucją, powinien realizować jakiś racjonalny cel ustawodawcy. Delikatnie mówiąc, zdumiewający pogląd wyraził sędzia NSA, uzasadniając wyrok w sprawie II FSK 97/21 w dniu 01.08 2023r., stwierdzając, że przepis mówiący, iż sprzedaż mieszkania po okresie 5 lat od daty jego nabycia nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, to wyraz nie tylko woli ustawodawcy, ale wyraz realizowania wytycznych art. 75 ust. 1 Konstytucji.

Obywatel miał mieszkanie i po zamianie ma mieszkanie

Najczęstszym sposobem zmierzającym do uzyskania przez rodzinę własnego mieszkania jest zamiana dotychczasowego mieszkania na mieszkanie bardziej odpowiednie do realizacji celów życiowych. Np. gdy aktywność życiowa wymaga zmiany miasta to niezbędna jest zamiana mieszkania. Również gdy rodzina się powiększa (urodzą się dzieci) to też potrzebne jest mieszkanie większe. Dlatego statystycznie obywatel co najmniej raz w życiu dokonuje zamiany mieszkania.

W sposób oczywisty ingerowałoby w wolność obywatela nakładanie podatku dochodowego w sytuacji sprzedaży mieszkania w mieście A dlatego, że cena sprzedaży mieszkania była wyższa niż zapłacona kilka lat wcześniej, w sytuacji gdy uzyskane pieniądze zostały przeznaczone na zakup mieszkania w mieście B z uwagi na zmianę miejsca aktywności życiowej. To, że mieszkania stale drożeją jest spowodowane jedynie polityką państwa, a nie spekulacją obywatela.

Nadwyżka ceny sprzedaży nad ceną zakupu może być opodatkowana jedynie w sytuacji gdy obywatel nie przeznaczy jej na zakup potrzebnego mu mieszkania, bo tylko wtedy jest dochodem. Gdy cena sprzedaży przeznaczona jest na zakup potrzebnego mieszkania to o żadnym dochodzie nie może być mowy. Obywatel miał mieszkanie i po zamianie ma mieszkanie.

Jednocześnie zamiana mieszkań ze swej istoty dokonywana jest etapami. Trudno jest o tzw. transakcje bezpośrednie. Firmy budujące mieszkania sprzedają je i nie biorą w rozliczeniu dotychczasowych mieszkań. Dlatego zamiana mieszkania to sprzedaż dotychczasowego i zakup następnego.

To są tzw. „oczywiste oczywistości” i racjonalny ustawodawca o nich wie. Jednak uchwalając prawo podatkowe dotyczące opodatkowania prywatnego obrotu nieruchomościami nie stanął na wysokości zadania, czego negatywne konsekwencje ponoszą uczciwi obywatele.

Każdy jest spekulantem?

Ustawodawca słusznie napisał w art. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: updof), że opodatkowaniu podlega jedynie DOCHÓD. Oczywiste jest że nie może podatkowi dochodowemu podlegać ani strata ani obrót. Całe nieszczęście mało profesjonalnego ustawodawcy spowodowane jest zapisem w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, który stwierdza, że odpłatne zbycie nieruchomości jest źródłem przychodu. Taka konstrukcja jest w założeniu wadliwa. Zupełnie innym zdarzeniem podatkowym jest bowiem odpłatne zbycie mieszkania w celu uzyskania dochodu, a zupełnie czym innym jest odpłatne zbycie mieszkania w celu zakupu nowego mieszkania(!)

Wydaje się, że ustawodawca nadmierną uwagę poświęcił zabezpieczeniu wpływów do budżetu od tzw. spekulantów, czyli osób, które dla zysku handlują mieszkaniami. Spekulanci w wolnym państwie nie ma. W wolnym państwie osoby handlujące mieszkaniami dla zysku to przedsiębiorcy. Zapomniał zaś o uczciwych obywatelach, którzy wskutek sytuacji życiowych muszą zamienić mieszkania. A zamiana to sprzedaż jednego i zakup drugiego kolejnego.

Skoro sprzedaż mieszkania (sprzedaż jest formą odpłatnego zbycia) jest źródłem przychodu i że kosztem są wydatki związane z nabyciem tego mieszkania to obywatel co do zasady wpadał w sidła podatku dochodowego. Bowiem mieszkania od dziesiątków lat nieustająco drożeją. Absurdem jednak byłby pobór podatku dochodowego od obywatela, gdy dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych dokonuje zamiany mieszkania za dopłatą na większe.

Zamian mieszkań na mniejsze jest oczywiście tyle samo, ale są one w zdecydowanej większości dokonywane po ponad 5 latach posiadania mieszkania. Po tak długim okresie odpłatne zbycie nie podlega w ogóle ustawie o podatku dochodowym. To też nie jest efekt łaskawości państwa, ale konsekwencje istnienia instytucji przedawnienia zobowiązań podatkowych. Państwo naruszałoby godność obywateli gdyby przy sprzedaży mieszkania nabytego przed 50 laty żądało dokumentów potwierdzających koszty związane jego z nabyciem i remontami. To jest faktyczny powód niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży mieszkań, które obywatel posiadał przez okres ponad 5 lat.

Błędne było więc przyjęcie, że każde odpłatne zbycie mieszkania jest źródłem przychodu. Ustawodawca zamiast przemyśleć i naprawić ogólne zasady opodatkowania „odpłatnego zbycia nieruchomości przez osoby prywatne nie prowadzące działalności gospodarczej” zdecydował się na rozwiązanie „by pasowe”, ale w tej sytuacji konieczne, które nazwał tzw. ulgą mieszkaniową. Czyli najpierw całkowicie błędnie uznał, że obywatel sprzedając mieszkanie uzyskał dochód, z którego łaskawy ustawodawca go zwolnił, gdy sprzedał je po to aby za te pieniądze nabyć nowe mieszkanie. Część problemów została w ten sposób rozwiązana, ale wiele też taka konstrukcja wyrządza szkód.

Przede wszystkim utarło się nieprawdziwe przekonanie, że ulga mieszkaniowa jest ulgą podatkową, czyli gestem ze strony państwa dla obywateli. Skutkowało to min. tym, że w zasadzie nikt nie protestował, gdy w 2006r. wprowadzając ulgę meldunkową, która rzeczywiście jest ulgą podatkową, zlikwidowano tzw. ulgę mieszkaniową.

Nieporozumieniem jest traktowanie/ocenianie ulgi wydatkowej/mieszkaniowej jako ulgi podatkowej.

Kara za aktywność

Tzw. „ulga mieszkaniowa” w updof funkcjonowała zawsze, poza krótkim okresem 2007-2008 kiedy bezmyślnie (niezgodnie z Konstytucją) została uchylona i zastąpiona ulgą meldunkową.

W istocie tzw. ulga mieszkaniowa to stwierdzenie przez ustawodawcę, że nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychód ze sprzedaży mieszkania (zmniejsza przychód do opodatkowania) taka część kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania, która zostanie w okresie 2 lat (od 2019r. w okresie 3 lat) przeznaczona na własne cele mieszkaniowe. Dlatego tzw. ulga mieszkaniowa nie jest żadną ulgą podatkową(!)

Jest ona oczywistym potwierdzeniem, że nie ma podatku dochodowego bez dochodu.

Kwota uzyskana ze sprzedaży dotychczasowego mieszkania, która zostaje przeznaczona na zakup nowego mieszkania jest dokładnym odpowiednikiem ceny zapłaconej za sprzedawane mieszkanie, która pomniejsza przychód do opodatkowania, gdy nie dochodzi do wydania pieniędzy na własne cele mieszkaniowe.

Czyli gdy dochodzi do sprzedaży mieszkania i uzyskane pieniądze nie są przeznaczane na zakup kolejnego to uzyskuje on dochód podlegający opodatkowaniu jakim jest różnica pomiędzy uzyskaną ceną ze sprzedaży a kosztem nabycia tego mieszkania.

Natomiast jeśli uzyskane pieniądze ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone (w okresie wynikającym z ustawy) na własne cele mieszkaniowe to obywatel ma 2 możliwości rozliczenia podatkowego. Może, jeśli jest to dla niego korzystne, nie informować fiskusa o wydatkowaniu pieniędzy na własne cele mieszkaniowe i zapłacić podatek dochodowy od dochodu jakim jest różnica pomiędzy ceną sprzedaży a ceną zakupu starego mieszkania.