Michał Kulbacki: Budujmy akademiki zamiast mieszkań

Nowy rząd czeka decyzja o kształcie polityki mieszkaniowej. W kampanii wyborczej Koalicja Obywatelska zaproponowała kredyt 0 proc., a Lewica budowę 300 tys. mieszkań na tani wynajem. Ostatnie lata polityki mieszkaniowej w Polsce pokazują jednak, że oba te programy mają niewielkie szanse na poprawę dostępności mieszkań w Polsce. Może zamiast nich trzeba spojrzeć na problem w mniej standardowy sposób?

Państwo we współpracy z samorządami, uczelniami i prywatnymi podmiotami powinno zacząć masowo budować akademiki. Taki ruch pozwoli uwolnić 150 tys. mieszkań wynajmowanych przez studentów, które wrócą na rynek i obniżą stawki czynszów. Jednocześnie podniesiemy mobilność społeczną i jakość studiowania w Polsce.

Kampanijne obietnice

Problem mieszkaniowy w dużych i średnich polskich miasta narasta. Podaż mieszkań na wynajem jest niska, czynsze wysokie, a ich jakość często pozostawia wiele do życzenia. Jednocześnie ceny mieszkań rosną w bardzo szybkim tempie. W mediach często pojawiają się informacje o kolejnych psychologicznych granicach. Ostatnio była to informacja, że ceny na rynku pierwotnym w każdej dzielnicy Warszawy są już powyżej 10 tys. zł/mkw.

Nowy rząd stanie więc przed wyzwaniem poprawy sytuacji mieszkaniowej w Polsce. W kampanii wyborczej partie dotychczasowej demokratycznej opozycji, które najprawdopodobniej przejmą władzę, proponowały dwa rodzaje rozwiązań. Pierwsze koncentrowały się na zwiększaniu zdolności popytowych ludności – takim pomysłem jest kredyt zero procent proponowany przez Koalicję Obywatelską. Drugie były nakierowane na zwiększenie podaży mieszkań na rynku. Zdecydowanie najbardziej śmiały postulat ogłosiła Lewica, mówiąc o budowie 300 tys. mieszkań na tani wynajem w ciągu pięciu lat. Działania w tej dziedzinie zapowiadały też Trzecia Droga i KO, mówiąc o konieczności uwolnienia gruntów z Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Skuteczność jednych, jak i drugich rozwiązań w rozwiązywaniu problemów z dostępnością mieszkań okazywała się jednak słaba. Widać to na przykładzie programów realizowanych przez rząd PiS-u. Rozwiązania stymulujące popyt powodują wzrost cen, a ich wpływ na zwiększenie podaży są wątpliwe. Dobrze widać to na przykładzie „Kredytu 2 proc.”. Z kolei rozwiązania podażowe są bardzo trudne w realizacji, co widać po doświadczeniach uruchomionego w 2016 r. i zlikwidowanego już „Mieszkania+”. W jego ramach miało powstać od kilkuset do nawet 3 mln mieszkań, a ostatecznie do końca 2022 r., a więc przez ponad sześć lat, powstało ich niespełna 20 tys., a 32 tys. było w budowie.

Akademiki zamiast mieszkań

Co w takim razie można zrobić? Może powinniśmy w mniej szablonowy sposób podejść do problemu. Zamiast skupiać się na budowie mieszkań na własność lub wynajem, uruchomić uzupełniająco masowy program budowy akademików w dużych miastach. To pozwoli uwolnić w dużych ośrodkach mieszkania wynajmowane przez studentów. Budowa akademików jest mniej kosztowna i nie tak trudna organizacyjnie jak mieszkań. Dodatkowo taki program przyniósłby wiele innych korzyści. Ograniczyłby koszty życia studentów, co skutkowałoby zwiększeniem mobilności społecznej.

Niższe koszty utrzymania ograniczyłyby też konieczność podejmowanie prac dorywczych przez studentów i zwiększyły czas poświęcany na naukę. Dodatkowo powszechna dostępność akademików mogłaby wpłynąć na wzmocnienie relacji wśród studentów i tym samym wzrost kapitału społecznego. Wreszcie, zwiększyłaby komfort studiowania. Na zachodnich uczelniach taka dostępność często jest standardem.

Jaki zasób mieszkaniowy moglibyśmy uwolnić? W Polsce według danych GUS w roku akademickim 2022–2023 było 1,2 mln studentów. Badanie „Studenci na rynku nieruchomości. Raport 2023” autorstwa Centrum Amron we współpracy z ZBP wskazuje, że 37 proc. z nich wynajmowało kwaterę. To daje niemal 450 tys. studentów mieszkających w wynajmowanych lokalach. Według tego samego badania w jednym mieszkaniu zajmowanym przez studentów mieszkają średnio trzy osoby. To oznacza, że studenci wynajmują w Polsce około 150 tys. mieszkań. I taki zasób można odblokować w scenariuszu budowy akademików dla wszystkich studentów wynajmujących mieszkania. Dla porównania to w przybliżeniu tyle mieszkań, ile znajduje się na całym Mokotowie (największa dzielnica Warszawy) lub niemal dwie trzecie wszystkich mieszkań wybudowanych w Polsce w 2022 r.

Oczywiście są tu pewne uproszczenia. Przede wszystkim założenie, że wszyscy studenci przeprowadzą się do akademików. Zapewne jakaś część zostanie w wynajmowanych mieszkaniach (np. studenci mający dzieci), jednak można założyć, że ogromna większość wybierze tańsze i dostosowane do ich potrzeb akademiki. 

Jak to sfinansować? Ze środków rządowych i unijnych, a także ze środków prywatnych inwestorów. Zwłaszcza że są w Polsce nieliczne, choć cieszące się dużym zainteresowaniem akademiki prywatne. Akademiki można byłoby budować na gruntach państwowych i samorządowych, ale także na gruntach uczelni, których wielu nie brakuje, czy na gruntach należących do Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Tańsze rozwiązanie

Ile to może kosztować? Z naszych obliczeń wynika, że koszty podejmowanych przez publiczne uczelnie inwestycji w nowe akademiki, rozpoczynanych w ostatnich dwóch latach, wahają się w przedziale 175–215 tys. zł w przeliczeniu na jedno miejsce.

Mowa tutaj o całkowitych kosztach realizacji, a więc uwzględniających postawienie budynku wraz z pełnym wyposażeniem pokoi i części wspólnych. A do nich zaliczają się m.in. współdzielone kuchnie, stołówka, siłownia, sale do spędzania czasu wolnego czy pracy grupowej, a także parkingi. Jednocześnie w tych kwotach nie są uwzględnione koszty gruntów, ponieważ inwestycje byłyby realizowane na terenach należących do uczelni lub państwa.

W publicznym programie masowej budowy akademików koszty te można byłoby jednak obniżyć. Wynikałoby to ze stworzenia wystandaryzowanych projektów i technologii wykorzystywanych w realizacjach, korzyściach skali przy zakupie wyposażenia oraz niższych marż wykonawców ze względu na dużą skalę projektów. Możliwe byłoby także obniżenie udziału powierzchni wspólnych ze względu na wielkość budynków, co także wpłynęłoby na obniżenie kosztów budowy w przeliczeniu na miejsce.

W ostrożnym szacunku, że wymienione czynniki zredukują koszty tylko o 10 proc. względem pojedynczych inwestycji uczelni, to oznacza, że koszt wybudowania jednego miejsca w akademiku w ramach programu można szacować na 160–190 tys. zł. Postawienie 1 tys. miejsc pochłonęłoby zatem 160–190 mln zł. Przyjmując, że ostatecznym celem takiego programu byłoby zbudowanie 450 tys. miejsc w akademikach, daje to całkowite koszty na poziomie 70–85 mld zł. Przy rozłożeniu realizacji na 10 lat, roczne koszty mogłyby zatem wynieść 7-8,5 mld zł (w cenach stałych).

Dla porównania szacowane roczne koszty funkcjonowania programu 800+ to 65 mld zł. A więc kwota niewiele wyższa niż wydawana w rok na ten program mogłaby wystarczyć do całkowitego rozwiązania problemów mieszkaniowych studentów w Polsce. Jednocześnie doprowadziłoby do uwolnienia 150 tys. mieszkań na wynajem i pociągnęłoby za sobą znaczące spadki czynszów. Nie wydaje się więc to kwota wygórowana.

Warto też dodać, że taka inwestycja zwróciłaby się po 15–25 latach, w zależności od wysokości czynszów w akademikach. Z kolei w przypadku realizacji inwestycji w formule partnerstwa publiczno-prywatnego koszt inwestycji dla budżetu państwa mógłby być dużo niższy.

Ponadto przy tym programie państwo mogłoby podnieść swoje kompetencje w zakresie realizacji dużych projektów budownictwa mieszkaniowego. Dzięki temu w przyszłości budowa mieszkań na wynajem może być łatwiejsza i mniej kosztowna.