Oznak spadku cen mieszkań nie widać

Chętnych na mieszkania Krakowie pod koniec 2020 roku było więcej niż lokali wprowadzonych w tym czasie do oferty. I to pomimo że ceny oferowanych przez krakowskich deweloperów mieszkań wciąż rosną. Taki obraz wyłania się z barometru nastrojów na rynku mieszkaniowym przygotowywanego co miesiąc dla "Nieruchomości" przez Obido i JLL.

Barometr porównuje cenowe oczekiwania potencjalnych nabywców na rynku pierwotnym (źródłem danych są deklaracje użytkowników Obido.pl) ze średnimi cenami na rynku dla danej wielkości nieruchomości (dane ofertowe).

-Mimo że w ostatnim kwartale 2020 roku nastroje konsumenckie (badane przez GUS) uległy pogorszeniu w stosunku do trzeciego kwartału, sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym największych polskich miast (Warszawy, Krakowa i Wrocławia - red.) wzrosła kwartał do kwartału o 5 proc. - zauważa Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL. -Na dwóch z trzech rynków popyt rósł szybciej niż wskazuje na to wartość średnia. We Wrocławiu i Warszawie sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym była o 6 proc. wyższa niż w poprzednim kwartale, w Krakowie zaledwie o 2 proc. - dodaje.

Skąd takie różnice, jeśli chodzi o Kraków? To wynik m.in. relatywnie niskiej -jak na ten rynek - oferty mieszkań, która jeszcze spadła w ostatnim kwartale 2020 roku. Chętnych na mieszkania było tam więcej niż lokali wprowadzonych w tym czasie do oferty, i to pomimo że ceny oferowanych przez krakowskich deweloperów mieszkań wciąż rosną.

- Jednocześnie – na co wyraźnie wskazuje poziom wskaźnika – po kilkumiesięcznej stagnacji, wzrosła akceptacja nabywców dla coraz wyższych całkowitych cen mieszkań. Analiza deklaracji osób rozważających zakup pokazuje, że w grudniu tylko potencjalni nabywcy mieszkań dwupokojowych chcieli za mieszkanie zapłacić wyraźnie mnie mniej niż w listopadzie. Pozostali klienci wydają się godzić ze strategią deweloperów, którzy aby zrealizować założone plany finansowe, niższy wolumen sprzedaży zamierzają zbilansować wyższymi cenami oferowanych lokali - mówi Kuniewicz.

I przypomina, że kiedy we wrześniu analizowała dane pochodzące z systemu Obido, rynek wrocławski był jedynym, na którym zachodziła względna równowaga pomiędzy cenami mieszkań, a deklarowanymi możliwościami kupujących. Grudniowe wyniki wskazują natomiast, że apetyty nabywców mieszkań we Wrocławiu rosły w ostatnich miesiącach szybciej niż możliwości deweloperów by na nie elastycznie odpowiedzieć.

-W poszczególnych kategoriach mieszkań różnice pomiędzy cenowymi oczekiwaniami klientów, a rzeczywistą ceną oferowanych mieszkań sięgały kilku procent. Jednak we wszystkich kategoriach klient był w stanie zapłacić za mieszkanie więcej niż wskazywała na to cena średnia mieszkania danego typu - zauważa dyrektor Kuniewicz.

W przypadku rynku warszawskiego dane z listopada wskazywały zaś, że średnie ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów były wyższe od deklarowanych przez kupujących możliwości o ok. 5 procent. W grudniu ta różnica tylko nieznacznie się zmieniła. -Największe rozbieżności pomiędzy oczekiwaniami strony popytowej a rzeczywistą ofertą dotyczą mieszkań 1-pokojowych. Jedynie w przypadku mieszkań 3-pokojowych deklarowane przez użytkowników Obido.pl maksymalne możliwości finansowe są o nie całe 5 proc. niższe niż średnie ceny tego typu mieszkań oferowanych przez deweloperów - wskazuje ekspertka JLL.

Warto jednak zaznaczyć - dodaje - że obserwowane na rynku warszawskim jeszcze w trzecim kwartale zjawisko rosnących różnic pomiędzy deklaracjami klientów i ofertą deweloperów ulegało w ostatnich miesiącach wygaszeniu. -Bez wątpienia jest to zasługą stabilizacji cen oferowanych przez deweloperów mieszkań. Dlatego nawet w sytuacji gdy klienci deklarują w kolejnych miesiącach mniejsze kwoty, które chcą wydać na zakup mieszkania (w grudniu wyjątek stanowiły mieszkania 4-pokojowe) to rozbieżności pomiędzy oczekiwaniami popytu i podaży są coraz mniejsze - podkreśla Kuniewicz.

Jej zdaniem wiele wskazuje na to, że popyt w 2021 r. na rynku mieszkaniowym utrzyma się na poziomie z roku ubiegłego, a może nawet nieco wzrośnie, dlatego na obniżki cen z powodów rynkowych nie można na razie liczyć.

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

Pozostało 87% artykułu