Ile dziś dają zarobić mieszkania

Rentowność najmu mieszkań w Krakowie to 4 proc. netto, w Warszawie, Lublinie i Toruniu – 4,4 proc., a w Szczecinie – 5,4 proc.

Publikacja: 25.10.2024 04:07

Właściciele mieszkań nie palą się do obniżek czynszów. Ale zwyżek stawek eksperci nie przewidują

Właściciele mieszkań nie palą się do obniżek czynszów. Ale zwyżek stawek eksperci nie przewidują

Foto: adobestock

Rynek najmu mieszkań zaczyna się stabilizować. Jak podaje Otodom.pl, pod koniec września oferta liczyła ponad 24,8 tys. lokali na wynajem, o 12 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. – Oznacza to powrót do poziomu porównywalnego z końcem czerwca, a więc sprzed sezonowych wahań – podkreślają autorzy raportu Otodom.pl.

Największy skok oferty – o 49 proc. – serwis odnotował w Sopocie, co jest konsekwencją kończącego się sezonu letniego. Mieszkania z oferty najmu krótkoterminowego (popularnego w wakacje) trafiają do oferty najmu na długo.

Czytaj więcej

Gorsze nastroje na rynku mieszkań. Zdezorientowani i kupujący, i sprzedający

Mieszkania na wynajem. Drożej niż przed rokiem

Wśród miast wojewódzkich duże zwyżki podaży notują Zielona Góra, Kielce, Warszawa i Kraków – o 34, 21 i 18 proc., odpowiednio. Spadek podaży odnotowano w Olsztynie (-13 proc.), Opolu (-5 proc.) i w Rzeszowie (-5 proc.).

– Rosnąca podaż mieszkań na wynajem zatrzymała wzrost stawek. Ich spadek we wrześniu w ujęciu miesięcznym, choć bardzo marginalny, jest pewnego rodzaju nowością – mówi Milena Chełchowska, ekspertka rynku nieruchomości portalu Otodom.

Większe zmiany widać w ujęciu rocznym. Średnie stawki najmu w ostatnim roku wzrosły o 2,1 proc. We wrześniu 2023 r. roczny wzrost wynosił 7 proc., a we wrześniu 2022 r. – aż 29 proc.

Z najnowszego raportu Expandera i Rentier.io wynika, że na rynku najmu mieszkań dominują zwyżki stawek. Są jednak raczej niewielkie. Koszt wynajmu małego lokalu (30 mkw.) w III kw. br. był wyższy niż przed rokiem średnio o 3,9 proc., lokalu średniego (50 mkw.) – o 4,5 proc., a dużego (70 mkw.) – o 6,2 proc. Dla porównania: najnowsze dane GUS wskazują, że przeciętne wynagrodzenie było we wrześniu wyższe niż przed rokiem o 10,3 proc.

Czytaj więcej

Ile Polacy wydają na nowe mieszkania

Expander i Rentier.io podają, że przeciętna stawka najmu małych mieszkań w Warszawie w III kw. br. to ponad 2,7 tys. zł za mkw. – o 3 proc. więcej niż rok temu, mieszkań średniej wielkości – ponad 3,6 tys. zł (2-proc. wzrost rok do roku), a mieszkań dużych – niespełna 5,1 tys. zł (6-proc. wzrost). W Krakowie jest to ponad 2,3 tys. zł (małe lokale, 3-proc. wzrost r./r.), ponad 3,1 tys. zł (średnie lokale, 4 proc.) i 3,7 tys. zł (duże lokale, 3 proc.), we Wrocławiu ponad 2,4 tys. zł (1 proc.), 3 tys. zł (0 proc.) i 3,5 tys. zł (minus 1 proc. ), w Gdańsku – 2,5 tys. zł (3 proc.), niespełna 3,2 tys. zł (3 proc.) i ponad 3,8 tys. zł (3 proc.).

W Poznaniu przeciętne czynsze za wynajem małych mieszkań wzrosły w ciągu roku o 5 proc., do 2 tys. zł, lokali średnich – o 4 proc., do 2,6 tys. zł, a lokali dużych – o 5 proc., do 3 tys. zł. W Łodzi najem niedużych lokali zdrożał w ciągu roku o 2 proc., średnio do ponad 1,7 tys. zł, lokali średniej wielkości – o 5 proc., do 2,2 tys. zł, a lokali dużych – o 1 proc., do 2,6 tys. zł. W Lublinie średnie stawki najmu małych mieszkań we wrześniu to 2 tys. zł (5-proc. wzrost r./r.), mieszkań średnich – 2,5 tys. zł (7 proc.), a dużych – 2,7 tys. zł (4 proc.), w Rzeszowie – 1,9 tys. zł (14 proc.), 2,4 proc. (7 proc.), i 2,9 tys. zł (13 proc.), a w Szczecinie – ponad 2 tys. zł (2 proc.), 2,6 tys. zł (2 proc.) i 2,9 tys. zł (1 proc.).

Stawki najmu mieszkań w zł miesięcznie i roczne zmiany w proc.

Stawki najmu mieszkań w zł miesięcznie i roczne zmiany w proc.

Foto: Mat.prasowe

Autorzy raportu sprawdzają, jak zmieniła się dostępność mieszkań na wynajem.

– Doskonale to widać w przypadku pary, która mając minimalne wynagrodzenia, wynajmuje kawalerkę o powierzchni 30 mkw. Jeśli para mieszka w Krakowie, to trzy lata temu za najem płaciła 1,5 tys. zł, dziś 2,3 tys. Ale w tym czasie jej dochody (dwie minimalne pensje netto) wzrosły z ponad 4,1 do ponad 6,5 tys. zł. Koszt najmu wzrósł więc o 857 zł, a dochody o 2,4 tys. zł. Najem pochłaniał 34 proc. dochodów pary, dziś – 31 proc. – szacuje Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.

Ile można zarobić na mieszkaniach? Rentowność inwestycji w lokale na wynajem podaje Rentier.io. Założenia: mieszkanie kupione za gotówkę jest wynajęte 12 miesięcy w roku. Rentowność wynajmu mieszkań w Krakowie to 4 proc. netto (po uwzględnieniu wszystkich kosztów), w Warszawie, Lublinie i Toruniu – 4,4 proc., we Wrocławiu, Gdyni i Poznaniu – 4,5 proc., w Rzeszowie i Łodzi – 4,8 proc., w Bydgoszczy i Gdańsku – 4,9 proc., w Katowicach – 4,7 proc. W Białymstoku – 4,1 proc. Najwięcej inwestorzy zarobią w Szczecinie – średnia rentowność netto najmu mieszkań w tym mieście wynosi 5,4 proc. W Sosnowcu i Radomiu jest to 5,2 proc., w Częstochowie – 5 proc.

Czytaj więcej

Rynek mieszkań. To kupujący rozdają karty

– Rentowność nowych inwestycji w mieszkanie na wynajem w ostatnich miesiącach pozostaje stabilna. We wrześniu wyniosła średnio 4,69 proc. netto. To odpowiednik lokaty bankowej z oprocentowaniem 5,79 proc. – wskazują autorzy raportu Expandera i Rentier.io. – Biorąc pod uwagę dłuższy okres, rentowność nieznacznie spada. W styczniu 2024 r. było to 4,9 proc., a przed rokiem – 5,1 proc.

Dobry najemca w cenie

Eksperci mówią o spadku popytu na wynajem mieszkań. – We wrześniu zainteresowanie potencjalnych najemców koncentrowało się przede wszystkim na mieszkaniach dwupokojowych o powierzchni ponad 40 mkw. (21 proc. wszystkich wyszukiwań) – podaje Otodom.pl. Dwupokojowe lokale powyżej 30 mkw. odpowiadały za 17 proc. wyszukiwań, a trzypokojowe, ponad 50-metrowe – za 10 proc.

Zdaniem Mileny Chełchowskiej październik nie przyniesie znaczących zmian na rynku najmu. – Przyzwyczajeni do corocznych podwyżek właściciele mieszkań na wynajem najprawdopodobniej będą musieli z nich zrezygnować – przewiduje. – Powodem jest zwiększona podaż, która jest zasilana z dwóch źródeł. Po pierwsze, wynajmowane lokale zwalniają beneficjenci programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, którzy do tej pory urządzali swoje mieszkania. Po drugie, oddawane do użytku nowe mieszkania deweloperskie są też produktem inwestycyjnym.

Aleksander Skirmuntt, ekspert Maxon Nieruchomości, potwierdza, że oferta mieszkań na wynajem jest dość duża. – Moim zdaniem jest to związane z ogólnym ochłodzeniem rynku – ocenia. – Ustabilizował się ruch klientów z Ukrainy, choć to oni stanowią główną grupę popytową. Jest też sporo klientów z Białorusi, ale też z krajów azjatyckich, m.in. z Indii.

Specjalnie dużej nerwowości Skirmuntt wśród właścicieli mieszkań na wynajem nie widzi.

– Wolą zaczekać na dobrego najemcę, który zaakceptuje stawkę i który daje nadzieję na spokojny wynajem – mówi ekspert Maxon Nieruchomości. – Trzeba też pamiętać, że opłaty, m.in. za media, ciągle rosną, co nie sprzyja obniżkom czynszów. Właściciele mieszkań z pewnością nie palą się do zniżek. Ale też nie będą stawek podnosić. I to właśnie rekomenduję moim klientom. Gdy trafi się dobry, stabilny finansowo najemca, akceptujący, że właściciel chciałby go sprawdzić, wtedy warto nawet trochę obniżyć cenę.

Rynek najmu mieszkań zaczyna się stabilizować. Jak podaje Otodom.pl, pod koniec września oferta liczyła ponad 24,8 tys. lokali na wynajem, o 12 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. – Oznacza to powrót do poziomu porównywalnego z końcem czerwca, a więc sprzed sezonowych wahań – podkreślają autorzy raportu Otodom.pl.

Największy skok oferty – o 49 proc. – serwis odnotował w Sopocie, co jest konsekwencją kończącego się sezonu letniego. Mieszkania z oferty najmu krótkoterminowego (popularnego w wakacje) trafiają do oferty najmu na długo.

Pozostało 93% artykułu
Nieruchomości
ED Invest z nadzwyczajną dywidendą i planami ekspansji
Nieruchomości
Francuska Park. Rozrasta się katowickie osiedle Atalu
Nieruchomości
Stacja Kopernik w Częstochowie na zielonym świetle
Nieruchomości
Oportunistyczna transakcja GTC w Niemczech. Czas na mieszkania na wynajem
Materiał Promocyjny
Klimat a portfele: Czy koszty transformacji zniechęcą Europejczyków?
Nieruchomości
Wola Księcia Janusza z mieszkaniami premium