Jak długo sprzedają się nowe mieszkania

Serwis Tabelaofert.pl krajowy rynek nieruchomości bada od ponad 20 lat. - Od ponad dziesięciu nie było tak dużo mieszkań do kupienia – podkreśla Robert Chojnacki, założyciel portalu. – W ciągu zaledwie czterech kwartałów oferta odbudowała się z historycznie niskiego do historycznie wysokiego poziomu.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Mieszkania dłużej czekają na kupca. Na rynku wtórnym taniej

Pro

Sprzedaż mieszkań spada

Pod koniec III kwartału 2024 roku deweloperzy na sześciu największych rynkach (Warszawa, Wrocław, Trójmiasto, Kraków, Poznań, Łódź) oferowali 55 721 lokali.

Jak wynika z najnowszej analizy REDNET Property Group, na tych sześciu rynkach dynamika sprzedaży - porównując III kwartał tego roku z analogicznym okresem 2023 r. – dołuje. Spadek sprzedaży to prawie 50 procent.

- Tylko dwukrotnie w ostatniej dekadzie sprzedaż kwartalna była niższa. Tak było w II kwartale 2020 roku, kiedy świat zmagał się z pandemią koronawirusa i w III kwartale 2022 roku, kiedy stopy procentowe były na wysokim poziomie, a dodatkowo obowiązywała zaostrzona rekomendacja KNF w zakresie ustalania zdolności kredytowej – przypomina Robert Chojnacki.

Foto: Mat.prasowe

Średni czas wyprzedania oferty wynosi dziś 6,8 kwartałów. – Oznacza to, na sprzedaż wszystkich mieszkań – od momentu uruchomienia sprzedaży - deweloperzy potrzebują ponad półtora roku. Dla porównania w 2024 roku trwało to trochę ponad… pół roku – wskazują analitycy REDNET Property Group.

Podaż przewyższa popyt

- Najdłużej, bo aż 11 kwartałów, sprzedają się mieszkania w Poznaniu. W tym mieście podaż znacząco wyprzedziła popyt. Klienci mogą wręcz przebierać w ofertach i negocjować – mówi Ewa Palus, analityczka w Grupie REDNET. - Druga w zestawieniu jest Łódź, gdzie wyprzedanie oferty nastąpi w ciągu 9,6 kwartału. Najszybciej nabywców znajdują mieszkania w Trójmieście. Tu trwa to dokładnie rok.

Jak mówi Ewa Palus, gdyby zeszłoroczny dopalacz rynkowy, czyli program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” był wprowadzany w aktualnych warunkach, a więc przy wysokiej podaży mieszkań, nie spowodowałby takich zawirowań, jakie obserwowaliśmy.

Foto: Mat.prasowe

Deweloperzy dostosowują produkcję mieszkań do popytu

Zdaniem ekspertki REDNET duża podaż mieszkań nie będzie trwać wiecznie. Deweloperzy dostosowują produkcję do istniejących realiów. Efekt?

- Nowa podaż mocno spada. W stosunku do II kwartału – niemal o 20 proc. To całkowicie logiczne, że budujący mieszkania dostosowują ofertę do możliwości nabywców i przesuwają inwestycje na później – wyjaśnia Ewa Palus. - Dlatego w końcówce roku będziemy obserwować dalsze hamowanie startów nowych inwestycji. Oferta nowych mieszkań będzie się stopniowo kurczyć i zbliżymy się do sytuacji rynkowej obserwowanej dwa lata wcześniej – przewiduje analityczka.

Foto: Mat.prasowe

Eksperci tak tłumaczą spadek sprzedaży mieszkań. - To suma co najmniej dwóch czynników. Wysokich cen, ale i bardzo drogich kosztów zaciągnięcia kredytów hipotecznych. Przypomnijmy, że w Polsce mamy najwyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych w Europie. Przez co wiele osób nie ma zdolności kredytowej i odbija się od drzwi banków. Mimo że liczba udzielanych kredytów spada, banki kompensują sobie to wysoką marżą – podkreśla Robert Chojnacki.

Bardzo drogie kredyt hipoteczne

Analityk zwraca uwagę na wskaźnik LTV, który określa stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie.

- Mniej zamożne osoby maja dziś utrudniony dostęp do kredytów. W I kwartale 2019 r. 45,9 procent kredytów udzielano kredytobiorcom dysponującym minimalnym wkładem własnym. W II kwartale 2024 r. stanowiły one jedynie 26,6 proc. puli nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych – dodaje Chojnacki.