Na rynku gruntów trzeba być mocno elastycznym

480 mln zł w ciągu trzech kwartałów tego roku i 270 mln w IV kwartale to wartość transakcji na rynku gruntów odpowiednio dokonanych i planowanych z waszym udziałem. Jak ta wartość prezentuje się wobec wcześniejszych lat?

Jeśli spojrzymy na ponad dziesięć ostatnich lat, wartość transakcji na rynku gruntów zamyka się kwotami między 2 a 4 mld zł w zależności od tego, jak liczymy. Gdyby dołożyć do tego transakcje udziałowe – zakupy spółek, które posiadają grunty – to kwoty mogłyby być wyższe.

Nasz tegoroczny wynik ma się bardzo dobrze względem poprzedniego, kiedy wartość transakcji z naszym udziałem nie przekroczyła nawet 100 mln zł. Negocjacje się przeciągały, mimo wszystko był jeszcze strach związany z wojną w Ukrainie, transakcji nie było dużo.

Należy podkreślić, że struktury portfela transakcyjnego są zgoła inne niż kiedyś. Faktycznie, słyszymy, że na rynku gruntów jest ciężko, że coraz trudniej nabyć ziemię. Dlatego też rynek zaczął być elastyczniejszy, a my dużo wcześniej poszliśmy w tym kierunku – poszukiwania drugiego życia dla nieruchomości. Mamy więc do czynienia z nieruchomościami, które mają jedno przeznaczenie, na przykład przemysłowe, ale jeśli uda się przekształcić planistykę, np. na cele sektora living, to po kilku latach taki grunt może być wart trzy–czterokrotnie więcej.

Czasem chodzi o zmianę funkcji istniejącego budynku, czasem o scalanie kilku mniejszych działek. Musimy brać też pod uwagę, że zmienia się prawo planistyczne. Jednym to pomaga, innym wręcz przeciwnie. Niestety, zawsze jest ktoś poszkodowany albo ktoś bardzo zadowolony. Jednym zapisem można doprowadzić do znacznej utraty wartości ziemi – albo w drugą stronę.

Czy przyszły rok zapowiada się równie dobrze?

Jeśli do końca roku wykonamy transakcje, przy których pracujemy, przez co wartość transakcji w 2024 r. dobije do 750 mln zł, o powtórkę może być trudno. Dziś mogę szacować – na podstawie umów przedwstępnych i listów intencyjnych – że I połowa 2025 r. zamknie się dla nas kwotą 300–400 mln zł, co też będzie bardzo dobrym wynikiem. Dużo nowego kapitału napływa do Polski – i w tym również widzimy nadzieję.

Na potrzeby jakich segmentów rynku najczęściej poszukiwane są obecnie grunty?

Na potrzeby wszelkiego typu inwestycji z sektora living. Nie mówimy tu o „czystych” gruntach, które mają plan miejscowy pod typowe budownictwo mieszkaniowe z 8-proc. VAT, tylko o różnych działkach i nieruchomościach o innych funkcjach, które na przestrzeni lat można doprowadzić do takiego stanu, gdzie możliwa będzie zmiana wykorzystania.

Ubiegły i ten rok były dosyć intensywne, jeśli chodzi o rozmowy z firmami z rynku PRS, dużo takich tematów udaje się spinać właśnie na etapie przygotowań gruntu inwestycyjnego. Widać, że fundusze się trochę bardziej ożywiły, na pewno w sektorze prywatnych akademików trwa w tej chwili poszukiwanie lokalizacji.

Ciekawie zapowiada się także logistyka, chociaż nie można powiedzieć, że obserwujemy taki boom jak dwa lata temu. Nie oznacza to, że jest kryzys czy spowolnienie, ja bym to określił uspokojeniem rynku. Magazyny zmieniają właścicieli, sami pracujemy nad kilkoma dużymi gruntami.