Przeróbka strychu do poprawki

Przeróbka strychu to dobry sposób na dodatkowy metraż czy miejsce pod wynajem. Musi się jednak odbyć zgodnie z prawem. Czasami zdarza się nawet, że życie inwestora zostanie skutecznie utrudnione nie przez samych urzędników, ale przez kogoś niezadowolonego z jego poczynań. Potwierdza to sprawa, którą niedawno zajmował się Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Gdańsku.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Nowe wyjście na balkon bez zgody to samowolka

Poszerzenie drzwi balkonowych w mieszkaniu w bloku wymaga pozwolenia na budowę. A jeśli go nie było, do zalegalizowania takiej samowoli budowlanej konieczna jest wyraźna zgoda wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały.

Mieszkania na wynajem na poddaszu

Kością niezgody w sprawie okazała się adaptacja strychu na cele mieszkalne w budynku jednorodzinnym. I wszystko wskazuje na to, że urzędnicy zajęli się nią z inicjatywy niezadowolonej sąsiadki, która domagała się sprawdzenia, czy przekształcenie pomieszczeń poddaszowych na dwa lokale o charakterze lokali mieszkalnych nie wpływa na warunki użytkowania budynku. W szczególności na jego bezpieczeństwo pożarowe, warunki zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

W praktyce chodziło o nałożenie sankcji w trybie art. 71a prawa budowlanego. Przepis ten bowiem w razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, wskazuje, że organ nadzoru budowlanego, ma prawo wstrzymać użytkowanie, a także nałożyć obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie określonych dokumentów. W przypadku jego uruchomienia inwestor musi liczyć się z naliczeniem opłaty legalizacyjnej, a nawet z koniecznością przywrócenia sposobu użytkowania do stanu pierwotnego.

Urzędnicy zajęli się sprawą, ale podstaw do interwencji się nie dopatrzyli. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (PINB) w czerwcu 2023 r. stwierdził brak podstaw do nałożenia obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych, w odniesieniu do zmiany sposobu użytkowania strychu.

Wyjaśnił, że oględziny potwierdzają zaadaptowanie strychu na dwa pomieszczenia mieszkalne. Każde składa się z pokoju z aneksem kuchennym oraz wydzielonym węzłem sanitarnym. Lokale te wyposażone są w prąd, wodę, kanalizację i mają wysokość 2,30 m. Prace miały zostać przeprowadzone przez inwestorkę po 2006 r.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Na domowe spa musi być pozwolenie

Murowany budynek z przeciętną ilością roślin, którego dużą część zajmuje wanna z hydromasażem, to nie oranżeria.

Urzędnicy przeanalizowali historię budynku. I ich zdaniem z dokumentacji wynika, że pomieszczenia na III kondygnacji budynku były wykorzystywane jako mieszkalne co najmniej od 1978 r. W konsekwencji PINB uznał, że w sprawie nie doszło do zmiany sposobu użytkowania, gdyż funkcja mieszkalna istniała tam od dawna.

Organ odwoławczy poszedł jeszcze dalej, bo w ogóle umorzył postępowanie. W jego ocenie z projektu budowlanego wynika, że poddasze już w 1932 r. miało mieć funkcję mieszkalną. Potem było poddawane modyfikacjom. Niemniej jeden z lokali od początku posiadał funkcję mieszkalną, a drugi, powstały po nadbudowaniu części budynku nad istniejącym wcześniej tarasem, zmienił swoją funkcję z gospodarczej na mieszkalną pomiędzy rokiem 1964 a 1977.

Po analizie zakresu prac przeprowadzonych przez inwestorkę i jej oświadczeń urzędnicy stwierdzili, że w sprawie nie doszło do samowoli budowlanej. Wszystkie roboty nie wymagały bowiem uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia.

Urzędnicy tłumaczyli, że w przepisach prawa budowlanego nie ma ograniczenia ilości pomieszczeń kuchennych i sanitarnych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych. Prace budowlane nie wymagały uzyskania pozwolenia ani zgłoszenia, więc nie było też konieczności uzyskania zgody współwłaścicieli budynku na ich wykonanie.

Niezadowolona sąsiadka nie złożyła broni. W skardze do WSA dalej przekonywała, że inwestorka doprowadziła do przekształcenia dwóch pomieszczeń strychu w mieszkania i zaczęła je wynajmować. W pomieszczeniach poddaszowych doszło więc do wymagającej zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania, co najmniej jego zintensyfikowania.

Skarżąca dopięła swego. Gdański WSA potwierdził, że sprawa nie została dostatecznie wyjaśniona. Zauważył m.in., że sporny art. 71 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego nie wymienia enumeratywnie wszystkich przypadków, które ustawodawca traktuje jako zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Definicja ta nie jest wyczerpująca. A to oznacza, że oprócz wskazanych w nim wprost najbardziej powszechnych i typowych sytuacji mogą też istnieć inne, które można zakwalifikować jako zmianę sposobu użytkowania.

W ocenie WSA zmiana sposobu użytkowania sprowadza się głównie do potrzeby ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych temu obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem tego dalszego, zmienionego użytkowania.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Nowe wyjście na balkon bez zgody to samowolka

Poszerzenie drzwi balkonowych w mieszkaniu w bloku wymaga pozwolenia na budowę. A jeśli go nie było, do zalegalizowania takiej samowoli budowlanej konieczna jest wyraźna zgoda wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały.

Błędy i wypaczenia przy ustalaniu sposobu użytkowania pomieszczeń

W konsekwencji, aby móc stwierdzić, czy doszło do zmiany sposobu użytkowania budynku, w pierwszej kolejności trzeba ustalić, jaki był dotychczasowy sposób. A następnie zweryfikować zakres zmiany i jej wpływ na sposób użytkowania budynku.