Przez złą decyzję można stracić w PIT

Polski ustawodawca zdecydował, że nieruchomość z majątku prywatnego można sprzedać bez PIT. Trzeba jednak odczekać pięć lat, licząc od końca roku jej nabycia (wybudowania).

Jest też furtka dla osób, które nie mogą lub nie chcą tyle czekać. To specjalne zwolnienie w PIT. Mówiąc w dużym skrócie – chodzi w nim o to, żeby pieniądze z opodatkowanego odpłatnego zbycia jednej nieruchomości wydać w odpowiednim czasie na własne cele mieszkaniowe.

Trzeba to jednak zrobić z głową, bo preferencja jest obwarowana konkretnymi warunkami i nieprzemyślana decyzja może pozbawić ulgi. Przekonała się o tym podatniczka, która przegrała niedawno spór z fiskusem przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym (WSA) w Łodzi.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Spłata długu zaciągniętego po sprzedaży nie daje ulgi

Skoro uzyskanie kredytu nie stanowi przychodu podatkowego, to przekazanie go sprzedającemu nie może być kwalifikowane jako wydatek pomniejszający podstawę opodatkowania przy sprzedaży podlegającej PIT.

Rodzinna inwestycja w nieruchomości

Chodziło o skutki sprzedaży nieruchomości, którą kobieta i jej mąż otrzymali do majątku wspólnego w darowiźnie od jego rodziców w kwietniu 2016 r. Kilka tygodni po tym podatniczka zawarła umowę majątkową małżeńską, mocą której ustanowiła wraz z mężem rozdzielność majątkową majątku nabytego przez oboje lub przez jedno, z wyjątkiem majątku nabytego nieodpłatnie, gdy spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowi.

Kłopoty zaczęły się, gdy w czerwcu 2018 r. sprzedała darowaną jej nieruchomość. Początkowo nic ich nie zapowiadało. W kwietniu 2019 r. podatniczka złożyła zeznanie PIT-39, w którym wykazała m.in. przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości 50 tys. zł, dochód w tej samej wysokości. Jednocześnie zadeklarowała, że cała kwota korzysta ze zwolnienia – tzw. ulgi mieszkaniowej w PIT.

Kłopoty zaczęły się, gdy pod koniec 2023 r. fiskus po przeprowadzeniu postępowania zażądał ponad 9 tys. zł PIT od odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat sfinalizowanego w 2018 r.

Ustalił bowiem, że środki ze sprzedaży nieruchomości, którą otrzymała w darowiźnie, w całości przelała na konto męża. Ten kupił za nie działkę pod wspólny dom. Urzędnicy zauważyli jednak, że nieruchomość ta stanowiła wyłączną własność męża podatniczki. Ponadto w okresie trzech lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości nabytej do majątku wspólnego, małżonkowie nie rozszerzyli wspólności ustawowej i nie włączyli notarialnie nieruchomości męża do majątku wspólnego.

W ocenie fiskusa podatniczka zatem pieniądze z opodatkowanej co do zasady sprzedaży nieruchomości wydała na cudzą własność. I nie ma znaczenia, że zakupiona nieruchomość miała służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych jej rodziny. Samo to nie wystarcza bowiem do przyznania zwolnienia podatkowego, uzależnionego od spełnienia określonych warunków, dotyczących m.in. nabycia własności nieruchomości w określonym czasie.

Jak tłumaczyli urzędnicy, nieruchomość nabyta w darowiźnie została zbyta w czerwcu 2018 r. za 100 tys. zł, a wobec pozostawania już wtedy w ustroju rozdzielności majątkowej na podatniczkę przypadał przychód w wysokości połowy tej kwoty. Skoro zaś nie spełniła warunków do ulgi, to należało określić jej podatek.

Kobieta uważała, że to niesprawiedliwe. W skardze do WSA podkreślała, że 50 tys. zł bezspornie zostało wydane na cele mieszkaniowe. Kwota ze sprzedaży wpłynęła na rachunek bankowy jej męża, który wydatkował je na zakup i budowę domu dla ich rodziny. Zatem w ocenie skarżącej stanowił jej nakład na nieruchomość.

Ta argumentacja nie wystarczyła jednak, żeby przekonać łódzki WSA. Oddalając skargę kobiety, sąd zauważył, że skarżąca nie posiada dokumentów, które świadczą o przekazaniu pieniędzy ze sprzedaży darowizny na cele budowlane. Twierdzi jedynie, że zostały one wydane na zakup działki i budowę domu, czyli na zaspokojenie jej celów mieszkaniowych oraz jej małoletnich dzieci. Niemniej jak zauważył sąd, dom jest na męża skarżącej, a w okresie trzech lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości nabytej do majątku wspólnego, małżonkowie nie rozszerzyli wspólności ustawowej i nie włączyli nieruchomości męża do majątku wspólnego.

A to zdaniem WSA świadczy, że podatniczka nie spełniła warunków do skorzystania ze spornego zwolnienia mieszkaniowego.

Środki ze sprzedaży udziału w nieruchomości. Jakie są przepisy

Sąd zgodził się z fiskusem, że środki uzyskane ze sprzedaży udziału w nieruchomości przekazanie przez skarżącą mężowi na zakup przez niego do jego majątku odrębnego, nieruchomości, która stanowi wyłącznie jego własność, i która nie została włączona do majątku wspólnego małżeńskiego, nie korzystały z ulgi.

WSA nie miał wątpliwości, że skarżąca poczyniła nakłady finansowe na zakup działki pod budowę domu stanowiącej wyłączną własność małżonka. Tymczasem z przepisów wynika jasno, że zarówno czynność uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, jak i nabycie innej na własne cele mieszkaniowe musi dotyczyć tego samego podatnika.

Sąd nie kwestionował, że środki ze sprzedaży udziału w nieruchomości zostały przeznaczone na zakup działki i budowę domu dla rodziny skarżącej. Jednak w jego ocenie nie jest to wystarczające dla skorzystania z ulgi podatkowej. Nie ma bowiem podstaw prawnych, by rozszerzać jej stosowanie na wydatki poniesione nie na własne cele mieszkaniowe, lecz na cele mieszkaniowe własnej rodziny.

Przy czym, jak zauważył WSA, w sprawie możliwe było rozszerzenie wspólności majątkowej w okresie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, ale z tej opcji skarżąca z mężem nie skorzystali. Wyrok jest nieprawomocny.