Potrzebne szerokie i rzetelne konsultacje

Prace nad wdrożeniem REIT-ów do polskiego systemu prawnego nabierają tempa. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaprezentowało kluczowe informacje dotyczące zakładanego modelu funkcjonowania Spółek Inwestujących w Najem Nieruchomości (SINN).

Wiadomo, jaki wstępny pomysł na opodatkowanie tych firm mają rządzący. Kwestie podatkowe to istotny wątek w dyskusji o REIT-ach. W największym skrócie bowiem idea tego instrumentu polega na cyklicznym dzieleniu się zdecydowaną większością zysku z inwestorami, w zamian za jednokrotne opodatkowanie – uwzględniając poziom korporacyjny oraz akcjonariuszy. I taki też model został przyjęty w aktualnej propozycji.

SINN ma podlegać opodatkowaniu według stawki 10 proc. w odniesieniu do specyficznie rozumianego dochodu – tj. nieuwzględniającego kosztów amortyzacji (abstrahując od wątku dotyczącego wprowadzonego Polskim Ładem wyłączenia amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych, a także limitowania odpisów amortyzacyjnych dla spółek nieruchomościowych). Zakładane jest, że efektywna stawka podatkowa powinna oscylować w okolicach 20 proc.

To, jak konkretnie będzie wyliczana podstawa opodatkowania w odniesieniu do stawki 10 proc., będzie jedną z ważniejszych kwestii do opracowania w toku procesu legislacyjnego. Do pozostałych dochodów SINN zastosowanie ma znaleźć podstawowa stawka CIT w wysokości 19 proc.

Mechanizm opodatkowania SINN zakłada, że obowiązek podatkowy wystąpi dopiero w dniu wypłaty dywidendy do inwestorów. To zaś oznacza, że SINN nie będzie miała obowiązku odprowadzania w trakcie roku zaliczek CIT – rozliczenie zostanie odroczone do momentu dystrybucji zysków.

Warto tu wspomnieć o wątpliwościach związanych z kwotą CIT do zapłaty i wymogiem dystrybucji zdecydowanej większości zysków. Preferencje w CIT będą bowiem przysługiwać pod warunkiem dystrybucji zysków na określonym poziomie.

O ile współczynnik w aktualnej propozycji pozostaje ten sam (tzn. minimum 90 proc. zysków powinno zostać wypłaconych), o tyle rozwiązany został problem konieczności finansowania przez SINN zapłaty podatku. Wynikał z poprzednio proponowanego, alternatywnego – względem standardowych zasad podziału zysków na gruncie kodeksu spółek handlowego – modelu wyliczania kwot dystrybucji.

Otóż zgodnie z aktualnymi założeniami możliwe będzie alternatywne ustalenie kwoty dywidendy w oparciu o przychody pomniejszone o wydatki na spłaty kredytów (w tym odsetek) zaciągniętych na nabycie nieruchomości, koszty eksploatacyjne (media), a także podatki związane z nieruchomością oraz CIT. Ponadto wartość tę pomniejszać będą wydatki na wyposażenie, remont lub modernizację nieruchomości. Przy czym w ramach tego podejścia limit wydatków w tym zakresie ma zostać wypracowany wspólnie z rynkiem (gdyż poprzednia propozycja w wysokości 30 zł na mkw. była wyjątkowo… nierynkowa).

Alternatywny sposób wyliczania dywidendy wciąż nie gwarantuje, że SINN będzie w stanie wypłacić dywidendę (i dlatego postuluje się ustalanie tej wartości w sposób bardziej powiązany z gotówką dostępną w spółce). Niemniej jest to krok w dobrym kierunku.

Zasada jednokrotnego opodatkowania inwestycji w SINN sprawia, że z perspektywy akcjonariuszy dywidendy ze spółki tego typu będą zwolnione (zarówno na gruncie CIT, jak i PIT). Konstrukcja ta wynika z przyjętego tym razem rozwiązania, zgodnie z którym inwestor może posiadać więcej niż 10 proc. akcji SINN. Gdyby to SINN byłaby zwolniona, a dystrybucje opodatkowane – akcjonariusze mogliby stosować preferencje w stosunku do dywidend wynikające z dyrektywy Parent/Subsidiary (zwolnienie z podatku u źródła na podstawie art. 22 ust. 4 ustawy o CIT) bądź np. na gruncie typowych umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Taki model mógłby prowadzić – w praktyce – do nieopodatkowania inwestycji w SINN („podwójnego nieopodatkowania”).

W założeniach przyjęto inny model – tzn. opodatkowaniu będzie podlegać SINN, natomiast dystrybucje będą zwolnione z CIT (z perspektywy akcjonariuszy). Nie jest to rozwiązanie powszechnie stosowane w innych krajach, w których REIT są elementem systemu prawnego, niemniej może ono skutkować większą atrakcyjnością polskich SINN.