Potrzebna kompleksowa polityka mieszkaniowa

Polski rynek potrzebuje dwóch wzajemnie uzupełniających się systemów: wspierania kredytobiorców oraz mieszkalnictwa społecznego na długoterminowy wynajem.

Publikacja: 07.03.2024 21:00

Potrzebna kompleksowa polityka mieszkaniowa

Foto: Fotorzepa/A.Burakowski

Kryzys mieszkaniowy w Polsce trwa przez cały okres istnienia III RP. Wcześniej Polska Ludowa już na początku swego istnienia musiała zmierzyć się z gigantycznym problemem braku „dachu nad głową” dla ludności. W czasach II RP sytuacja w mieszkalnictwie również była daleka od idealnej. Można więc powiedzieć, że w Polsce brakuje mieszkań od 100 lat. To pokazuje z jak poważnym problemem przychodzi nam się dziś mierzyć.

Luka mieszkaniowa w Polsce jest szacowana między 1 a 2 mln lokali. Presję na rynku mieszkaniowym spotęgował dodatkowo napływ ludności z Ukrainy. Ponad jedna trzecia mieszkań jest przeludniona. Mamy jeden z najniższych wskaźników liczby izb na osobę w całej UE. Odstajemy nawet w porównaniu do tzw. nowych państw Unii.

W szczególnie trudnej sytuacji są młodzi dorośli. Wynika to z zaszłości historycznych oraz błędnej polityki państwa – dopiero od niedawna państwo zaczyna na nowo odgrywać rolę w mieszkalnictwie. Choć w Europie Zachodniej rządy i samorządy nie są już aktywnym inwestorem, jak jeszcze miało to miejsce w XX wieku, to cały czas kształtują ład mieszkaniowy. Produkcja budowlana w Polsce nie jest w stanie zaspokoić zapotrzebowania na lokale. W dodatku obserwowany w ostatnim czasie gwałtowny wzrost cen, trudności w łańcuchach dostaw sprawiają, że deweloperzy ograniczają nowe inwestycje. Problem ten dotyczy całej Europy, szczególnie budownictwa społecznego. Zdecydowana większość mieszkań w Polsce ma charakter własnościowy. W 2021 r. ponad 13 proc. z nich była finansowana kredytem. To wzrost o jedną trzecią w ciągu ośmiu lat.

W Polsce obowiązują bardzo surowe kryteria otrzymania mieszkań społecznych.

W przypadku mieszkań komunalnych, czyli pozostających w gestii gminy lokali o przeciętnym standardzie i niższym czynszu w porównaniu ze stawkami rynkowymi, o przyznaniu lokum decyduje przede wszystkim poziom dochodów. Jest on wyjątkowo niekorzystny – praca za najniższe wynagrodzenie uniemożliwia ubieganie się o mieszkanie komunalne. Na mieszkania socjalne, czyli lokale o niższych czynszach i obniżonym standardzie, kryteria dostępu są jeszcze bardziej surowe. Mimo to na mieszkanie z zasobu gminnego oczekuje kilkadziesiąt tysięcy rodzin.

Programem mieszkań społecznych jest także inicjatywa Towarzystw Budownictwa Społecznego, oferujących lokale osobom, których dochody uniemożliwiają staranie się o lokal socjalny lub komunalny, a jednocześnie nie mogą sobie one pozwolić na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. W 2021 roku na skutek zmiany przepisów uniemożliwiono powstawanie nowych TBS-ów, zastępując je Społecznymi Inicjatywami Mieszkaniowymi. Od 1995 roku w ramach TBS powstało około 100 tys. mieszkań.

W ostatnich ośmiu latach powstało kilka programów budownictwa społecznego, ale większość z nich miała wymiar retoryczny i nie przekładała się na powstawanie nowych lokali.

Od 2007 roku głównymi instrumentami wsparcia mieszkalnictwa są dopłaty do kredytów hipotecznych na zakup mieszkań własnościowych. Pojawiające się w przestrzeni publicznej oraz pracach administracji rządowej nowe zapowiedzi również idą w tym kierunku.

W wielu krajach Unii Europejskiej zapewnienie dachu nad głową jest jednym z głównych zadań państwa. W Szwecji mieszkalnictwo społeczne jest otwarte dla prawie całej populacji, we Francji zaś obywatele bez miejsca do mieszkania mogą zaskarżyć państwo do sądu. W krajach UE istnieją narzędzia do kształtowania polityki mieszkaniowej, w głównej mierze wspierającej najem, które w Polsce nie są zbyt popularne.

Dlatego polski rynek mieszkaniowy potrzebuje dwóch równoległych, wzajemnie uzupełniających się systemów. Europejski Instytut Strategii w raporcie „Polityka mieszkaniowa Polski na tle doświadczeń krajów europejskich” dostrzega potrzebę realizacji programów wspierających przyszłych kredytobiorców. Wynika to zarówno z konieczności zmniejszania luki mieszkaniowej, jak również wsparcia sektora budowlanego, będącego ważną składową rozwoju polskiej gospodarki. Jednocześnie widzimy znaczącą potrzebę stworzenia efektywnego programu mieszkalnictwa społecznego, w głównej mierze wspierającego szeroko rozumiany najem długoterminowy. Doświadczenia ostatnich lat, w których rządowe programy zakończyły się fiaskiem, nie powinny zniechęcać rządzących do tworzenia rozwiązań, mających aktywny wpływ na kształtowanie polityki mieszkaniowej. Dlatego w ocenie instytutu zasadne jest stworzenie kompleksowego systemu, na który składać się będą m.in.:

∑ ulgi, preferencyjne finansowanie oraz specjalne zwolnienia dla inwestorów i operatorów mieszkań, w zamian za utrzymanie niższych czynszów dla ludności i/lub zakwaterowanie grup wskazywanych przez państwo i/lub samorządy;

∑ finansowe wsparcie samorządów powiększających swoją substancję mieszkaniową;

∑ ochrona praw najemców w postaci bezterminowego okresu najmu i dziedziczenia prawa do niego przy spełnieniu określonych warunków, a także możliwość wypowiedzenia umowy przez właściciela jedynie w konkretnych przypadkach;

∑ regulacje określające maksymalny, dopuszczalny wzrost wysokości czynszów na podstawie takich parametrów, jak stan techniczny budynków, ich lokalizacja, powierzchnia mieszkań oraz ich wyposażenie;

∑ dodatki mieszkaniowe dla lokatorów i właścicieli.

Uczestnikami systemu od strony podażowej powinny być nie tylko osoby prywatne, zajmujące się wynajmem posiadanych lokali, ale również podmioty gospodarcze, jednostki samorządowe i instytucje państwowe. Będzie to możliwe tylko wtedy, gdy stworzone zostaną narzędzia prawno-finansowe, pozwalające na kształtowanie ładu mieszkaniowego.

Krzysztof Pietrzykowski jest szefem rady ekspertów, Filip Flisowski zaś prezesem Europejskiego Instytutu Strategii

Kryzys mieszkaniowy w Polsce trwa przez cały okres istnienia III RP. Wcześniej Polska Ludowa już na początku swego istnienia musiała zmierzyć się z gigantycznym problemem braku „dachu nad głową” dla ludności. W czasach II RP sytuacja w mieszkalnictwie również była daleka od idealnej. Można więc powiedzieć, że w Polsce brakuje mieszkań od 100 lat. To pokazuje z jak poważnym problemem przychodzi nam się dziś mierzyć.

Pozostało 92% artykułu
Nieruchomości
Rynek wtórny. Gdzie ceny zaczęły spadać
Nieruchomości
Ceny mieszkań biją rekordy
Nieruchomości
Rynek najmu dwa lata po rosyjskiej agresji na Ukrainę
Rynek nieruchomości
Rząd wróci do prac nad polskimi REIT-ami
Materiał Promocyjny
Klimat a portfele: Czy koszty transformacji zniechęcą Europejczyków?
Budownictwo
Ceny mieszkań. Czy to koniec histerii? Program „Na start” uspokoi rynek?