Magazyny czekają na nową falę wzrostu

W 2023 r. sektor nieruchomości magazynowych w Polsce zanotował spowolnienie, jednak rynek ma nadzieję na odbicie w 2024 r. Po szczycie aktywności pod względem popytu i podaży w okresie covidowym (2020–2022) rynek logistyczny i produkcyjny wrócił w wielu wartościach do tych obserwowanych w latach 2018–2019.

Ostatnie 18 miesięcy to czas wyzwań związanych ze słabszą koniunkturą gospodarczą, niepewnością polityczną, podwyżkami cen za energię oraz wysoką inflacją. Te czynniki negatywnie wpłynęły na aktywność najemców, przy czym zgodnie z naszymi przewidywaniami sektor logistyczny, sieci handlowe oraz produkcja okazały się branżami z największą stabilizacją i odpornością na trudną sytuację makro. Widoczną poprawę odnotowano również w sektorze e-commerce.

Prognozy całkowitej aktywności najemców w 2023 r. wskazują, że popyt brutto powinien ustabilizować się na poziomie 4,7–5 mln mkw. Kluczowy jak zwykle okaże się ostatni kwartał roku, kiedy historycznie zawieranych było najwięcej transakcji.

Charakteryzując ostatnie 12 miesięcy na polskim rynku magazynowym w zakresie popytu, nie sposób nie wspomnieć o dużej liczbie renegocjacji oraz zauważalnym trendzie przedłużania się procesów decyzyjnych dotyczących wynajmu nowych powierzchni. Ten ostatni czynnik wpłynął zdecydowanie na stabilizację czynszów.

Z racji dość wysokich stawek i ryzyka utraty pracowników, klienci częściej niż w latach poprzednich decydowali się na renegocjacje umów zamiast wyboru nowych lokalizacji. Zgodnie z naszymi przewidywaniami w bardziej wymagającym okresie w popycie wzrósł udział firm produkcyjnych, które odpowiadały za ok. 20 proc. zrealizowanych transakcji.

Globalni analitycy wskazują, że w perspektywie średnio- i długoterminowej Polska odegra znaczącą rolę w zakresie takich trendów jak nearshoring (przenoszenie operacji z Azji do Europy – red.) czy friendshoring (koncentracja na państwach należących do tego samego kręgu, członków UE czy NATO – red.). Już dziś jesteśmy jednym z największych producentów dużego AGD oraz odgrywamy istotną rolę w sektorze motoryzacyjnym. Atutem Polski niezmiennie pozostaje lokalizacja na mapie Europy oraz profesjonalne i wykwalifikowane kadry, które swoje doświadczenie zbudowały, pracując w lub dla zagranicznych korporacji. Należy pamiętać, że procesy związane z większą regionalizacją łańcuchów dostaw i przenoszeniem produkcji do Europy wymagają czasu.

Mimo wyzwań w okresie spowolnienia gospodarczego inwestorzy i deweloperzy skupili się na otwieraniu projektów na głównych rynkach, które cechuje wysoka płynność, duży rynek konsumencki i rozbudowana sieć połączeń z innymi obszarami kraju i Europy. Z dużym prawdopodobieństwem należy przypuszczać, że całkowite zasoby polskiego rynku magazynowego na koniec bieżącego roku wyniosą 31,5 mln mkw., co pozwoli na zachowanie około 15-proc. dynamiki wzrostu. Aktywność deweloperów na koniec 2023 r. powinna osiągnąć 3,6–3,7 mln mkw., przy czym należy zaznaczyć, że 60 proc. z tej powierzchni to projekty oddane w I kwartale br., czyli inwestycje rozpoczęte jeszcze w I połowie 2022 r. – w innych warunkach rynkowych.

Rynek magazynowy w Polsce wchodzi w kolejną fazę dojrzałości, w której dotychczasowa grupa pięciu głównych regionów została rozszerzona do ośmiu, obejmujących m.in. Warszawę i okolice, Łódź, Górny Śląsk, Wielkopolskę, Dolny Śląsk oraz obszary Szczecina, Trójmiasta i Krakowa. W gronie aspirujących regionów pozostaje województwo lubuskie. W wyniku niepewnej sytuacji geopolitycznej większość deweloperów raczej pozostanie bierna w podejmowaniu aktywności we wschodniej części Polski.

W 2023 r. osłabiony popyt skutkował mniejszą liczbą projektów spekulacyjnych, której udział w powierzchni w budowie spadł z 61 proc. w II kwartale do 53 proc. w III kwartale bieżącego roku. Przez wzgląd na większe wymagania związane z uzyskaniem finansowania spodziewamy się w 2024 r. kontynuacji tego trendu i obniżenia udziału projektów bez podpisanych umów najmu w nowej podaży do końca I połowy przyszłego roku. Sytuacja ta wraz z niższym niż w latach ubiegłych popytem może wpłynąć na obniżenie w 2024 r. poziomu pustostanów.

Przewidujemy, że w pierwszych miesiącach 2024 r. deweloperzy zdecydują się na strategię bezpiecznego inwestowania, skupiając się głównie na projektach ze znacznym udziałem umów przednajmu oraz dostarczaniu projektów typu BTS (na potrzeby konkretnego najemcy – red.). Zapowiadane na II połowę przyszłego roku potencjalne polepszenie koniunktury może skutkować zmianą i ponownym wzrostem liczby inwestycji realizowanych spekulacyjnie, przewyższającej obecny poziom.

Jeśli chodzi o rynek inwestycyjny, sektor magazynowy po rocznej przerwie wrócił na pozycje lidera pod względem wartości transakcji. Spodziewamy się, że zapowiadana na II połowę 2024 r. poprawa nastroju konsumentów wpłynie na zmianę sytuacji gospodarczej i makroekonomicznej, co będzie przyczyną do zwiększenia atrakcyjności Polski i rozpoczęcia budowy nowych inwestycji.