Twarde dane nie potwierdzają, że biura odchodzą do lamusa

Rynek inwestycyjny wyraźnie spowolnił, także w segmencie biurowym – ale nie zamarł. Pośredniczyliście w około jednej trzeciej transakcji kupna sprzedaży biurowców w tym roku. Czego poszukują inwestorzy – i jacy to są inwestorzy?

Jedne z pierwszych transakcji to sprzedaż Wola Retro i Celebro w Warszawie. To przykłady klasycznych transakcji, czyli deweloper po wybudowaniu i wynajęciu sprzedaje do funduszu inwestycyjnego. Natomiast dwie ostatnie transakcje odbyły się w obrębie Służewca i dotyczą nieruchomości biurowych, których funkcja w przyszłości może się zmienić. Mowa o budynkach przy ul. Obrzeżnej i Cybernetyki.

Jeżeli chodzi o kapitał, to nabywcami w pierwszych transakcjach, które wymieniłem, były podmioty węgierski i litewski. Ostatnie dwie transakcje to kapitał polski.

Generalnie widzimy duży udział funduszy z Europy Środkowo-Wschodniej, a jeżeli chodzi o kapitał rodzimy, to można go podzielić na dwie grupy: firmy z polskim kapitałem, które szukają okazji i wykorzystują spowolnienie, które widzimy, są w stanie oszacować odpowiednie ryzyko, zabezpieczyć finansowanie i sfinalizować dobrą transakcję. Druga grupa to family offices – zamożne osoby, które też szukają dodatkowych opcji inwestycyjnych. Obecny rynek, który może wydawać się mniej atrakcyjny dla dużych inwestorów, stwarza takie szanse i myślę, że będzie to wykorzystywane.

Żeby biurowiec był klasycznym produktem inwestycyjnym, musi mieć najemców płacących czynsze. Jak ocenia pan w tej chwili perspektywy rynku najmu w czasach po pandemii – większej elastyczności, pracy hybrydowej?

Mamy duży wpływ pracy hybrydowej, mam wrażenie, że 99 proc. firm ją wprowadziło, co teoretycznie pozwala sądzić, że powierzchni biurowej potrzeba znacznie mniej. Prawda jest taka, że nie wystarczy zabrać połowę biurek, by organizacja dalej funkcjonowała: jedne departamenty mogą działać w formule hybrydowej, inne nie.

Według danych z naszego działu reprezentacji najemcy 57 proc. umów, w których pośredniczyliśmy, to relokacje, 43 proc. renegocjacje. Czyli jednak trochę większy jest udział umów będących efektem przenoszenia się z jednego budynku do innego. Dodatkowo 35 proc. naszych klientów zwiększyło swój metraż, a tylko 7 proc. zredukowało. Czyli z jednej strony słyszymy, że firmy pracują hybrydowo, co powinno się wiązać z ograniczonym zainteresowaniem powierzchniami, natomiast dane tego nie potwierdzają.

Na rynku widać ograniczoną aktywność deweloperską, ale to nie wynika tylko z pracy z domu, ale ogólnie z sytuacji, w jakiej się znaleźliśmy: jest ograniczona liczba działek, są wysokie koszty i budowy, i aranżacji.

Czego firmy i najemcy szukają w tej chwili najbardziej, jeśli chodzi o biura?

Pierwszy aspekt to stara prawda o nieruchomościach, czyli lokalizacja. Żeby przyciągnąć pracowników, poszukiwane są lepsze lokalizacje, szczególnie dużym powodzeniem cieszy się oczywiście tzw. centralny obszar biznesu w Warszawie czy rondo Daszyńskiego, gdzie motorem napędowym jest metro. Drugi aspekt, który jak widzimy ma coraz częściej znaczenie przy podejmowaniu decyzji, to szeroko pojęte ESG.

Z jednej strony mówimy tutaj o pewnych korporacyjnych wytycznych, które się pojawiają i biuro jest częścią tej strategii. Tutaj w grę wchodzą nowo powstające budynki, albo takie świeżo po rewitalizacji. Z drugiej strony wszyscy w ostatnim roku borykaliśmy się z dużym wzrostem kosztów ogólnych, m.in. energii, i ten aspekt jest też brany pod uwagę – by wybierać budynki „przyjaźniejsze” pod względem kosztów. Dodajmy, że biurowce i same biura są dziś zupełnie inaczej budowane i aranżowane niż w czasach przez hybrydą.