Od kilku miesięcy popyt na mieszkania rośnie, a podaż za tym nie nadąża. Co jest przeszkodą i czy można się spodziewać, że rynek się w końcu zrównoważy?
Rynek mieszkaniowy w Polsce zachowuje się zupełnie inaczej niż większość europejskich rynków. Tam w zasadzie nie ma sprzedaży mieszkań bez wykorzystania kredytu hipotecznego. Kiedy Europejski Bank Centralny zaczął podnosić stopy procentowe, sprzedaż do klientów indywidualnych w Niemczech runęła o 80–90 proc. rok do roku. W Polsce od zawsze mamy spory udział klientów gotówkowych w transakcjach, więc i spadek sprzedaży był rzędu 40–50 proc.
Podaż rzeczywiście nie jest dziś dopasowana do popytu i możemy wskazać powody fundamentalne i długookresowe: dostęp do gruntów jest coraz trudniejszy, zabezpieczanie banków ziemi jest dużym wyzwaniem dla deweloperów. Do tego dochodzi kwestia wydłużających się procesów związanych z uzyskiwaniem wszelkich pozwoleń. To ogranicza możliwość szybkiego oferowania nowych projektów.
Patrząc krótkookresowo, problemem są koszty generalnego wykonawstwa. Zaraz po wybuchu wojny ceny wszystkich materiałów poszły w górę, pojawiły się problemy z zawarciem umów z generalnymi wykonawcami przy ryczałtowej cenie: wykonawcy nie chcieli brać na siebie ogromnego ryzyka związanego ze zmianami cen. Dzisiaj na pewno jest lepiej, ale na przygotowanie projektu, na przeprowadzenie przetargu po prostu trzeba czasu. Popyt popytem, ale deweloperzy nie są w stanie z dnia na dzień uruchomić projektu, nawet mając pozwolenie.
Na tempo uzupełniania oferty mają też wpływ koszty finansowe, a banki wciąż selektywnie podchodzą do inwestycji deweloperskich.
