Wielofunkcyjne inwestycje jak 15-minutowe miasta

Inwestycje typu mixed-use wpisują się w koncepcje nowoczesnych 15-minutowych miast. Nie ma jednak jednej sprecyzowanej definicji, z jakich elementów powinny się składać – zaznacza Joanna Walczyńska, dyrektor w dziale wycen i doradztwa w firmie Axi Immo. – Wielofunkcyjne inwestycje są zgodne z założeniami ESG (Environmental, Social and Corporate Governance, czyli ochrona środowiska, odpowiedzialność społeczna i ład korporacyjny – red.), promują zrównoważony rozwój, eliminują długie dojazdy, zmniejszają negatywny wpływ na środowisko. Jak każdy segment rynku nieruchomości także i takie projekty wymagają precyzyjnego planowania i zarządzania, aby zapewnić równowagę pomiędzy różnymi funkcjami – wyjaśnia.

Dzielone na etapy

Jak mówi Joanna Walczyńska, trzeba też uwzględnić potrzeby i preferencje każdej grupy użytkowników. – Sukces inwestycji mixed-use zależy od popytu na poszczególne funkcje – tłumaczy dyrektor Axi Immo. – Jeśli rynek nie jest gotowy na określone usługi, może to wpłynąć na wyniki finansowe projektu.

Ekspertka zaznacza, że wśród podstawowych funkcji takich inwestycji wymienia się m.in. handel, biura i mieszkania – w wariancie tradycyjnego osiedla lub w najmie instytucjonalnym. – W przypadku projektów mixed-use możemy mówić o pewnego rodzaju komplementarnych i powiązanych ze sobą usługach – mówi Joanna Walczyńska. – Taka inwestycja powinna być na tyle silna, by przy zmieniających się okolicznościach stanowić cały czas interesujący produkt, który ewentualnie będzie można sprzedać etapowo.

Deweloperowi łatwiej wybudować duży kompleks z wieloma monofunkcyjnymi budynkami. Można je sprzedawać różnym nabywcom według ich funkcji. – Dobrze jest, jeśli w pobliżu wielofunkcyjnej inwestycji pojawią się funkcje uzupełniające – m.in. punkty gastronomiczne, obiekty sportowe, kulturalne, ośrodki sztuki, placówki oświatowe, medyczne i administracji, hotele – wskazuje dyrektor z Axi Immo. – Ważny jest też swobodny dostęp do transportu publicznego czy rowerów miejskich. Każda z dodatkowych funkcji zwiększy atrakcyjność inwestycji w oczach przyszłych użytkowników czy inwestorów. Korzystnie wpłynie też na rozwój nowoczesnego miasta.

Trend na rewitalizacje

Joanna Walczyńska podkreśla, że decyzja o budowie kompleksu mixed-use powinna być poprzedzona analizami m.in. w zakresie lokalnych potrzeb, dostępności gruntów, funkcji w planie zagospodarowania, podmiotów mogących współfinansować inwestycję, ale też w zakresie jej ekonomicznej wykonalności. – Nie każda nowa inwestycja musi być wielofunkcyjna. – zastrzega dyrektor. – Trend na budowę mixed-use powstał ze względu na zmęczenie monokulturą. Budowanie jednofunkcyjnych dzielnic, kompleksów, jak np. warszawskiego Służewca Przemysłowego, sprawiało, że miejsca te wyludniały się po godzinach pracy. Monokultura jest trudniejsza do wykreowania. Stąd każda z nowych inwestycji powinna w jakimś sensie być mixed-use, a przede wszystkim sprzyjać synergii z najbliższym otoczeniem – podkreśla.

Dodaje, że jednym ze sposobów, by to osiągnąć, jest odnawianie i przekształcanie m.in. zabytkowych budynków przemysłowych. – W Polsce mamy przykłady takich inwestycji – to Browary Warszawskie, Fabryka Norblina, Elektrownia Powiśle czy Centrum Praskie Koneser w Warszawie, Stary Browar w Poznaniu, Manufaktura i OFF Piotrkowska w Łodzi czy Garnizon i Stocznia Cesarska w Trójmieście – wskazuje. – Wśród planowanych czy powstających inwestycji mamy m.in. Towarową 22 i Bohemę w stolicy, Famuły Poznańskiego w Łodzi, Starą Rzeźnię w Poznaniu.

Zdaniem dyrektor z Axi Immo rewitalizacja miast i przywracanie wartości nieruchomościom to tylko jeden ze sposobów wykorzystania potencjału inwestycji typu mixed-use. – Deweloperzy coraz częściej dostrzegają korzyści płynące z tworzenia kompleksów o różnorodnych funkcjach, które spełniają potrzeby i preferencje współczesnych społeczności – mówi. – Wśród wielu udanych międzynarodowych projektów wielofunkcyjnych można wskazać np. Hudson Yards w Nowym Jorku, Battersea Power Station czy King’s Cross w Londynie, Shanghai Tower w Szanghaju czy spektakularny Burj Khalifa w Dubaju.

Świetne adresy

Na rewitalizacje wskazuje także Michał Grabara, dyrektor w firmie doradczej Knight Frank. – Największe projekty typu mixed-use w Polsce to właśnie rewitalizacje. Zainteresowanie deweloperów terenami poprzemysłowymi wynika z ich atrakcyjności – niejednokrotnie mają doskonałe adresy, tereny są już uzbrojone, a warunki zagospodarowania pozwalają na stworzenie nietuzinkowych inwestycji, które wyróżnia niepowtarzalny klimat miejsca i ciekawa architektura – podkreśla Michał Grabara. – Biorąc pod uwagę ograniczoną dostępność gruntów w miastach, działki z zabudową poprzemysłową stają się alternatywą i dlatego następuje zmiana sposobu ich użytkowania, a w konsekwencji zmiana przeznaczenia w planach miejscowych. Budynki biurowe, magazynowe oraz osiedla mieszkaniowe w dobrych lokalizacjach wygenerują lepsze zwroty dla inwestorów, co czyni je automatycznie atrakcyjniejszymi od gruntów na obrzeżach miast – wyjaśnia.

Ale, jak dodaje dyrektor z Knight Frank, ryzyko związane z takimi projektami może być niewspółmierne do zakładanych korzyści. – Inwestorzy i deweloperzy muszą się liczyć z wysokimi kosztami remediacji i potencjalnych rozbiórek, które można jednak przewidzieć. Na etapie „czyszczenia” terenu mogą zostać wykryte substancje, które wcześniej nie były udokumentowane, co spowoduje wzrost kosztów i wydłuży harmonogram inwestycji – wyjaśnia. Ale, jak podkreśla, mimo ryzyka takie inwestycje powstają od lat, odnosząc sukcesy. – Czynsze wywoławcze za powierzchnie biurowe w inwestycjach mixed-use są na podobnym poziomie jak w tradycyjnych biurowcach – mówi Michał Grabara. – Zainteresowanie najemców obiektami mixed-use jest duże. Dostrzegają przewagę inwestycji mixed-use, gdzie biurowiec i jego otoczenie przestają być miejscem wyłącznie pracy, a stają się miejscem spędzania wolnego czasu – podkreśla. I podaje przykład Browarów Warszawskich. – Ich powierzchnia wynosi 54 tys. mkw. Są wynajęte w ok. 90 proc., a Fabryka Norblina (40 tys. mkw.), podobnie jak Centrum Praskie Koneser (48 tys. mkw.) w 100 proc. – mówi dyrektor. I podsumowuje: bez względu, czy są to inwestycje rewitalizowane czy powstałe na gruncie greenfield (niezabudowanym – red.), z perspektywy inwestorów projekty mixed-use są takim samym produktem inwestycyjnym jak każdy inny. – Są oceniane przez pryzmat dochodowości, stabilności najmu oraz jakości. Na tej podstawie są szacowane ich rynkowy potencjał i wartość dla inwestora – mówi Michał Grabara. – Od początku 2021 r. projekty typu mixed-use były przedmiotem sześciu transakcji inwestycyjnych, co stanowi mały odsetek wszystkich transakcji biurowych w tym czasie.

Nieruchomości Mieszkania

Pozostało 90% artykułu