Tani kredyt. Pokusa, by podwyższyć ceny mieszkań

- Kredyt „na 2 proc." to dziś najczęstszy temat rozmów z klientami biur pośrednictwa i doradztwa kredytowego – mówi Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse. – Choć nie ma jeszcze ustawy regulującej zasady dopłat, projekt programu już wpływa na rynek nieruchomości i kredytów - podkreśla. 

Zgodnie z zapowiedzią rządu program tanich kredytów ma wejść w życie w lipcu.

Marcin Jańczuk wskazuje, że przeprowadzona wśród pośredników agencji Metrohouse ankieta pokazuje, że doniesienia medialne dotyczące zbliżającej się premiery programu „Pierwsze Mieszkanie", którego częścią jest „Bezpieczny Kredyt 2 proc.", ma wpływ na ożywienie na rynku mieszkań. - 77 proc. ankietowanych pośredników twierdzi, że ogłoszenie programu wpłynęło na większy ruch. Prawie co trzeci z tych agentów uważa, że ożywienie to jest znaczące – mówi ekspert Metrohouse.

68 proc. ankietowanych uważa, że tani kredyt wpłynie na wzrost cen mieszkań. 15 proc. jest przeciwnego zdania.

Foto: Metrohouse

Nie z automatu

- Mogłoby się wydawać, że będziemy mieć do czynienia z lawiną klientów, którzy zakup nieruchomości uzależniają od przyznania preferencyjnego kredytu. Wcale tak jednak nie jest – zaznacza Marcin Jańczuk. - Na pytanie: „Jaki odsetek twoich klientów warunkuje zakup nieruchomości od przyznania "Bezpiecznego Kredytu 2 proc." najczęściej pojawiającą się odpowiedzią było: „poniżej 25 proc. klientów", co może świadczyć, że za ożywienie na rynku nie odpowiadają czekający na tańsze finansowanie. Być może na rynek weszła część tych kupujących, którzy różnych powodów nie byli dotąd aktywni.

Większy ruch na rynku widzą też doradcy kredytowi. – Część klientów jest przekonana, że nowy program to rozwiązanie dla osób, które nie mają mieszkania i dostaną kredyt z automatu, bez badania zdolności kredytowej i spełnienia innych wymogów polityki kredytowej banków – mówi Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass z Warszawy. - Nie biorą także pod uwagę, że dopłata będzie możliwa tylko przez dziesięć lat i że przez ten czas będą na nich nałożone liczne ograniczenia – mówi ekspert.

W tym czasie nie będzie można np. mieszkania ani sprzedać, ani wynająć. - Myląca jest też nazwa projektu. Wielu klientów jest przekonanych, że oprocentowanie kredytu wyniesie 2 proc. A zgodnie z projektem ustawy oprocentowanie kredytu ma wynieść 2 proc. plus dodatkowe koszty banku, a kredyty ma być spłacany w ratach malejących – mówi Andrzej Łukaszewski.

Foto: Metrohouse

Pula u dewelopera

Hanna Morawska z agencji Freedom Nieruchomości Poznań, zauważa, że w Poznaniu cenowe warunki programu (500 tys. zł – cena mieszkania dla singla i 600 tys. zł – dla rodziny) spełnia sporo mieszkań. - Lokalni deweloperzy przygotowują się do startu programu, już teraz wyodrębniając specjalną pulę lokali – mówi Hanna Morawska. – Trzeba się jednak liczyć, że gdy program zacznie działać, podaż odpowiednich lokali zdecydowanie zmaleje. Specjalnie przygotowane oferty szybko znajdują nabywców, a wstrzymane w ostatnich miesiącach nowe inwestycje nie będą w stanie wypełnić luki podażowej – ocenia.

Hanna Morawska zaznacza, że zainteresowanym tanimi kredytami klientom deweloperzy proponują preferencyjne warunki rezerwacji z niską opłatą wstępną i odroczeniem terminu płatności o pół roku i dłużej. - A rynek wtórny z pewnością podąży za rynkiem pierwotnym. Właściciele większych mieszkań już teraz są otwarci na negocjacje cen – mówi pośredniczka z Freedom Nieruchomości. – Próbują się dostosować do warunków programu. Niektórzy są gotowi, podobnie jak deweloperzy, wydłużać okres rezerwacji, tak aby nabywający „załapali się" na nowy program wsparcia.

Morawska nie przewiduje wzrostu cen większych mieszkań na rynku poznańskim – ze względu na próg cen. – Ale w przypadku niektórych inwestycji w gminach może się pojawić pokusa zbliżenia do „cen poznańskich" – zastanawia się ekspertka. – Bardziej prawdopodobny jest wzrost cen mniejszych lokali, które cieszą się olbrzymią popularnością wśród inwestorów z gotówką. Popyt na takie lokale zwiększy się o grupę chętnych do zakupu swojego pierwszego „mieszkanka" na tani kredyt. Może to podbić ceny najmniejszych nieruchomości w atrakcyjnych dzielnicach Poznania – przewiduje.

Szyte pod program

Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa, nie przewiduje, że ceny mieszkań mocno wzrosną.- Zobaczymy, ilu klientów będzie chciało skorzystać z oferty taniego kredytu – mówi. – A biorąc pod uwagę wysokość wkładu własnego – do 200 tys. zł, klienci, którzy będą mogli skorzystać z nowego produktu, jakim ma być tzw. „kredyt na 2 proc." będą mogli kupić nieruchomości do 800 tys. zł. W Łodzi od lat ceny mieszkań, są jednymi z najniższych. Mieszkania od 500 do 800 tys. zł stanowią od 70 do ponad 90 proc. oferty. W związku ze zmniejszonym popytem ceny transakcyjne na rynku wtórnym od początku 2022 r. utrzymują się na stałym poziomie. Na rynku pierwotnym rosną adekwatnie do kosztów budowy. Deweloperzy nie mogą sobie pozwolić na duże podwyżki, bo zahamowaliby sprzedaż, która i tak jest niska.

A Małgorzata Porowska, dyrektor sprzedaży Freedom Nieruchomości Warszawa Mokotów, uważa, że oferta nowych mieszkań, które spełnią kryteria dopłat, będzie rosła. – Deweloperzy mają czas na wprowadzenie zmian w projekcie i przygotowanie oferty szytej na miarę – ocenia. – Co do mieszkań z rynku wtórnego, to nie mam już takiej pewności. Wielu kupujących decyduje się na podpisanie umowy przedwstępnej już teraz, planując transakcję po wejściu w życie programu dopłat. Jest ryzyko, że ceny mniejszych mieszkań pójdą w górę.