Mieszkania będą drogie w 2024 roku. Wzrosty cen lokali przebiją inflację

Ceny nowych lokali w sześciu głównych metropoliach w ciągu czterech lat wzrosły średnio o niemal 69 proc. Bardzo drogie są też mieszkania z drugiej ręki. Na spadki cen nie ma jednak co liczyć.

Aktualizacja: 11.07.2024 12:47 Publikacja: 21.05.2024 04:30

Pierwszy kwartał 2024 roku przyniósł spadek sprzedaży nowych mieszkań

Pierwszy kwartał 2024 roku przyniósł spadek sprzedaży nowych mieszkań

Foto: AdobeStock

Ceny nowych mieszkań są dziś astronomiczne. Jak podaje portal RynekPierwotny.pl, w ciągu czterech ostatnich lat lokale deweloperskie zdrożały średnio o niemal 69 proc.

Zarobki Polaków nie nadążają za wzrostem cen mieszkań

– Największe zwyżki zanotowaliśmy w Poznaniu i Łodzi (73 proc.), najmniejsze w Warszawie i Wrocławiu – odpowiednio o 65 i 58 proc. – podaje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Dynamika robi spore wrażenie zwłaszcza w zestawieniu ze średnimi zarobkami Polaków, które w tym okresie poszły w górę o 43 proc. – zwraca uwagę.

Wrażenie robi również przygotowane przez RynekPierwotny.pl porównanie cen metra mieszkania sprzed kilku lat i obecnie. W kwietniu 2020 r. średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Poznaniu wynosiła 7,6 tys. zł za mkw., a w kwietniu tego roku – już ponad 13,1 tys. zł. W Łodzi ceny mkw. lokali deweloperskich od kwietnia 2020 r. do kwietnia br. wzrosły z ponad 6,3 tys. do ponad 10,9 tys. zł za mkw. W Warszawie średnia cena ofertowa skoczyła zaś z ponad 10,6 do niespełna 17,6 tys. zł za mkw.

Czytaj więcej

Kredyt „Na start”. Ile mieszkań mieściłoby się w limicie cen

Portal wskazuje też, jak zmieniają się ceny mieszkań w zależności od liczby pokoi. I tak np. kawalerki w Warszawie w ciągu czterech lat zdrożały średnio z ponad 14,4 tys. do niemal 22,8 tys. zł za mkw. Przeciętne ceny lokali dwupokojowych wzrosły w stolicy z ponad 10,9 tys. w kwietniu 2020 r. do ponad 17,7 tys. zł za mkw. w kwietniu br., a trzech pokoi – z niemal 9,6 do niemal 16,2 tys. zł.

Ceny kawalerek w Krakowie w ciągu czterech lat poszły w górę z ponad 10,9 tys. zł za mkw. do niemal 18,3 tys. zł, dwóch pokoi – z 9,8 tys. do ponad 16,9 tys. zł, a trzech – z ponad 8,8 tys. zł do niemal 15,1 tys. zł za mkw. W Gdańsku jednopokojowe lokale zdrożały od kwietnia 2020 r. do kwietnia br. z 9,7 tys. zł do niemal 19,5 tys. zł, dwa pokoje – z 9 tys. zł, do 15,2 tys. zł, a trzy – z ponad 7,9 tys. zł do niemal 13,1 tys. zł za mkw.

– Tego rodzaju statystyki jednoznacznie wskazują na bardzo silny trend wzrostowy, którego praktycznie nie jest w stanie nic zastopować – mówi Jarosław Jędrzyński. – W tej sytuacji kalkulacje dotyczące korekty cen na wzór kilku europejskich rynków nieruchomości czy wyczekiwanie na cykliczne spowolnienie koniunktury raczej nie ma racji bytu. Czyli jest i będzie coraz drożej. Pytanie – o ile drożej oraz jak długo obecny trend może się utrzymać?

Wzrosty cen „powyżej inflacji”

Pytanie jest tym bardziej zasadne, że, jak mówi Jędrzyński, sytuacja na rynku mieszkań „w pierwszych miesiącach tego roku powoli, ale systematycznie powraca do względnej normalności”. – Rynek pierwotny dąży do równowagi popytu i podaży – ocenia ekspert, zwracając uwagę na dane: od początku 2024 roku średni wzrost cen mkw. nowego lokum na siedmiu głównych rynkach wyniósł 3,5 proc. Najbardziej, o ok. 5–7 proc., podrożały lokale w Warszawie, Łodzi i Poznaniu, najmniej w Trójmieście i aglomeracji katowickiej (0 i 1 proc.).

Takie zmiany według analityka mogą dawać nadzieję na spowolnienie dynamiki mieszkaniowej drożyzny w kolejnych miesiącach. – I to pomimo emocji, jakie budzi bliska perspektywa wejścia w życie kolejnego programu dopłat do kredytów „Na start" – zaznacza ekspert. Miałby on wejść w życie w drugiej połowie roku.

Czytaj więcej

Marże deweloperów mieszkaniowych w 2023 roku

Zdaniem Jędrzyńskiego w najbliższych miesiącach o skali zwyżek zadecydują najprawdopodobniej właśnie czynniki związane z nowym programem kredytowym oraz rosnące koszty budowy osiedli. – W perspektywie tego roku najbardziej prawdopodobny jest średni wzrost cen lokali deweloperskich o ok. 10 proc., czyli kilka pkt proc. powyżej przewidywanej inflacji – prognozuje.

Ekspert zaznacza jednak, że opinie, jakoby za wzrost cen odpowiadały wyłącznie programy dopłat do kredytów, nie są do końca prawdziwe. – Do czynników prowzrostowych trzeba zaliczyć też rosnące koszty deweloperów, ograniczoną jeszcze do niedawna podaż, wysoką inflację, przyśpieszony wzrost płac czy windowanie transferów socjalnych – wylicza.

Podaż na pewno wpływa na poziom cen mieszkań, ale przetrzebiona „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” oferta nowych lokali zaczyna się odbudowywać. Na znaczny jej wzrost przy dość dużym spadku sprzedaży wskazuje Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. nieruchomości w Cenatorium.

– W ofercie deweloperskiej na siedmiu głównych rynkach na koniec marca było 40 tys. mieszkań. W tym czasie sprzedano ponad 10 tys. mieszkań, a wprowadzono do sprzedaży ponad 15 tys. – podaje Wełnowska. – Odbudowa podaży na rynku pierwotnym przekłada się na zdecydowanie niższe wzrosty cen niż notowane w drugiej połowie 2023 r. Przewidujemy, że w kolejnych miesiącach ceny lokali będą rosły, jednak zdecydowanie wolniej niż w zeszłym roku.

Zdaniem ekspertki Cenatorium deweloperzy będą zwiększać ceny ofertowe mieszkań po ogłoszeniu programu subsydiowanych kredytów. – W dalszej części roku czynnikiem napędzającym wzrosty cen, niezależnie od programu dopłat, będą rosnące realne dochody gospodarstw domowych przy utrzymującej się niskiej inflacji – przywiduje Małgorzata Wełnowska.

O stanie wyczekiwania mówi Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group. – Osoby, które chcą skorzystać z nowego programu dopłat, czekają na jego ostateczny kształt. Część przegląda oferty, czasem podpisuje umowy rezerwacyjne – mówi ekspertka. – Ludzie nie rzucili się na mieszkania, żeby je wykupić i skorzystać na hipotetycznym wzroście cen – zauważa.

Ewa Palus nie spodziewa się powtórki „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, który doprowadził do skokowych wzrostów cen. – Kredyt „Na start” ma mieć wiele ograniczeń. Dla pewnej grupy może on być nawet mniej atrakcyjny niż kredyt na warunkach rynkowych – zaznacza. – W bazowym scenariuszu spodziewamy się stabilizacji cen, której rynek teraz potrzebuje.

Mieszkania z drugiej ręki także coraz droższe

Coraz więcej żądają też sprzedający mieszkania używane. Z analiz Marcina Drogomireckiego, eksperta rynku, wynika, że średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie w kwietniu 2024 r. przekroczyły 17,8 tys. zł za mkw. To o 26,7 proc. więcej niż rok temu. W ciągu miesiąca przeciętne ceny lokali wzrosły o 0,7 proc. W Krakowie lokale z drugiej ręki w ciągu roku (od kwietnia 2023 r. do kwietnia 2024 r.) wzrosły o 34,9 proc., do 16,7 tys. za mkw. W porównaniu z cenami sprzed miesiąca wzrost wyniósł 0,9 proc.

Czytaj więcej

Czas sprzedaży mieszkań. Transakcja w dwie godziny albo dwa lata

W Gdańsku mieszkania używane zdrożały o 20,6 proc. rok do roku, do niemal 14,9 tys. zł za mkw. (miesięczny wzrost to 1,2 proc.), a w Łodzi – o 15,6 proc., do ponad 8,4 tys. zł. Ale w ciągu miesiąca lokale na łódzkim rynku wtórnym staniały przeciętnie o 1 proc. W porównaniu z marcem 2024 roku w kwietniu o 1,7 proc., do ok. 9 tys. zł za mkw., spadły średnie ceny mieszkań w Katowicach. W porównaniu z cenami sprzed roku lokale z drugiej ręki w tym mieście są jednak droższe średnio o 21,1 proc.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym według liczby pokoi podaje portal Nieruchomości-online.pl. Przeciętne ceny kawalerek w stolicy to 19,8 tys. zł za mkw., dwóch pokoi – ponad 18,5 tys. zł, trzech – ponad 17 tys. zł (dane z I kw. br.). W Krakowie jest to średnio niemal 17,8 tys. zł za mkw. (kawalerki), ponad 16,6 tys. zł (dwa pokoje) i ponad 15,9 tys. zł (trzy pokoje), w Gdańsku: 15,8 tys., 14,6 tys. i ponad 13,9 tys. zł za mkw., a w Łodzi – ponad 8,8 tys., ponad 8,3 tys. i niemal 8,5 tys. zł za mkw.

Rynek mieszkaniowy na rozdrożu

Marcin Drogomirecki komentuje, że trudno jednoznacznie przewidzieć, jak będą wyglądać ruchy cen w drugim półroczu br., bo sytuacja na rynku jest dynamiczna. – Z jednej strony odnotowujemy znaczne osłabienie popytu, a z drugiej – stale rosnącą liczbę mieszkań oferowanych do sprzedaży. Skutkuje to stabilizacją średnich cen wywoławczych i większą skłonnością sprzedających do negocjacji stawek – wyjaśnia Marcin Drogomirecki.

– Niepewność co do ostatecznego kształtu, jak i terminu wejścia w życie programu „Na start” utrudnia przewidywanie jego skutków dla rynku, a dokładniej stopnia wpływu na ceny. Te bowiem nie pozostaną obojętne na zwiększony popyt wygenerowany napływem taniego pieniądza – dodaje ekspert.

Zdaniem Marcina Jańczuka, eksperta sieciowej agencji Metrohouse, obecna sytuacja na rynku mieszkań jest niezwykle ciekawa. – Trend cen jest wzrostowy, ale nie tak silny jak rok temu. Popyt nie jest zaś wysoki – potwierdza. – Rynek jest na rozdrożu, oczekując na informacje na temat nowego programu dopłat. W ostatnim czasie żyjemy od jednej kroplówki do kolejnej, a rynek staje się uzależniony od tego typu bodźców. Sytuacja na rynku jest jednak zupełnie inna niż w drugiej połowie ubiegłego roku. Rosnąca podaż daje możliwość swobodniejszego wyboru oferty bez tak dużej presji. Dla przeciętego nabywcy oferta staje się jednak coraz mniej dostępna – zauważa.

Dodaje, że także rynek zakupów inwestycyjnych nie jest już tak silny jak jeszcze kilkanaście miesięcy temu. – Możliwa do uzyskania rentowność z wynajmu mieszkań w największych miastach (4–4,5 proc.) stawia pod znakiem zapytania lokowanie nadwyżek finansowych właśnie na tym rynku, który jednocześnie wymaga znaczącego zaangażowania kapitału – tłumaczy Marcin Jańczuk.

Ceny nowych mieszkań są dziś astronomiczne. Jak podaje portal RynekPierwotny.pl, w ciągu czterech ostatnich lat lokale deweloperskie zdrożały średnio o niemal 69 proc.

Zarobki Polaków nie nadążają za wzrostem cen mieszkań

Pozostało 98% artykułu
Nieruchomości mieszkaniowe
Portal z cenami mieszkań – jest projekt ustawy
Nieruchomości mieszkaniowe
Atal po konferencji: stan wyczekiwania i polityczna demagogia
Nieruchomości mieszkaniowe
Osiedle Port Praski chce się powiększyć o Doki
Nieruchomości mieszkaniowe
Efektywność energetyczna w cenie mieszkania
Materiał Promocyjny
Wpływ amerykańskich firm na rozwój polskiej gospodarki
Nieruchomości mieszkaniowe
Drugi miesiąc wakacji przyniósł mniejsze zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi