Polskie REIT-y dalej oczekiwane

W 13 na 20 badanych przez CBRE europejskich krajach udział rodzimego kapitału w wartości inwestycji w nieruchomości komercyjne to więcej niż 40 proc. – u rekordzistów to rząd wielkości 80–90 proc. Polska jest pod tym względem na szarym końcu z zaledwie 1,7-proc. udziałem. Zagraniczni inwestorzy instytucjonalni – w tym towarzystwa emerytalne czy ubezpieczeniowe – rozdają u nas karty od dekad. Rodzime podmioty są albo ograniczone regulacjami, albo mają za małą siłę, by starać się o nabycie biurowców, magazynów czy centrów handlowych.

Wyczekiwany mechanizm

– Polacy chcą inwestować w nieruchomości. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w 2022 r. 70 proc. mieszkań kupiono inwestycyjnie. Inaczej jest w przypadku obiektów komercyjnych, gdzie udział polskiego kapitału wynosi niecałe 2 proc. To znacznie mniej niż w innych krajach regionu – mówi Michał Berski, dyrektor zespołu inwestycyjnego w CBRE.

Ekspert zaznacza, że polski kapitał, zarówno ten instytucjonalny, jak i indywidualny, mógłby zostać zaktywizowany dzięki wprowadzeniu do polskiego porządku prawnego REIT-ów.

– REIT to rodzaj funduszu inwestycyjnego, który pojawił się pierwszy raz w Stanach Zjednoczonych i funkcjonuje z powodzeniem od kilkudziesięciu lat w wielu krajach, m.in. Niemczech, Wielkiej Brytanii, Finlandii czy Szwecji. REIT–y mają obowiązek inwestowania w nieruchomości komercyjne, są zwolnione z podatku CIT, a w zamian lwią część swojego zysku wypłacają inwestorom w postaci dywidendy – mówi Berski. – Dzięki dużej skali inwestycji, a co za tym idzie dywersyfikacji produktów na nawet kilkaset obiektów komercyjnych, REIT-y są postrzegane jako atrakcyjne i stabilne fundusze. Dużym atutem tego typu inwestycji jest także, potwierdzony danymi J.P Morgan, najwyższy zwrot z inwestycji w perspektywie ostatnich dwóch dekad, w porównaniu z innymi instrumentami finansowymi – dodaje.

Choć Polska jest dwa razy większym rynkiem niż Czechy, to u południowego sąsiada rodzimy kapitał ma 60-proc. udział w inwestycjach w nieruchomości komercyjne. W innych krajach naszego regionu – w Rumunii czy na Węgrzech – udział sięga 45 proc.

– W tych krajach lokalne fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne funkcjonują z powodzeniem. Inwestorzy indywidualni chętnie z nich korzystają, postrzegając inwestycje na lokalnym rynku jako mniej ryzykowne niż te poza granicami kraju. Dzięki temu zwiększają stabilność i płynność rodzimego sektora nieruchomości komercyjnych, który jest mniej zależny od decyzji zagranicznych podmiotów – mówi Berski. – Ograniczenie wpływu zawirowań gospodarczych zapewnia także fakt, że umowy na nieruchomości w tym systemie są corocznie indeksowane inflacją, co zmniejsza ryzyko związane z tym czynnikiem dla inwestorów. Dlatego REIT-y i fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne stanowią jeden z korzystniejszych instrumentów finansowych dla osób indywidualnych, które chcą chronić swoje pieniądze przed utratą wartości.

Dla inwestorów indywidualnych REIT-y stanowiłyby możliwość dywersyfikacji.

– Polacy mają długą historię i doświadczenie w inwestowaniu w nieruchomości. W 2022 r. siedem na dziesięć lokali mieszkalnych kupionych było inwestycyjnie, co więcej około 50-proc. udział w transakcjach mieli klienci gotówkowi i ci z przewagą środków własnych. Inwestycja w mieszkanie traktowana jest m.in. jako sposób ochrony kapitału przed inflacją. Rynek nieruchomości postrzegany jest jako stabilny i odporny na zawirowania gospodarcze, a z braku innych łatwo dostępnych możliwości wybór pada na mieszkania – mówi Berski. – Dla takich inwestorów atrakcyjne mogłyby być właśnie REIT-y, które rozszerzałyby możliwości lokowania kapitału. To mogłoby poprawić sytuację nabywców mieszkań na własne potrzeby, przesuwając część kapitału inwestowanego obecnie w mieszkaniówkę na nieruchomości komercyjne. Więcej mieszkań byłoby dostępnych dla kupujących na własne potrzeby – mówi Berski. – REIT-y mają potwierdzoną skuteczność jako impuls do rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych i czynnik zapewniający większą stabilność gospodarczą, dzięki bazowaniu na popycie wewnętrznym. Od lat stanowią ważny i zdrowy element rynku inwestycyjnego w wielu krajach Europy i w Stanach Zjednoczonych. W Polsce też stanowiłyby pozytywny bodziec dla ekonomii, zwiększając niezależność od czynników zewnętrznych, a przy okazji wpływając pozytywnie na rynek mieszkaniowy.

Dwie szanse, dwie porażki

Polski rynek od lat wyczekuje ustawy o REIT-ach. Poza aktywizacją rodzimego kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych takie wehikuły mogłyby m.in. wesprzeć budowę mieszkań na wynajem.

REIT-y w Polsce mają wyjątkowego pecha. W 2016 r. prace nad projektem ustawy podjęło Ministerstwo Finansów. Początkowo te podmioty miały inwestować w nieruchomości komercyjne, ale po krytycznej opinii NBP postanowiono, że obiektem lokowania będą wyłącznie mieszkania. Nawet po tej zmianie projekt ustawy utkwił w sejmowej komisji i zakończył żywot w związku z upłynięciem kadencji (jesień 2018 r.).