Rata kredytu 2 procent będzie sporo niższa niż najem

Program tanich kredytów wchodzi w życie w  lipcu. Rynek sprzedaży mieszkań, który załamał się po zacieśnieniu polityki kredytowej, odżywa, co nie pozostanie bez wpływu na rynek najmu. Ten gwałtownie rósł, nakręcany dodatkowym popytem. Lokale wynajmowali nie tylko uchodźcy z Ukrainy, ale też ci, którzy tracili możliwość wzięcia kredytu. Teraz sytuacja może się odwrócić. Rząd, który zaorał wspierający najem program Mieszkanie+, postanowił wspierać własność.

Ucieczka na swoje

Stawki najmu z kosztem taniego kredytu zestawia Rentier.io. – Raty Bezpiecznego kredytu 2 proc. będą zmienne, dlatego porównując je ze zwykłym kredytem, obliczyłem wysokość pierwszej raty w ramach programu oraz średniej raty w całym okresie kredytowania – wyjaśnia Anton Bubiel, prezes Rentier.io. W większości z 17 analizowanych miast kredyt z dopłatą będzie bardziej opłacalny niż najem. Pierwsza rata takiego kredytu będzie niższa niż czynsz w 11 miastach – od 64 zł w Lublinie do 370 zł w Sosnowcu.

Biorąc pod uwagę średnią ratę w całym okresie kredytowania, kredyt z dopłatami będzie bardziej opłacalny w 12 miastach. Np. w Katowicach różnica to 50 zł, w Lublinie 121, w Gdańsku 154, w Rzeszowie 178, w Warszawie 310, w Łodzi 339, a w Sosnowcu 408 zł. W kilku miastach czynsz wciąż będzie niższy niż rata – od 7 zł w Krakowie do 209 zł w Gdyni.

– Porównując stawki najmu z ratą zwykłego kredytu, w żadnym mieście kredyt nie jest korzystniejszy – zauważa Bubiel. Największą różnicę odnotowuje w Gdyni: rata jest wyższa o 1403 zł. W Krakowie – o 1311 zł, w Poznaniu – o 1083 zł, w Warszawie – o 1146 zł. Prezes Rentier.io przypomina, że osoby, które wezmą kredyt na 2 proc., przez pierwsze dziesięć lat dostaną dopłaty, które obniżą ratę tak, że oprocentowanie będzie wynosić 2 proc. plus marża.

– W okresie dopłat kredyt będzie spłacany w ratach malejących – zaznacza Bubiel. – Zwykle zaś jest preferowany system rat stałych, co nieco komplikuje porównywanie kredytu z dopłatami ze zwykłymi kredytami. Nie ma ofert kredytów z oprocentowaniem stałym na całe dziesięć lat. W praktyce oznacza to, że przez dziesięć lat, gdy otrzymujemy dopłaty, mamy do czynienia z dwoma okresami po pięć lat. Po pięciu latach ustalamy z bankiem nowe oprocentowanie stałe (zależne od obecnych stóp oprocentowania kredytów z oprocentowaniem stałym w bankach), co skutkuje nową wysokością dopłat. Po dziesięciu latach zdarzą się dwie rzeczy. Dopłaty się zakończą, a kredyt zostanie oprocentowany według zmiennej stopy plus marża banku. Raty automatycznie przechodzą na system rat równych, chyba że złożymy wniosek w banku o kontynuację spłaty w ratach malejących.

Będą masowe ucieczki z czynszówek? Anton Bubiel uważa, że raczej nie, choć, jak mówi, przeprowadzki na własne będą. – Wpływ taniego kredytu na rynek najmu zależy od tego, jak wielu najemców zakwalifikuje się do programu. Ważne, czy jego budżet będzie wystarczający, by wszyscy chętni z niego skorzystali – tłumaczy. – Według Ministerstwa Rozwoju i Technologii kredytów na 2 proc. będzie 30–40 tys. rocznie. Najbardziej optymistyczne prognozy wskazują na 50 tys. lub więcej. Biorąc pod uwagę budżet programu – 11,3 mld zł – wariant optymistyczny wydaje się mało realny. Przy dopłatach średniej wysokości budżet wystarczy na 100–120 tys. kredytów w perspektywie kilku lat – szacuje.

Prezes Rentier.io zwraca uwagę, że w Polsce jest wynajmowanych 1–1,5 mln mieszkań. – Zakładając, że z tanich kredytów skorzystają wyłącznie aktualni najemcy, i to wszyscy naraz w tym samym czasie, wpływ programu oznaczałby odpływ maksymalnie 10 proc. najemców – mówi. – Taki scenariusz jest nierealny. Z taniego kredytu będą korzystać nie tylko obecni najemcy, a wpływ programu na rynek wynajmu będzie rozłożony w czasie.

Zdaniem Urszuli Kołodziejskiej z agencji Power Invest część wynajmowanych mieszkań opustoszeje. – Nie będzie to bezpośrednia i jedyna konsekwencja rządowego programu – uważa.

Dodaje, że uspokojenie rynku najmu wiąże się też z migracją obywateli Ukrainy. – Przyjeżdża ich do Polski coraz mniej. Wielu wraca do swoich domów, wielu migruje dalej na Zachód. Ci, którzy związali się z Polską, kupują tu mieszkania, co też ma wpływ na rynek najmu – mówi. Kołodziejska ocenia, że stawki najmu nie będą jednak spadać. – Właściciele atrakcyjnych nieruchomości o wysokim standardzie, w ciekawych lokalizacjach, utrzymają czynsze, ponieważ wciąż są chętni na takie lokale – tłumaczy. – To np. pracownicy korporacji z całego świata. Mowa głównie o dużych miastach, w których są siedziby międzynarodowych firm.

Bez kredytowej pętli

Ekspertka Power Invest zakłada, że właściciele mieszkań, którzy nie będą w stanie ich szybko i drogo wynająć, mogą je wystawiać na sprzedaż, korzystając ze wzrostu cen. – Na początku maja mieszkanie z oferty deweloperskiej kosztowało 529 tys. zł, a w połowie czerwca cena wzrosła do 569 tys. zł. To ponad 7-proc. wzrost, a nowy program kredytowy nie został jeszcze uruchomiony – akcentuje. – Kiedy ceny wzrosną, kupujący będą musieli zaciągać większe kredyty. Kiedy raty będą wyższe, zatrze się różnica między nimi a stawką najmu. Wielu młodych ludzi może wybrać najem, bez kredytowego zobowiązania na 25 lat – dodaje.