W kwietniu deweloperzy rozpoczęli budowę 11,1 tys. mieszkań, o 37 proc. mniej rok do roku, a licząc po czterech miesiącach – 42,8 tys. lokali, o 23 proc. mniej niż rok wcześniej. Dane GUS mogłyby świadczyć o mocnym hamowaniu, ale bazą są rekordowe dla budownictwa mieszkaniowego miesiące. Wyniki z lutego, marca i kwietnia br., zestawione z miesiącami sprzed ubiegłorocznego boomu, wyglądają stabilnie – a przecież otoczenie jest trudne: rosną stopy procentowe, spada zdolność kredytowa i popyt, rosną koszty wykonawstwa, inflacja, a wojna w Ukrainie podtrzymuje niepewność.
– Mimo spadającego popytu, liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, pozostaje na stosunkowo wysokim poziomie, porównywalnym z wynikami przed pandemią. Może wynikać to z analizy sytuacji z pozycji mikrolokalizacji – komentuje Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego w CBRE. – Wprawdzie sumarycznie popyt wyraźnie się zmniejszył, ale w wielu lokalizacjach oferta dostępnych mieszkań deweloperskich jest ograniczona. Uruchomienie dobrze przygotowanej inwestycji z podpisaną umową z zaufanym generalnym wykonawcą może korzystnie uzupełnić lokalną ofertę i spotkać się z zainteresowaniem nabywców. Nawet jeśli sprzedaż potrwa dłużej, odłożenie inwestycji mogłoby oznaczać, że za pewien czas musiałaby się pojawić w ofercie po wyższych cenach ze względu na rosnące koszty budowy, jeszcze mniej akceptowalnych przez potencjalnych kupujących – dodaje.
Ekspertka zaznacza, że obserwowane w ostatnich latach przeniesienie aktywności deweloperów na mniejsze rynki lokalne sprawia, że jest wiele lokalizacji, w których można wprowadzić do oferty nowy projekt bez nasilonej konkurencji w najbliższym otoczeniu. – Nawet w największych miastach są obszary, w których nowej oferty brakuje. Scenariusz stopniowej odbudowy oferty przy wydłużonej sprzedaży jest jednym z podstawowych scenariuszy rozwoju sytuacji w najbliższych miesiącach. W tym scenariuszu zbudowanie wyraźnej nadwyżki oferty spowoduje ostre ograniczenie wprowadzania nowych inwestycji. Można zwrócić uwagę, że w Warszawie pomimo drastycznego spadku sprzedaży na koniec I kwartału pozostało w ofercie tylko około 1100 gotowych mieszkań, najmniej od końca 2015 r., według danych redNet – mówi Mikulska.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl, zwraca uwagę, że dane rok do roku wskazują na ostre hamowanie wobec wysokiej bazy, ale wobec wcześniejszych okresów świadczą o powrocie rynku do normalności. – Trudno się dziwić, że spadek nowych budów nie był jeszcze większy, skoro kompletne załamanie sprzedaży mieszkań wcale nie jest przesądzone. Za wcześnie więc, by deweloperzy wykazywali skrajną awersję inwestycyjną. Co więcej, duże giełdowe firmy sygnalizują stabilizację sprzedaży na niższym poziomie, więc sytuacja jest na razie daleka od dramatu. Jeżeli popyt będzie się cofał w przyspieszonym tempie, podobnie będzie z inwestycjami deweloperów. Dziś jednak najtrudniej przewidzieć, jak zachowają się klienci inwestycyjni, kupujący za gotówkę – i indywidualni, i instytucjonalni – mówi Jędrzyński.
