Ostatnie lata to ogromna transformacja Murapolu w czystego dewelopera mieszkaniowego z czytelną strukturą i finansowaniem opartym na konsorcjum banków. Wcześniej spółka była bardziej holdingiem inwestycyjnym – poza budowaniem mieszkań (często w oparciu o FIZAN-y) była zaangażowana w liczne przedsięwzięcia, nie zawsze związane z podstawowym biznesem. Transformacja zwieńczona została pozyskaniem światowej klasy inwestora strategicznego przy współudziale Griffina, akuszera wielu spektakularnych przedsięwzięć na polskim rynku nieruchomości, jak metamorfoza Echo Investment, platformy Resi4Rent (mieszkania na wynajem) czy Student Depot (akademiki).
Murapol to bardzo duży gracz. W 2020 r. sprzedał (umowami deweloperskimi i przedwstępnymi) 2,72 tys. mieszkań, o 5 proc. mniej niż rok wcześniej, co dało mu trzecią lokatę. W I połowie br. znalazł nabywców na 1,49 tys. lokali, o 2 proc. mniej rok do roku. Deweloper otwiera się na nowy rynek – najmu instytucjonalnego mieszkań (PRS). Będzie budować dla platformy tworzonej przez tandem Ares–Griffin (szczegółów na razie nie znamy). W I półroczu zabezpieczył 1,36 tys. mieszkań na potrzeby PRS i 361 dla Student Depot. Dodatkowo na etapie projektowania jest 1,2 tys. lokali na potrzeby PRS.
– Rynek wydaje się dobry dla deweloperów mieszkaniowych, bo wiele podmiotów notowanych jest na historycznych maksimach. Ciekawi jesteśmy struktury oferty. Giełda może być jedną z opcji częściowego wyjścia z inwestycji przez obecnych akcjonariuszy lub pozyskania przez firmę środków na dalszy rozwój, w tym przejęcia – komentuje Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator. – Jesteśmy bardzo ciekawi, jak rynek wyceni – wyceniając Murapol – perspektywy branży mieszkaniowej przy obecnie dynamicznie rosnących cenach we wszystkich miastach i wielu komentarzach o możliwym powstawaniu bańki – dodaje.
Ekspert zwraca uwagę na to, że Murapol to właściwie jedyny duży gracz inwestujący w miastach średniej wielkości, pomijanych przez inne duże firmy – a to właśnie te ośrodki, a nie sześć głównych aglomeracji, odpowiadają za wzrost ogólnopolskich statystyk (liczba mieszkań w uruchamianych projektach i pozwoleniach). Mucha spodziewa się przyspieszenia konsolidacji branży, bo przy pogarszającej się dostępności gruntów coraz trudniej będzie deweloperom rosnąć organicznie. Po drugie, można się spodziewać wchodzenia dużych graczy na mniejsze rynki.
Rosnące wyceny
Na GPW jest wielu deweloperów mieszkaniowych, ostatnie debiuty z emisjami akcji to lata 2015–2016. Żadna firma nie pozyskuje pieniędzy z emisji wtórnych. Status spółki giełdowej ułatwia za to plasowanie obligacji – to preferowane źródło kapitału. Tylko w I połowie br. deweloperzy z Catalyst pozyskali ponad 1,3 mld zł, a nie brakowało emisji opiewających na znacząco ponad 100 mln zł. Kilka dni temu na Catalyst pojawiła się nowa spółka, Cordia Poland, która sprzedała obligacje za prawie 70 mln zł w ramach oferty o wartości do 100 mln zł.
W skali roku indeks WIG-nieruchomości wzrósł o ponad 40 proc., ale kursy wielu deweloperów mieszkaniowych poszły w górę po 60–150 proc. Czy to dużo? Posługując się najpopularniejszym wskaźnikiem cena do wartości księgowej, trudno już o deweloperów niedoszacowanych, ale „w stratosferze" są jedynie Dom Development i Atal ze wskaźnikami 2,65 i 1,97 (im więcej niż 1, tym spółka uchodzi za droższą).
