Mieszkaniowy rozkwit w mniejszych miastach

Tak gorąco na rynku mieszkaniowym w wolnej Polsce jeszcze nie było. Według szacunków GUS w marcu deweloperzy ustanowili nowy rekord, ruszając z budową 17,8 tys. mieszkań, o 59 proc. więcej niż rok wcześniej – to jednocześnie nowy miesięczny rekord (po wrześniu 2020 r.). W całym I kwartale liczba lokali w uruchomionych projektach wyniosła nieco ponad 40 tys., o 26 proc. więcej rok do roku – a bazą jest przecież ostatni wolny od wpływu pandemii kwartał.

Czytaj także: Głód ziemi będzie windować ceny mieszkań

Zmiana struktury

Czerwoną wyspą na deweloperskim rynku jest Warszawa, gdzie liczba mieszkań w nowych projektach w I kwartale br. skurczyła się dramatycznie, o 37 proc., do zaledwie 2,6 tys. To efekt gigantycznych problemów z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę i kurczącymi się zasobami gruntów pod szybką zabudowę. Również w Łodzi statystyka poszła w dół o 14 proc., do 1,3 tys. lokali. Pozostałe aglomeracje „wielkiej szóstki": Kraków, Wrocław, Poznań i Trójmiasto (z wiodącym udziałem Gdańska), zanotowały solidne dwu, a nawet trzycyfrowe wzrosty. Do miast, gdzie buduje się ponad 1 tys. lokali kwartalnie, wskoczyły Lublin, Szczecin, Katowice i Rzeszów. W wielu mniejszych miejscowościach można mówić wręcz o eksplozji podaży i skokowym wzroście deweloperskiej oferty (patrz infografika).

A jak wygląda przyszłość? Obejmowanie mieszkaniowym boomem mniejszych ośrodków widać też w statystykach pozwoleń na budowę. W marcu deweloperzy dostali zielone światło na stawianie 23,3 tys. mieszkań, o 68 proc. więcej rok do roku – to drugi wynik w historii po grudniowym. Większa aktywność firm w ostatnich miesiącach to w dużej mierze efekt wchodzących od 1 stycznia 2021 r. surowszych przepisów w zakresie efektywności energetycznej budynków. Kto tylko mógł, składał papiery przed końcem 2020 r., by móc budować na starych zasadach – stąd obecny wysyp statystyk.

W całym I kwartale deweloperzy uzyskali pozwolenie na budowę 56,3 tys. lokali, o 52 proc. więcej niż rok wcześniej. Tu również widać zmianę strukturalną. Źle jest w Warszawie, gdzie nastąpił spadek, pozostałe kluczowe miasta zanotowały wzrosty. Do grona miast z największą aktywnością deweloperów dołączyły Katowice, Lublin, Słupsk i Bydgoszcz. W wielu mniejszych ośrodkach wzrost planowanych inwestycji jest skokowy.

Podaż goni popyt

– Wyniki podane przez GUS to dobra wiadomość dla perspektyw rynku pierwotnego – komentuje ogólnopolskie statystyki Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego w CBRE. – W ostatnich miesiącach pojawiły się obawy, czy rosnący popyt na mieszkania zostanie zaspokojony przez nowe inwestycje, w sytuacji kiedy deweloperzy borykają się z wydłużonymi procedurami administracyjnymi, brakami kadrowymi i mniejszą dostępnością odpowiednich terenów. Ograniczenie podaży mogłoby znacznie zwiększyć presję na dalszy wzrost cen. Tymczasem liczba mieszkań, na których budowę uzyskano pozwolenie i których budowę rozpoczęto w ostatnich trzech miesiącach – oba wskaźniki – rekordowe na tle wyników pierwszych kwartałów z ostatnich 15 lat – pozwalają z większym optymizmem spojrzeć na najbliższe miesiące – dodaje.

– Biorąc pod uwagę fakt, że popyt na mieszkania odbudował się bardzo szybko po spadkach w ubiegłym roku, wzmożona liczba deweloperskich pozwoleń i rozpoczętych inwestycji pozwalają mieć nadzieję na utrzymanie w kolejnych miesiącach odpowiednio dużego wyboru mieszkań w ofercie i zmitygowanie ryzyka skokowego wzrostu cen – komentuje Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL. – Oczywiście nie można zakładać, że wszystkie inwestycje objęte pozwoleniami zostaną od razu wprowadzone do sprzedaży czy realizacji. Jakaś ich część jest traktowana przez deweloperów jako rezerwa i będzie wykorzystywana w II połowie 2021 r. lub na początku roku 2022. Daje to jednak firmom działającym na rynku pierwotnym większą elastyczność zarządzania bieżącą ofertą – podsumowuje.

Dane z szerokiego rynku poznamy niebawem. Deweloperzy giełdowi w I kwartale br. sprzedali 7,34 tys. lokali, o 21 proc. więcej rok do roku.

Moda na domy

Deweloperzy deweloperami, ale w marcu skokowo wzrosła też liczba domów, które zaczęli budować Kowalscy – to aż blisko 12 tys., o 63 proc. więcej niż rok wcześniej. Liczba lokali z zielonym światłem na budowę wzrosła o 27 proc., do 10,2 tys.

– Można zakładać, że jakaś część zamożniejszych Polaków podjęła w efekcie pandemii i związanych z nią ograniczeń decyzję o budowie własnego domu, zapewniającego nie tylko większą przestrzeń użytkową, ale też dostęp do ogrodu. Należy jednak zaznaczyć, że jakaś część tych pozwoleń może obejmować nieruchomości traktowane jako tzw. drugie domy, czyli realizowane z myślą o zaspokojeniu funkcji wypoczynkowej, a nie podstawowej funkcji mieszkalnej – podkreśla Kirejczyk.