Gdy nie ma zysków, skarbówka nie zarobi
Jak można opodatkować zyski z najmu w Polsce?
Tego rodzaju przychody mogą być opodatkowane na kilka sposobów. Jednym z nich jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ze stawką 8,5 lub 12,5 proc. W tym przypadku opodatkowany jest przychód, tj. nie pomniejsza się go o koszty. Możliwe jest także opodatkowanie jako najem prywatny, czyli odrębne źródło, inne niż działalność gospodarcza – według skali 17 i 32 proc. PIT, z uwzględnieniem kosztów i kwoty wolnej od podatku. Podatnik może też opodatkować najem w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Tu w grę wchodzą dwie możliwości: opodatkowanie na zasadach ogólnych według skali, tj. 17 i 32 proc., z uwzględnieniem kosztów, amortyzacji oraz kwoty wolnej, oraz 19-proc. podatek liniowy, pozwalający na uwzględniane kosztów, ale już nie kwoty wolnej.
Ważne, by przy wyborze modelu opodatkowania brać pod uwagę wszystkie jego aspekty, nie tylko wysokość stawki. Warto w związku z tym pamiętać, że ryczałt nie będzie z reguły dobrym rozwiązaniem dla osób ponoszących znaczące nakłady na zakup, wykończenie lub wyposażenie mieszkań na wynajem. Firma wiąże się zaś z prowadzeniem ewidencji przychodowej i kosztowej, wystawianiem faktur i rachunków oraz odprowadzaniem składek ZUS. Z kolei podatek liniowy ma przewagę nad skalą, dopiero gdy roczny dochód przekroczy średnio ok. 8,5 tys. zł miesięcznie. Nie pozwala na wspólne rozliczenie z małżonkiem, odliczenie od dochodu darowizn czy skorzystanie z ulg: na dzieci, internetowej czy rehabilitacyjnej.
Kiedy fiskus może uznać wynajem mieszkań za firmę?
Niestety, brakuje w tym wypadku jednoznacznych kryteriów i wskazówek. Już sam fakt wynajmowania kilku (a nie jednej) nieruchomości może stanowić dla organu podatkowego argument za uznaniem, iż podatnik prowadzi firmę. Ryzyko takiej kwalifikacji można zmniejszyć, dbając o elementy odróżniające nasze działanie od działania typowej firmy. Mogą to być np.: brak zorganizowania działalności, wykonywanie wszystkich lub większości istotnych czynności samodzielnie i z użyciem prywatnych środków, narzędzi itp., brak korzystania z usług wyspecjalizowanych firm zewnętrznych, uczynienie najmu nie głównym, lecz dodatkowym źródłem przychodu, brak ciągłości działania, przerwy okresowe. Osobom planującym wynajmowanie większej liczby lokali radziłbym również wystąpić z wnioskiem o interpretację indywidualną. Dobrze sformułowany może ograniczać ryzyko kwestionowania działań podatnika w przyszłości.
