Trudniej z podatnika zrobić firmę - WSA o sprzedaży prywatnego gruntu

Przepisy podatkowe nie określają jasno, kiedy kończy się zwykły zarząd majątkiem prywatnym, a zaczyna działalność gospodarcza. To powoduje, że fiskus bardzo łatwo i chętnie robi przedsiębiorców ze zwykłych podatników.

Temu profiskalnemu podejściu coraz wyraźniej sprzeciwia się jednak orzecznictwo. Przykładem jest jeden z najnowszych wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, który potwierdza, że do uznania za firmę nie wystarczy gołosłowne stwierdzenie urzędnika.

Zapobiegliwy inwestor...

Sprawa dotyczyła sprzedaży gruntu. We wniosku o interpretację właściciel wyjaśnił, że nieruchomość nabył w 1988 r. na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego. Przez lata uprawiał tam zboże, a część stanowiły nieużytki rolne. Działka nie jest objęta miejscowym planem, a w miejscowym studium została oznaczona jako tereny rozwojowe, w tym zabudowy mieszkaniowej i usług.

Podatnik podkreślił, że nie prowadzi działalności. Obecnie grunt został podzielony na dwie części i jedną zamierza sprzedać. Ma już umowę przedwstępną sprzedaży ze spółką, z którą jednocześnie podpisał umowę dzierżawy. Umowę zawarto po to, aby nabywca mógł wystąpić o pozwolenia związane z inwestycją do czasu sfinalizowania sprzedaży, m.in. na budowę czy o warunki przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej.

Podatnik nie poczynił żadnych działań, aby zwiększyć wartość nieruchomości, uatrakcyjnić ją, takich jak zmiana przeznaczenia terenu. Nabywca inwestor sam się do niego zgłosił. Podkreślił też, że ma jeszcze inne działki rolne, ale nie zamierza ich sprzedawać. Wcześniej gruntów nie sprzedawał, był więc przekonany, że sprzedaż ma charakter prywatny. A skoro tak, to może działkę sprzedać bez PIT, ponieważ od nabycia minęło grubo ponad pięć lat,

Dla fiskusa sprawa wyglądała jednak inaczej. Zauważył, że zyski z odpłatnego zbycia nieruchomości mogą stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej albo z odpłatnego zbycia nieruchomości, tzw. prywatnego. I w ocenie urzędników aktywność pytającego oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń wykraczają poza czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Skoro podjął zespół konkretnych działań wykonywanych w sposób zorganizowany i ciągły oraz nakierowanych na osiągniecie zysku ze sprzedaży działki, to taki przychód należy zakwalifikować do działalności gospodarczej. A wtedy pięcioletni termin, po którym nieruchomość można sprzedać już bez podatku, nie obowiązuje.

...to za mało

Poznański WSA uchylił interpretację. Zgodził się, że o prowadzeniu działalności przesądzają obiektywne przejawy, a nie przekonanie podatnika czy formalna rejestracja. Zauważył jednak, że granica pozwalająca oddzielić przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości od tych ze zbycia jej w ramach działalności jest płynna. Z tych względów, jak tłumaczył w pisemnym uzasadnieniu sędzia Włodzimierz Zygmont, na właściwą kwalifikację przychodów wpływa całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości. Fiskus uznał, że skarżący podejmował konkretne działania w sposób zorganizowany i ciągły. WSA wytknął mu jednak, że nie wskazał, co składa się na ów zespół konkretnych działań. Tymczasem, by możliwe było ustalenie granicy między firmą a odpłatnym zbyciem składników majątku osobistego, konieczne jest przeprowadzenie całościowej i szczegółowej analizy czynności podejmowanych przez podatnika. Brakuje wskazania działań skarżącego noszących cechy prowadzenia działalności, wykraczających poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wyrok nie jest prawomocny.

sygnatura akt: I SA/Po 851/20.

Konrad Piłat, doradca podatkowy w kancelarii KNDP Kolibski Nikończyk Dec & Partnerzy

Sporny przypadek jest typowy. Przez ostatnie 30 lat Polska się nieco rozbudowała. Wiele pól znalazło się w atrakcyjnym miejscu, np. przy węźle autostrad. Trudno się dziwić, że rolnik po kilku dekadach dzieli swoje grunty, żeby część z nich sprzedać spółce, która sama się do niego zgłosiła. Nie dziwi też, że spółka, żeby przyspieszyć inwestycję, chce podjąć działania przed przeniesieniem własności. Po to musi uzyskać prawo do dysponowania nieruchomością. Często stosowany przez inwestorów sposób to proponowanie umowy dzierżawy po zawarciu przedwstępnej umowy zakupu gruntu. Twierdzenie, że w takiej sytuacji sprzedający zachował się jak przedsiębiorca, jest absurdalne. Fiskus też nie miał żadnych argumentów, więc napisał ogólnikowo, że podatnik podjął zespół konkretnych działań wykonywanych w sposób zorganizowany i ciągły. Sąd słusznie zakwestionował tę profiskalną i częstą praktykę.

Podatki PIT WSA Orzecznictwo Sądów i Trybunałów Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

Pozostało 90% artykułu