Agnieszka Grabowska-Toś: Reforma planowania przestrzennego staje się faktem

Opublikowana właśnie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wejdzie w życie po upływie 30 dni od daty jej ogłoszenia. Oznacza to, że już za niespełna miesiąc zarówno organy, jak i inwestorzy będą zobowiązani stosować jej przepisy. Ale nie wszystkie, ponieważ wejście w życie części regulacji zostało odroczone do 1 stycznia 2026 r.

Wśród przepisów wchodzących w życie 24 września tego roku są takie, które zmieniają zasady ustalania warunków zabudowy. I to zmieniają w istotny sposób – także na korzyść inwestora.

Czytaj więcej

Prawo w regionach

Samorządy u progu planistycznej rewolucji

Zmiany w przepisach o planowaniu przestrzennym, choć jeszcze nie weszły w życie, już mocno wpływają na działania lokalnych władz.

Dlatego inwestorzy, którzy będą składać wnioski o wydanie decyzji WZ pod koniec przyszłego miesiąca, będą mieli powody do zadowolenia z niektórych korekt.

Zgodnie z przepisami przejściowymi (art. 59 ust. 1 ustawy nowelizującej) do spraw wszczętych, a niezakończonych będą miały zastosowanie rozwiązania dotychczasowe. Jeśli obecnie toczy się postępowanie o ustalenie warunków zabudowy, to zostanie ono zakończone na dotychczasowych zasadach.

Z kolei wnioski o ustalenie warunków zabudowy złożone w okresie od dnia wejścia w życie nowelizacji do dnia utraty mocy obowiązującej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, czyli do 31 grudnia 2025 r., będą już rozpoznawane z uwzględnieniem nowej regulacji, ale jeszcze w ograniczonym zakresie.

Natomiast najważniejsze zmiany, czyli te dotyczące warunku zgodności decyzji WZ z planem ogólnym oraz przewidujące brak możliwości wydania „wuzetki” dopóki ten plan nie zostanie uchwalony, będą miały zastosowanie do wniosków złożonych od 1 stycznia 2026 r. Aby uniknąć stosowania tych regulacji, inwestorzy powinni złożyć wniosek najpóźniej do 31 grudnia 2025 r.

Brak ustalonych spadkobierców nie zablokuje już postępowania o WZ

W przypadku wniosków złożonych od dnia wejścia w życie ustawy będą miały zastosowanie przepisy przewidujące nowe, korzystne dla inwestorów zasady ustalania stron postępowania, a konkretnie przysługującego im prawa własności lub użytkowania wieczystego oraz adresów ich zamieszkania. Będą też obowiązywały przepisy dotyczące nieuregulowanych stanów prawnych nieruchomości sąsiednich, znajdujących się w obszarze oddziaływania terenu inwestycji. Znacznie usprawnią one i przyspieszą przebieg postępowania o ustalenie warunków zabudowy.

Obecnie jedną z podstawowych bolączek inwestorów jest brak możliwości realizacji przedsięwzięcia z powodu nieustalenia właściciela nieruchomości sąsiedniej lub jego spadkobierców. W takich przypadkach organy zawieszają postępowania o ustalenie warunków zabudowy na miesiące, a czasem i lata.

Przeszkodą w uzyskaniu decyzji WZ bywa też brak danych pozwalających na ustalenie adresu właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości sąsiedniej.

Zgodnie z nowymi zasadami prawa rzeczowe do nieruchomości oraz dane dotyczące osób, którym te prawa przysługują, będą ustalane na podstawie ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów i budynków lub innych dokumentów urzędowych.

Z kolei adresy tych osób będą ustalane na podstawie wszelkich okoliczności znanych organowi z urzędu, w tym na podstawie ewidencji gruntów. Doręczenia na ustalone w ten sposób adresy będą traktowane jako skuteczne.

W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym lub braku danych pozwalających na ustalenie adresu stron postępowania zawiadomienia będą dokonywane w trybie publicznych obwieszczeń (zgodnie z art. 49 kodeksu postępowania administracyjnego). Dodatkowo organ nie będzie występował do sądu o wyznaczenie przedstawiciela dla tych osób.

Zwolnienie z obowiązku uzyskania „wuzetki”

Wraz z wejściem w życie nowelizacji rozszerzony zostanie katalog przedsięwzięć zwolnionych z obowiązku uzyskania decyzji WZ. Obecnie nie jest ona wymagana dla tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku. Nowelizacja rozszerza ten wyjątek o jednorazową, trwającą do roku zmianę sposobu użytkowania także obiektu budowlanego lub jego części, dla której również nie będzie wymagane uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie będzie także wymagane w przypadku zmiany zagospodarowania terenu dotyczącej obiektów budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 4–6, 8–12,17, 21–28 i 30 ustawy – Prawo budowlane (np. budowy ogrodzeń powyżej 2,2 m, przyłączy). A także tych, które nie wymagają, stosownie do art. 29 ust. 2 prawa budowlanego, pozwolenia na budowę i zgłoszenia.

Zwolniona z obowiązku uzyskania decyzji WZ będzie m.in. budowa wiat o powierzchni zabudowy do 50 mkw., sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, wolno stojących altan o powierzchni zabudowy do 35 mkw. czy budowa stanowisk postojowych dla samochodów osobowych do dziesięciu stanowisk włącznie (z wyjątkiem sytuowanych na obszarze Natura 2000).

Budowa instalacji OZE

Od dnia wejścia nowelizacji do dnia utraty mocy studium obowiązującego na terenie gminy dopuszczona będzie także możliwość realizacji na podstawie decyzji WZ niezamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii, jeśli będą one lokalizowane:

– na użytkach rolnych klasy I–III i gruntach leśnych (bez względu na ich moc)

– lub na użytkach rolnych klasy IV (o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 150 kW lub wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej),

– a w przypadku pozostałych gruntów – instalacji o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 1000 kW.

Dopiero po wygaśnięciu studium realizacja tych inwestycji będzie mogła nastąpić jedynie na podstawie planu miejscowego.

Decyzje terminowe, ale też nie od razu

Obecnie decyzje o warunkach zabudowy są wydawane bezterminowo. Zdarza się więc, że pozwolenia na budowę są wydawane w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy wydane nawet kilkanaście lat temu, mimo że przez ten czas stan zagospodarowania sąsiedztwa inwestycji mógł ulec znacznym przemianom i wybudowanie budynku, dla którego nawet kilka czy kilkanaście lat wcześniej wydano decyzję o warunkach zabudowy, może naruszyć aktualny ład przestrzenny.