Przekształcenie użytkowania wieczystego: uwłaszczenie gruntu nie przeszkadza w obrocie lokalami

Ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów praktycznie likwiduje instytucję prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Jej skutki będą odczuwalne przez wiele lat, dlatego od początku ważne jest, by nie dopuścić do chaosu, jaki może powstać poprzez nieprawidłowe interpretacje przepisów.

Czytaj także: Blokowanie obrotu gruntów przez uwłaszczenie - jak można tego uniknąć

Śledząc ukazujące się od wielu tygodni na różnych łamach i forach artykuły i wypowiedzi, spostrzegamy, że ustawa ta budzi duże emocje, pojawiają się sprzeczne komentarze i doniesienia. Odnotowano rozbieżną praktykę sądów, a nawet w obrębie tego samego sądu. Część opinii jest bardzo kategoryczna i zapowiada paraliż obrotu nieruchomościami związanymi dotąd z prawem użytkowania wieczystego. Naszym zdaniem ten pogląd idzie za daleko i nie znajduje oparcia w przepisach prawa. Chcemy zatem uspokoić i wyjaśnić podstawowe kwestie. Aspektów do analiz jest wiele i nie sposób wszystkie tutaj poruszyć, skupmy się zatem na kwestiach naszym zdaniem najistotniejszych.

Uspokajamy zainteresowanych

Na wstępie wypada zaakcentować istotne rozróżnienie. Otóż inna jest sytuacja prawna samodzielnych lokali mieszkalnych i użytkowych stanowiących odrębne nieruchomości na rynku wtórnym (tzn. już wyodrębnionych i uregulowanych w księdze wieczystej) w budynkach wielorodzinnych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, inna zaś, jeśli chodzi o lokale mieszkalne na rynku pierwotnym, które po 1 stycznia 2019 r. są dopiero wyodrębniane jako samodzielne lokale i zbywane np. przez deweloperów czy spółdzielnie mieszkaniowe, a jeszcze inna budynków mieszkalnych jednorodzinnych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste.

Zgodnie z przyjętą ustawą przekształcenie prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności nastąpiło z mocy samego prawa 1 stycznia 2019 r., tzn. ex lege, a nie w drodze decyzji administracyjnej wydanej na wniosek zainteresowanego, tak jak było dotąd. Co za tym idzie, stosowne zaświadczenie, o którym mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, wydawane przez właściwy organ ma charakter wyłącznie deklaratoryjny, czyli taki, który jedynie potwierdza nowy stan prawny, a nie dopiero go tworzy.

Najbardziej niepokoją nas płynące z niektórych ośrodków opinie dotyczące obrotu lokalami na rynku wtórnym, że zaświadczenie o przekształceniu jest dokumentem niezbędnym przy zbyciu lokalu na rynku wtórnym. Opinie takie nie mają oparcia w obowiązujących przepisach. Uspokajamy zatem wszystkich zainteresowanych – obrót lokalami już uregulowanymi w księdze wieczystej, które znajdują się w budynkach wzniesionych na gruntach oddanych dotąd w użytkowanie wieczyste, w żadnym wypadku nie jest uzależniony od przedłożenia zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie.

Z każdym samodzielnym lokalem związany jest udział w nieruchomości wspólnej, w tym w gruncie, na którym budynek jest posadowiony. Grunt ten może być przedmiotem prawa własności bądź prawa użytkowania wieczystego. Udział w nieruchomości wspólnej, w tym w gruncie pod budynkiem, jest związany z prawem głównym, czyli z prawem odrębnej własności samego lokalu, i – co należy w tym miejscu podkreślić – jest to stosunek swoistej podległości: nie można zbyć lokalu bez jednoczesnego zbycia udziału w nieruchomości wspólnej, ale też udział w nieruchomości wspólnej, w tym w gruncie pod budynkiem, nie stanowi przedmiotu samodzielnego obrotu. Udział w nieruchomości wspólnej, w tym w gruncie pod budynkiem, „podąża za lokalem" niezależnie od jego charakteru. Dla bytu prawnego samego lokalu nie jest decydujące, czy grunt pod budynkiem jest przedmiotem własności czy użytkowania wieczystego.

Zmiany prawa do gruntu nie mogą również wpływać na możliwość obrotu lokalem. Dobrze ilustruje tę kwestię budowa księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu, gdzie w dziale II wpisuje się imiennie każdoczesnego właściciela lokalu, a w dziale I-Sp informację o związanym z lokalem udziale w nieruchomości wspólnej. Przy każdorazowym obrocie lokalem wpisu nabywcy dokonuje się już jedynie w dziale II.

Kolejnym dowodem na to, że w obrocie wtórnym nie zaszły żadne zmiany, które miałyby powodować jego wyhamowanie, jest praktyka utrwalona na gruncie ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Wydawane na jej podstawie decyzje administracyjne o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności do tej pory nie blokowały obrotu lokalami, a w istocie dotyczyły dokładnie tego samego zagadnienia. Ujawnienie takiego przekształcenia może nastąpić w każdej chwili – zarówno przez dotychczasowego właściciela lokalu, jak i już przez nabywcę, również w jakiś czas po nabyciu lokalu. Nikt dotąd nie kwestionował skuteczności nabycia lokalu pomimo nieujawnienia w księdze wieczystej przekształcenia prawa użytkowania wieczystego.

Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego (III CZP 11/2017) jednoznacznie przesądziła o podrzędności prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wspólnej wobec prawa odrębnej własności lokalu, stwierdzając, że nawet wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego gruntu nie unicestwia bytu prawnego lokalu. W identycznym tonie wypowiedział się Sąd Najwyższy w orzeczeniu IV CSK 234/08. Także w literaturze przedmiotu przeważyło zapatrywanie, że użytkowanie wieczyste jest prawem związanym z odrębną własnością lokalu, która stanowi prawo główne (R. Strzelczyk, w: „Strzelczyk/Turlej Własność lokali", 2013, s. 115).

Sąd wpisze z urzędu

Reasumując – po 1 stycznia 2019 r. przy wtórnym obrocie lokalami w budynkach na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste nie mamy do czynienia z wpisem związanym z ustawą uwłaszczeniową. Przy okazji zbycia lokalu w księdze wieczystej dokonywany będzie wpis tylko i wyłącznie właściciela lokalu w dziale II. W związku ze zbyciem lokalu do działu I-Sp nie jest składany żaden wniosek. Zarówno dział I-Sp, jak i księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości wspólnej (w tym gruntu) zaktualizowane zostaną automatycznie.

Artykuł 4 omawianej ustawy stwierdza, że właściwy organ wydaje odpowiednie zaświadczenie z urzędu nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia (a na wniosek właściciela w terminie czterech miesięcy od dnia otrzymania wniosku lub 30 dni, gdy jest to uzasadnione koniecznością dokonania czynności prawnej), potwierdzające przekształcenie, a następnie przekazuje zaświadczenie do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej w terminie 14 dni od wydania. Sąd dokonuje z urzędu i bez opłat stosownych wpisów w księgach wieczystych. Oczywiście pożądaną praktyką notariuszy będzie odpowiednie poinformowanie stron umowy o treści nowych przepisów, szczególnie o kwestiach odnoszących się do opłaty przekształceniowej, wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę itp.

Warto też zwrócić uwagę, że w odniesieniu do lokali ustawodawca istotnie zawęził stosowanie ustawy tylko do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. Oznacza to, że może nie dojść do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu we własność i w konsekwencji właściwy organ nie wyda zaświadczenia o przekształceniu.

Na tym przykładzie widać, że uzależnienie możliwości obrotu lokalem od przedłożenia zaświadczenia byłoby wymogiem pozaprawnym. Ustawa nie przewiduje bowiem wydawania zaświadczeń „negatywnych" dla nieruchomości, które nie uległy przekształceniu, a wszak obrót lokalem w budynku na gruncie nieobjętym przekształceniem z uwagi na niespełnienie powyższej przesłanki nie może być wyłączony.

Ku naszemu zaskoczeniu dobiegają do nas również głosy o wątpliwościach odnośnie do obrotu spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Z całą mocą należy podkreślić, że ustawa w żadnej mierze nie odnosi się do obrotu takim prawem ani też nie wpływa na możliwość zakładania ksiąg wieczystych dla tychże. Nie jest przy tym istotne, czy budynek spółdzielni, w którym mieści się dany lokal, posadowiony jest na gruncie oddanym spółdzielni w użytkowanie wieczyste. Przepisy regulujące przesłanki założenia takiej księgi wieczystej odnoszą się do pojęcia uregulowania stanu prawnego gruntu pod budynkiem w takim sensie, że spółdzielnia ma dysponować tytułem prawnym do całości gruntu pod budynkiem bez względu na rodzaj tego prawa.

Sygnalizowane przez niektóre sądy żądanie okazania zaświadczenia o przekształceniu przy rozpatrywaniu wniosku o założenie księgi wieczystej dla takiego prawa do lokalu jest żądaniem całkowicie nieuzasadnionym.

Inaczej oczywiście będzie, gdy dochodzi do ustanowienia przez spółdzielnię odrębnej własności lokalu, co do którego uprzednio przysługiwało członkowi spółdzielni spółdzielcze prawo do lokalu. Wówczas mamy do czynienia z pierwotnym obrotem odrębną własnością lokalu i zaświadczenie wydawane przez właściwy organ w trybie ustawy jest niezbędne z uwagi na konieczność dokonania odpowiednich wpisów w księgach wieczystych dla lokalu oraz dla nieruchomości wspólnej. Z podobnych względów zaświadczenie jest niezbędne przy ustanowieniu odrębnej własności lokalu w trybie przepisów ustawy o własności lokali, co w największej skali dotyczy deweloperów i jednostek samorządu terytorialnego, szczególnie w dużych miastach. Naprzeciw temu wyszła nowelizacja ustawy, wprowadzając krótszy termin na uzyskanie właściwego zaświadczenia.

Ważna jest jednolita praktyka

Kolejny aspekt związany ze zmianami wprowadzonymi ustawą odnosi się do gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, a zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi (wraz z ewentualnymi budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych). W przypadku obrotu taką nieruchomością (zarówno pierwotnego, jak i wtórnego) należy mieć pewność co do charakteru prawa do gruntu. Zaświadczenie to jest niezbędne do udokumentowania obrotu taką nieruchomością i złożenia prawidłowego wniosku o wpis w księdze wieczystej.

Spod zakresu przedmiotowego ustawy wyłączone zostały całkowicie grunty oddane w użytkowanie wieczyste zabudowane budynkami, budowlami czy urządzeniami innymi niż budynki mieszkalne jednorodzinne. Nie ma przy tym powodu, by w przypadku obrotu prawem użytkowania wieczystego zabudowanym innym budynkiem, np. przemysłowym czy garażowym, każdorazowo żądać wydania w trybie ustawy zaświadczenia „negatywnego" (ustawa w ogóle nie przewiduje takowego) czy też postanowienia o odmowie wydania zaświadczenia w trybie kodeksu postępowania administracyjnego, z którego wynikałby brak przekształcenia. Charakter i rodzaj budynku na gruncie można w znakomitej większości przypadków bezspornie ustalić na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków (kartoteki budynków, jeśli jest prowadzona) i stosownych oświadczeń stron.

Przedstawione zagadnienia są źródłem największych kontrowersji, jakie ujawniły się w pierwszych dniach funkcjonowania przepisów ustawy i dochodzą do wiadomości notariuszy. Dlatego też wydaje się najpilniejsze z punktu widzenia dalszej praktyki zarówno notariuszy, jak i sądów wieczystoksięgowych odpowiednie ukształtowanie wykładni odnośnych przepisów, która z jednej strony będzie zgodna z obowiązującymi normami, a z drugiej nie spowoduje utrudnień i zatorów w obrocie nieruchomościami. Uważamy, że to możliwe przy ścisłej współpracy obu tych środowisk.

Kwestią nadrzędną w naszej ocenie jest to, by praktyka była w miarę możliwości jednolita w całym kraju. Nie ma bowiem nic bardziej niepożądanego w płaszczyźnie wykładni prawa niż sytuacja, w której normy prawne są interpretowane skrajnie odmiennie w obrębie różnych sądów. Przyczynia się to do frustracji uczestników obrotu prawnego – zarówno przeciętnego Kowalskiego, który chce jedynie sprzedać lub podarować mieszkanie, jak i notariuszy, którzy stoją w tym przypadku na pierwszej linii frontu stosowania nowego prawa i pragną zadbać o prawidłowy, bezpieczny i sprawny przebieg transakcji.

Na tle powyższych uwag z satysfakcją i uznaniem wypada przyjąć fakt pełnego zrozumienia powyższej argumentacji przez znaczącą część sądów wieczystoksięgowych w dużych ośrodkach miejskich (m.in. Łódź, Poznań, Wrocław). Niemniej jednak z innych okręgów dochodzą niepokojące omówione sygnały, stąd nasza próba wyjaśnienia zagadnienia.