W związku z przedłożeniem projektu założeń projektu ustawy nowelizującej ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej ustawą deweloperską, pojawia się wiele pytań i wątpliwości co do skutków takiej nowelizacji. Obserwacja funkcjonowania ustawy deweloperskiej prowadzi do wniosku, że cel regulacji został osiągnięty i poziom ochrony nabywców wzrósł. Od czasu jej wejścia w życie nastąpił spadek liczby skarg składanych na deweloperów do UOKiK oraz będących ich efektem postępowań w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. Kolejną pozytywną zmianą jest m.in. wzrost liczby inwestycji, które nie są finansowane w całości z pieniędzy nabywców.
Projektodawcy proponują objecie rozwiązaniami ustawy również umowy, której przedmiotem jest udział w prawie własności lokali użytkowych – wielostanowiskowej hali garażowej, pomieszczeń gospodarczych, pomieszczeń przeznaczonych na rekreacje. Ratio legis ustawy deweloperskiej to ochrona mieszkania i tak powinno pozostać. Nie można się zgodzić z objęciem ustawą m.in. umów, których przedmiotem jest udział w prawie własności lokali użytkowych.
Więcej informacji
Projekt przewiduje, że ustawa deweloperska ma znajdować zastosowanie nie tylko do lokali w budowie, ale również w okresie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Takie rozwiązanie koliduje z pojawiającym się już w tej materii orzecznictwem, więc rozszerzenie to nie ma uzasadnienia. Celem wprowadzenia ustawy deweloperskiej było zapewnienie ochrony środków nabywcy oraz rozszerzenie obowiązków informacyjnych. Negatywnie zatem oceniam zarówno propozycję obowiązywania ustawy również po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, jak i objęcie jej zakresem m.in. garaży.
Projektodawcy duży nacisk kładą na zmiany w mieszkaniowym rachunku powierniczym (MRP). Proponują, aby ściśle określić, jakich informacji może żądać nabywca od banku prowadzącego MRP. W obecnym stanie prawnym na banku, który prowadzi MRP, ciąży ogólny obowiązek informacyjny w stosunku do dewelopera (posiadacza rachunku). Źródłem obowiązku są przepisy ustawy oraz zasady współżycia społecznego. Jeśli chodzi o nabywców, którzy są podmiotami stosunku prawnego wynikającego z umowy rachunku mieszkaniowego, obowiązek informacyjny jest ograniczony. Są uprawnieni do uzyskania od banku informacji w zakresie, jaki jest potrzebny w celu ochrony ich interesów. Słusznie podnoszą projektodawcy, że trudności interpretacyjne mogą powodować niedoinformowanie nabywców. Niemniej jednak w swoich propozycjach idą zbyt daleko. Wskazują na możliwość uzyskiwania informacji o ogólnym saldzie MRP oraz o wpłatach i wypłatach nabywcy. Zmiana ta doprowadziłaby do sytuacji, w której klient miałby prawo do uzyskania informacji nie tylko o swoim subkoncie, ale również o ogólnym stanie rachunku. Propozycje te doprowadzić mogłyby do naruszenia tajemnicy przedsiębiorstwa.
Projekt zawiera też propozycje likwidacji otwartego powierniczego rachunku mieszkaniowego (OMRP). Brakuje uzasadnienia logicznego, finansowego i funkcjonalnego dla tego postulatu. W praktyce nie odnotowano przypadków, kiedy doszłoby do naruszenia interesów klientów w przypadku stosowania OMRP, co mogłoby uzasadniać wprowadzenie takich kosztów, których ekonomiczny ciężar będzie ponoszony przez wszystkich nabywców. Szacowany koszt wprowadzenia takiego rozwiązania przekracza 1 mld zł.
