Tsunami, które zmiecie z rynku najsłabszych

Analizę rynku condohoteli i obiektów z apartamentami wypoczynkowymi przeprowadziła firma doradcza Emmerson Evaluation. Raport prezentujący sytuację na tym rynku w 2019 r. publikujemy pierwsi.

Z analiz wynika, że w ubiegłym roku utrzymywał się popyt na takie nieruchomości. Pod względem podaży dominujący był obszar pasa nadmorskiego z najważniejszymi kurortami (Władysławowo, Kołobrzeg, Świnoujście) i miejscowościami na Półwyspie Helskim. Na koniec 2019 r. w tym rejonie działało 17 condohoteli i ponad 100 obiektów z apartamentami wypoczynkowymi oferującymi w sumie ponad 14,5 tys. pokoi.

W 2019 r. na rynek weszło wiele condohoteli i obiektów z apartamentami na wynajem, oferujących ok. 100–200 pokoi. Jedne z największych to Baltic Port Fort w Świnoujściu (130 pokoi), Saltic Resport&Spa w Grzybowie k. Kołobrzegu (ok. 160 pokoi) i Seaside Park w Kołobrzegu (ponad 200 pokoi na wynajem).

Ambitne plany

Drugim rejonem pod względem wielkości oferty jest pas górski (m.in. Zakopane, Białka Tatrzańska, Wisła, Ustroń, Karpacz). Jak podaje Emmerson Evaluation, podaż na koniec 2019 r. w tym rejonie to ponad 8 tys. pokoi.

Najważniejsze otwarcia w ubiegłym roku to 4-gwiazdkowy Forest Ski&Resort w Szklarskiej Porębie, Lake Hill Resort&SPA w Podgórzynie niedaleko Karpacza ( z ponad 170 pokojami), a także dwa obiekty w Zakopanem – Nosalowy Park Luxury Hotel&SPA – Bachleda Club Residence. To jedne z największych obiektów, jakie się pojawiły w rejonie pasa górskiego w 2019 r.

Największe aglomeracje (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Sopot, Poznań, Łódź i Gliwice) oferują już ponad 5,2 tys. pokoi w niemal 40 obiektach. Najmniejszą ofertę z analizowanych lokalizacji – 700 pokoi w dziewięciu obiektach – ma Warmia i Mazury.

– Z analizy przyszłej podaży uwzględniającej obiekty, których planowana data oddania zamyka się do 2022 roku, wynika, że najwięcej nowych pokoi – ponad 8,3 tys. – planowano w pasie nadmorskim – wskazuje Emmerson Evaluation.

Największe planowane obiekty nad polskim morzem to I i II etap inwestycji Shelter Hotel&Apartments w miejscowości Rogowo (w sumie 500 apartamentów). Kilka nowych obiektów ma się też pojawić w Kołobrzegu i Świnoujściu.

Inwestycje w pasie górskim do 2022 r. mają dostarczyć ok. 5,5 tys. nowych pokoi i lokali na wynajem – podają autorzy raportu Emmerson Evaluation. – Do największych należy Infinity Zieleniec Ski&SPA i I etap inwestycji Green Club. Oba obiekty mają mieć po ok. 300 pokoi.

Podobna liczba – ok. 5,5 tys. pokoi – była w planach w największych aglomeracjach. Według szacunków Emmerson Evaluation na koniec 2022 r. w ośmiu największych ośrodkach miejskich miałoby być 10 tys. apartamentów na wynajem. Podaż mocno, bo o niemal 90 proc., miałaby też wzrosnąć na Warmii i Mazurach.

Test dla rynku

Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation, komentuje, że wywołany pandemią kryzys stawia te plany pod znakiem zapytania. – Trudno potwierdzić, czy inwestycje zostaną zrealizowane – mówi. – Covid-19 prawdopodobnie je opóźni, a trzeba się liczyć, że znaczna ich część w ogóle nie powstanie. W ostatnich tygodniach popyt na tym rynku praktycznie zamarł.

A Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl, ocenia, że rynek apartamentów wakacyjnych w dłuższej perspektywie na pewno się obroni.

– Deweloperzy próbują aktywizować sprzedaż. Oczywiście, zachęcanie do kupna w momencie rozwoju kryzysu ekonomicznego jest pozbawione sensu – uważa Kosiura. – Z punktu widzenia nabywców rekomendowane jest raczej wstrzymanie decyzji, by móc pełniej ocenić sytuację. A wbrew zaklęciom deweloperów ceny nieruchomości spadną. Dziś na zakup apartamentu nad morzem i w górach mogą sobie pozwolić jedynie osoby zamożne z nadmiarem kapitału lub ci, którzy mają już upatrzony konkretny apartament mieszkalny w kurorcie.

Według Marleny Kosiury w dużo trudniejszej sytuacji niż apartamenty mieszkalne są lokale w condohotelach (pokoje lub apartamenty).

– Od lata 2019 r. w tych inwestycjach sprzedaż wyraźnie zwolniła. Dodatkowo jesienią UOKiK i KNF przeprowadziły kampanię, wskazując na ryzyko inwestowania w modelu condo – przypomina. – W efekcie sprzedaż w condohotelach praktycznie się zatrzymała, szczególnie w nowych inwestycjach, które nie posiadały wcześniejszych realizacji uwiarygodniających ich działanie. Dziś, przynajmniej przez ok. pół roku do roku sprzedaż takich lokali będzie praktycznie niemożliwa. Kupujący utracili zaufanie do nieruchomości turystycznych, co widać też wyraźnie na rynku wynajmu mieszkań na doby w miastach. Przestawianie najmu lokali na model długoterminowy określić można niemal jako tsunami, które zmiata z rynku kolejnych wynajmujących i firmy zarządzające najmem.

Kosiura podkreśla, że patrząc perspektywicznie, mieszkania w kurortach były, są i będą najpewniejszą nieruchomością, podobnie jak klasyczne mieszkania w miastach. – W przeciwieństwie do condohoteli dają szersze pole manewru, nie pociągają za sobą wysokich kosztów utrzymania, i w zasadzie były nastawione głównie na przychody w wysokim sezonie – wyjaśnia.

– Właściciele apartamentów wakacyjnych dopiero czekają na wysoki sezon, dla nich okres najwyższych zarobków to czas od czerwca do końca września. Ich koszty ograniczają się obecnie głównie do czynszu za lokal i podatku od nieruchomości. Z tych opłat nie da się zrezygnować. W przypadku condohoteli rola właścicieli poszczególnych pokoi i apartamentów jest mocno ograniczona. To na barkach firmy zarządzającej spoczywa ograniczenie kosztów. Jest to trudne. Im większy hotel, tym wyższe są bowiem koszty pensji pracowników i koszty techniczne utrzymania obiektu.

I tu, jak mówi Kosiura, condohotele dziś nie różnią się niczym od klasycznych hoteli. – Są w takiej samej sytuacji: brak przychodów, utrzymujące się koszty związane z zapewnieniem przetrwania biznesu. Firmy zarządzające condohotelami negocjują obniżenie kosztów pracowniczych, część zmuszona była już do rozpoczęcia zwolnień – mówi. – Hotelarze występują też do władz lokalnych o odroczenie bądź zawieszenie opłat związanych z podatkiem od nieruchomości.

A co z rozpoczętymi budowami? - Powstające obiekty i tak w zasadzie już od kilku miesięcy miały problemy z tempem budowy. Z prostej przyczyny - w dużej mierze były finansowane z wpłat kupujących, a skoro kupujących było zdecydowanie mniej, to i dopływu kapitału na budowę również - wyjaśnia Kosiura. - Obawiam się, że wiele z rozpoczętych inwestycji condohotelowych nie zostanie dokończonych. Brak finansowania jest teraz największym problemem, nie ma wpłat klientów, banki wycofują się z decyzji kredytowych dla branży turystycznej, a deweloperzy w segmencie condo raczej nie dysponują własnymi zasobami gotówki, by dokończyć budowy. Klienci w tych projektach są w najtrudniejszej sytuacji. Wpłacili część kwoty, a perspektywa oddania lokalu odsuwa się czasie - zauważa.

Dodaje, że ratunkiem może być przejęcie inwestycji przez inny podmiot, który będzie w stanie ukończyć hotel. - Czy tak się stanie? Wszystko zależy od tego, jak duża będzie recesja. Podmioty posiadające środki - firmy, fundusze inwestycyjne - na razie również wstrzymały wszelkie ruchy, oczekując na rozwój wydarzeń - mówi ekspertka portalu InwestycjewKurortach.pl.

Z niemal 100-proc. spadkiem obrotów, jak dopowiada Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, boryka się teraz wiele branż i w Polsce, i na świecie. To m.in. turystyka, co przekłada się na problemy hoteli, pensjonatów i właścicieli mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo.

– Niestety, dla części firm i osób zakończy się to bankructwem. Na pewno pierwsze w kolejce będą te, które już nie radziły sobie najlepiej – mówi. – Nie sposób na razie ocenić, jak wiele osób będzie miało problemy, bo nikt nie wie, jak długo potrwa stan epidemii i jakie będą dalsze ograniczenia, które nałoży rząd.

Dodaje, że notujący przestój właściciel obiektu nie ma wpływu na sytuację. - I nie bardzo ma też co zrobić. Oczywiście są próby wynajmowania np. mieszkań na kwarantannę, ale liczba chętnych na skorzystanie z tej oferty jest i będzie niewielka - mówi Krasoń. - Na pewno warto zadbać, by być potem na jak najlepszej pozycji i jak najszybciej odrobić straty. Czasowo można oczywiście szukać pomocy w programach rządowych.

O kryzysowej sytuacji mówi Jan Wróblewski, współzałożyciel spółki Zdrojowa Invest & Hotels. – Koncentrujemy się na przygotowaniu działalności w celu ponownego otwarcia hoteli w wakacje – informuje. – W związku z pandemią część wykonawców w obawie o swoje zdrowie nie podejmuje pracy na terenie budów. Zatem część inwestycji może być przesunięta z przyczyn od nas niezależnych. Podobnie jak w przypadku deweloperów mieszkaniowych – podkreśla.

Z kolei Paweł Kobierski, prezes Sun & Snow Real Estate, spółki, która oferuje apartamenty wakacyjne w kurortach, podkreśla, że w marcu firma sprzedała ich dwa razy więcej niż w poprzednich miesiącach tego roku. – Nie spada też liczba pytań, telefonów od klientów – zapewnia.

Inwestorzy szukają bowiem bezpiecznych inwestycji. – Kryzys weryfikuje rynek; przetrwają tylko firmy z największym doświadczeniem, które sprzedażą, zarządzaniem i wynajmem apartamentów zajmują się profesjonalnie w skali całego kraju od lat – podkreśla.

– Na sukces w branży nie mogą raczej liczyć zwykli deweloperzy, którzy zmuszeni przepisami do budowy lokali usługowych próbują je sprzedać jako „apartamenty typu condo", a do zarządzania wynajmem zatrudniają zwykłych administratorów bez jakiegokolwiek doświadczenia w turystyce. Tacy deweloperzy, by zrealizować marżę na sprzedaży swoich lokali, uciekają się też zwykle do zabiegów marketingowych i w poszukiwaniu klientów składają obietnice gwarantowanego zysku 7–8 proc. rocznie. To podejście psuje rynek – wskazuje prezes Sun & Snow Real Estate.