Singiel szuka taniego mieszkania

Zapowiadany przez nowy rząd program supertanich kredytów mieszkaniowych promuje duże rodziny. Singiel miałby dostać dopłaty do kredytu w wysokości nieprzekraczającej 200 tys. zł. Oprocentowanie to 1,5 proc.

Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zaznacza, że 200 tys. zł to za mało, żeby myśleć o zakupie jakiegokolwiek nowego mieszkania w miastach wojewódzkich.

– W Łodzi i Poznaniu za taką cenę można mieć co najwyżej tzw. mikroapartament o powierzchni kilkunastu metrów kwadratowych. Tyle tylko że program nie obejmie takich lokali, bo formalnie mają one status użytkowych. Kupują je inwestorzy na wynajem – wyjaśnia Wielgo.

Fala popytu

W metropoliach, gdzie mieszkania są najdroższe, kwota kredytu z dopłatą miałaby być o 20 proc. większa. – W przypadku singli wynosiłaby 240 tys. zł – podaje Marek Wielgo.

– Jednak żeby zrealizować marzenie o własnym M, singiel musiałby mieć ok. 400 tys. zł. W tej cenie można jeszcze znaleźć dwupokojowe mieszkanie. Jednak najczęściej są to kawalerki, głównie na obrzeżach największych miast. Oznacza to konieczność posiadania odpowiednio wysokiego wkładu własnego lub zaciągnięcia wyższego kredytu – dodaje.

Przypomina, że 400 tys. zł to średnia wartość „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” (program wygaszono w styczniu).

– Popyt na mieszkania w tej cenie był więc największy. Ich oferta w większości największych miast bardzo się skurczyła – mówi Marek Wielgo. – Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że Łódź jest jedyną metropolią, gdzie oferta lokali w cenie do 400 tys. zł jest stosunkowo duża.

Wielgo liczy, że deweloperzy „uwierzą w trwałość wzrostu popytu na mieszkania i radykalnie zwiększą ich podaż”. – Zwłaszcza w segmencie popularnym, a więc budowanym z myślą o kredytobiorcach – wyjaśnia. – Obawiam się jednak, że na skutek rosnących cen działek i kosztów budowy kolejne miesiące przyniosą dalszy spadek oferty lokali do 400 tys. zł. Za pół roku w większości największych miast single chcący skorzystać z nowego programu nie będą już mieli czego szukać w tej cenie. Konieczny będzie większy „łączony” kredyt, tylko częściowo objęty dopłatą.

Zaznacza, że taki kredyt trzeba będzie spłacać w ratach malejących. - Na początku są one dużo wyższe od rat uśrednionych (tzw. annuitetowych). Dla tych, dla których liczy się przede wszystkim wysokość miesięcznego obciążenia budżetu domowego, w pewnym momencie lepszą opcją może być zwykły kredyt hipoteczny z ratami uśrednionymi - ocenia Marek Wielgo. - Ministerstwo Rozwoju i Technologii liczy więc na to, że kiedy za rok lub dwa lata rynkowe oprocentowanie kredytów znacząco spadnie, program wsparcia przestanie być potrzebny.

Nie lepiej ma być także na rynku wtórnym. Jak mówi Marcin Drogomirecki, biorąc pod uwagę obecne założenia, dla sporej części singli (ale nie tylko) oferta nie będzie atrakcyjna. – Bez solidnego wkładu własnego maksymalna kwota wsparcia w wielu lokalizacjach, zwłaszcza w dużych miastach, może nie wystarczyć na mieszkanie – ocenia ekspert ds. rynku nieruchomości. – W Warszawie, Krakowie czy Gdańsku nawet na małą kawalerkę trzeba mieć nie mniej niż 400–500 tys. zł. W stolicy średnia ofertowa cena jednopokojowego lokalu to dziś ponad 550 tys. zł, a w Krakowie ponad 500 tys. zł. Za ok. 200 tys. zł owszem, kupimy kawalerkę, ale raczej w mniejszych ośrodkach – Wałbrzychu, Bytomiu, Sosnowcu, Radomiu – wskazuje Marcin Drogomirecki.

Podkreśla, że mieszkania z najniższej półki cenowej, czyli te najbardziej przystępne, w ciągu ostatnich miesięcy stały się najbardziej... niedostępne. – Ogromna fala popytowa sprawiła, ze rynek został z nich ogołocony, a konsekwencją był wzrost cen – średnio o 30 proc., do nawet 50 proc. w ciągu zaledwie 12 miesięcy – wskazuje. – W wielu lokalizacjach za dzisiejszą cenę kawalerki jeszcze rok temu można było kupić mieszkanie dwupokojowe. Niestety, nic nie wskazuje, żeby w najbliższym czasie podaż tańszych mieszkań wzrosła.

W małym mieście

Drogomirecki szacuje, że aby móc kupić przyzwoite, a więc większe, bardziej „przyszłościowe” mieszkanie (np. dwa pokoje) w większym mieście trzeba dziś dysponować kwotą od kilkudziesięciu do kilkuset procent wyższą niż limit podany w założeniach programu (200 tys. zł). – Średnia cena dwupokojowego lokalu w Legnicy czy Koninie to ok. 300 tys. zł, w Olsztynie – prawie 400 tys. zł. Przestronne dwa pokoje w Krakowie wyceniane są średnio na ok. 730 tys. zł, a w stolicy na ok . 800 tys. zł – podaje.

Także Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, zwraca uwagę na duży wzrost cen mieszkań w ostatnim roku.

– Dotyczy to również lokalizacji poza największymi miastami – podkreśla. – Niegdyś robiłem zestawienie mieszkań w cenie do 50 tys. zł. Dziś ich praktycznie nie ma. Zaledwie kilkanaście lokali z całej bazy Metrohouse – a działamy w całym kraju – kosztuje nie więcej niż 100 tys. zł – mówi.

Dlatego, jak podkreśla Marcin Jańczuk, single poszukujący dwupokojowych mieszkań na rynku wtórnym największych miast muszą się liczyć z koniecznością uzupełnienia taniego kredytu znaczną kwotą – albo wkładu własnego, albo zwykłego kredytu.

Z analiz Metrohouse wynika, że mieszkania w cenie nieprzekraczającej 200 tys. zł w całej Polsce stanowią ok. 7 proc. lokali oferowanych za pośrednictwem tej agencji.

– W tej cenie znajdziemy nawet mieszkania trzypokojowe – mówi Marcin Jańczuk. 38-metrowy lokal w przedwojennej kamienicy z ogrzewaniem węglowym w Siemianowicach Śląskich jest oferowany za 135 tys. zł. Za 145 tys. zł możemy mieć 60-metrowe mieszkanie w kamienicy w Bytomiu. – Oba lokale wymagają remontu – zauważa Marcin Jańczuk. – W Białej Podlaskiej 25-metrową kawalerkę w bloku z 1998 r. kupimy za 159 tys. zł, a w Falknowie pod Iławą nowy dwupokojowy lokal o powierzchni 37 mkw. – za 138 tys. zł.