Obligacje mogą być dla deweloperów nieco tańsze

Na rynku obligacji korporacyjnych widać znów wzmożony ruch. Mieszkaniowy deweloper Domesta (spółka zależna giełdowego Inpro) zebrał 25 mln zł, a popyt był tak duży, że zapisy zostały zredukowane o 36 proc. Redukcja rzędu 55 proc. towarzyszyła dogrywkowej emisji biurowego Ghelamco, które pozyskało 50 mln zł (wcześniej 75 mln zł przy ścięciu zapisów o 44 proc.). Z ofertą do 50 mln zł ruszyło właśnie komercyjne Echo Investment (próg wejścia to 50 tys. zł), nad nowym programem obligacji pracuje Lokum. Victoria Dom szykuje się do oferty publicznej na podstawie zatwierdzonego niedawno prospektu, ważny dokument ma też Ronson.

Gotówka szuka ujścia

W ciągu dziesięciu miesięcy br. deweloperzy mieszkaniowi wypuścili obligacje o wartości 1,78 mld zł i wykupili papiery za 1,4 mld zł – wynika z szacunków Domu Maklerskiego Navigator, który monitoruje ten wycinek rynku Catalyst. Na początku listopada do wykupu do końca br. pozostawało 121 mln zł korporacyjnego długu. W przyszłym roku to 1,38 mld zł, a w 2025 r. 1,48 mld zł, a w kolejnym 1,03 mld zł. Dwa następne lata to odpowiednio 0,3 mld i 0,6 mld zł.

– Rynek obligacji korporacyjnych deweloperów w 2023 r. wyraźnie odżył. Liczba emisji przeprowadzona w bieżącym roku jest wyższa niż w ubiegłym, który był słaby zarówno dla emitentów, jak i funduszy inwestycyjnych – skomentował Piotr Poddębniak, analityk w DM Navigator. – Sytuację na całym rynku obligacji korporacyjnych możemy ocenić jako bardzo dobrą i spodziewamy się jej utrzymania w kolejnych miesiącach. Spółki do tej pory dosyć aktywnie wychodziły z kolejnymi emisjami, które kończyły się nawet kilkudziesięcioprocentową redukcją zapisów – dodał.

Ekspert zaznacza, że choć dominują emisje dla inwestorów indywidualnych, to wkrótce deweloperzy mogą wrócić do trendu polegania przede wszystkim na funduszach, co wiąże się z szansą na lepsze warunki (niższe marże).

– Od czerwca widoczny jest napływ środków do funduszy dłużnych, które pozyskały w trzy miesiące ponad 1 mld zł. W takiej sytuacji emitentom szerzej otwierają się drzwi do pozyskiwania tańszego źródła finansowania. Wydaje się więc, że deweloperzy będą bardziej zainteresowani tym kanałem poszukiwania finansowania niż do tej pory – wskazuje Poddębniak. Dodaje, że aktywa funduszy aktywnie inwestujących w obligacje nieskarbowe pokazują zwyżki procentowo nawet wyższe niż wzrost sumy aktywów zarządzanych przez TFI.

Koszty pozyskania finansowania dłużnego są mocno zróżnicowane. Największym respektem rynku cieszą się Atal i Dom Development – obie firmy zdołały uplasować bardzo duże emisje, po 260 mln zł, z marżami odpowiednio 1,5 i 1,55 pkt proc. ponad WIBOR 6M. Na drugim biegunie była Victoria Dom, która przeprowadzała emisje z marżami rzędu 6,5–7 pkt proc.

Topniejąca siła nabywcza

Sprzedaż na rynku mieszkaniowym odbija, także deweloperzy z Catalyst zanotowali w III kwartale lepsze wyniki? Jakie są perspektywy, jeśli chodzi o końcówkę roku? Jak czytamy w raporce DM Navigator, w IV kwartale wpływ „Bezpiecznego kredytu” będzie dalej widoczny, szczególnie w kontekście pytań o przyszłość programu i całej polityki mieszkaniowej. Stopniowo poprawia się też sytuacja zwykłych „kredytowców”. Utrzymująca się przewaga popytu nad podażą mieszkań na rynku pociąga wzrost cen.

– Na ceny będą miały wpływ czynniki popytowe i podażowe. Jednym z głównych czynników cenotwórczych jest dostępność kredytów hipotecznych. Program „Bezpieczny kredyt” w krótkim czasie zwiększył dostępność kredytów, jednak w czwartym miesiącu jego obowiązywania widzimy, że potencjał może się wyczerpywać, szczególnie w największych miastach, gdzie limit nie nadążał za wzrostem cen a jednocześnie banki odnotowują największe obłożenie wnioskami kredytowymi. W dużych miastach na ceny będą dalej wpływać zakupy inwestycyjne oraz kredyty spoza preferencyjnych programów – powiedział Poddębniak.

Co do podaży, liczba lokali, których budowę rozpoczęto w III kwartale br., mimo trzech kwartałów wzrostu, ciągle jest znacząco niższa niż średnie poziomy z lat 2019–2021. Kolejnym problemem, według analityków, jest niska dostępność działek z uzbrojeniem i uregulowaną sytuacją planistyczną.

W raporcie DM Navigator zwrócono uwagę na to, o czym pisaliśmy w poprzednim wydaniu „Nieruchomości”: obserwujemy nie tylko ciągły nominalny wzrost cen mieszkań, ale kurczy się siła nabywca – w rozumieniu, ile mkw. lokalu można kupić za średnie wynagrodzenie.

– Wynagrodzenia wygrywały z inflacją i jeszcze w II kwartale 2022 r. wygrywały z tempem wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym. III kwartał 2023 r. – a ściślej „Bezpieczny kredyt” – radykalnie odmienił ten obraz – podkreślił Poddębniak. – W III kwartale br. odnotowaliśmy najwyższe kwartalne osłabienie wskaźnika dostępności mieszkań od 2015 r., a nastąpiło to po rocznej stabilizacji tego wskaźnika. Prognozowana stabilizacja płac oraz dalszy wzrost cen mieszkań będą prowadzić, przynajmniej w horyzoncie najbliższych dwóch kwartałów, do dalszego pogorszenia się wskaźnika dostępności mieszkań. Będziemy też mieli do czynienia z dalszą polaryzacją dostępności lokali: dostępność cenowa mieszkań w sześciu największych miastach Polski spada wyraźnie szybciej niż w mniejszych ośrodkach, a w skali całego kraju – choć dla całej Polski takie uśrednienia prowadzą często do mylących wniosków – dostępność cenowa mieszkań jest dość stabilna w skali bieżącego roku – podsumował.

Nieruchomości

Pozostało 88% artykułu