Dęby, tulipany i kapitał Kowalskich

Zmiana ekipy u steru państwa to dobry moment na podsumowanie i korektę m.in. polityki obejmującej szeroko pojęte nieruchomości. Branża zgłasza już swoje propozycje i postulaty, choć jeszcze nie wiadomo, kto w bardzo szerokiej koalicji będzie odpowiadał za te kwestie.

W cyklu publikacji będziemy prezentować głos rynku nieruchomości. Po apelu Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik” i Polskiej Izbie Nieruchomości Komercyjnych ocenę sytuacji i pomysły przedstawia Sławek Muturi, założyciel spółek Mzuri. To grupa specjalizująca się w zarządzaniu mieszkaniami na wynajem w imieniu właścicieli.

Ulga, nie programy

– Politycy co kilka lat wprowadzają nowe programy mieszkaniowe – „Mieszkanie dla młodych”, kasa mieszkaniowa, Fundusz Mieszkań na Wynajem, „Mieszkanie na swoim”, Mieszkanie+, „Bezpieczny kredyt 2 proc.” i wiele, wiele innych. Żaden z tych programów nie odniósł zamierzonych efektów. To dlatego, że mieszkania bardziej przypominają duże, solidne dęby niż piękne, ale krótkotrwałe tulipany. Sadząc las dębowy, nie możemy oczekiwać szybkich efektów, którymi politycy mogliby się pochwalić wyborcom – mówi Sławek Muturi. – W ostatniej kampanii wyborczej również padło wiele propozycji programów mieszkaniowych. Żadne z nich nie są dla mnie, wieloletniego praktyka rynku najmu, przekonujące. Na tle wszystkich propozycji najsensowniej brzmi program remontowania i wprowadzenia na rynek pustostanów w zrujnowanych zasobach gmin. Ale jest to raczej jednorazowa akcja niż wieloletni program mieszkaniowy. Sensowna jest też propozycja uproszczenia procedur budowlanych, która przyczyniłaby się do zwiększenia podaży mieszkań oraz – w mniejszym stopniu – do obniżenia kosztów budowy. Wszelkie propozycje zwiększenia dopłat do kredytów sztucznie podniosą – to już ostatnio obserwowaliśmy – rynkowe ceny mieszkań. Analogicznie, propozycje dopłat do czynszów najmu spowodują wzrost rynkowych stawek – dodaje.

Zdaniem przedsiębiorcy program budowy rządowych mieszkań na wynajem nie ma możliwości realizacji – urzędnicy państwowi ani samorządowi nie mają bowiem do tego odpowiednich kompetencji. Generuje to również czynniki ryzyka, od zarzutów o brak transparentności przy przydzielaniu mieszkań po niską ściągalność czynszów.

Sławek Muturi lubi podkreślać, że odwiedził wszystkie kraje członkowskie ONZ. Czy są zagraniczne rozwiązania, które warto byłoby implementować w Polsce?

– Tylko w jednym kraju widzę, że udało się rządowi zbudować setki tysięcy mieszkań. Tym krajem jest Singapur. Niestety, nie jest to dobry wzorzec dla Polski. Po pierwsze, to mała wyspa z bardzo dużym zaludnieniem. Po drugie, władze Singapuru są bardzo sprawne i skuteczne. Po trzecie, politycy myślą tam bardzo długimi horyzontami planistycznymi, odpowiednimi dla wdrożenia wielopokoleniowego planu mieszkaniowego. Po czwarte, jest to kraj dużej dyscypliny politycznej – od wielu lat budżet państwa notuje nadwyżki, które są systematycznie inwestowane. Dzięki tym inwestycjom około 30 proc. wydatków budżetowych jest finansowane nie z podatków, tylko z zysków z państwowych inwestycji. Odsetek ten rośnie i można sobie wyobrazić, że za jakiś czas rząd Singapuru będzie mógł sfinansować 100 proc. wydatków budżetowych z poczynionych wcześniej inwestycji kapitałowych. Tak jak ciężko jest sobie wyobrazić taki stan finansów publicznych w Polsce, tak ciężko jest sobie wyobrazić sukces polskiego rządu – którakolwiek partia by ten rząd tworzyła – w budowaniu mieszkań – mówi Sławek Muturi.

Co zatem decydenci nad Wisłą powinni zrobić?

– Proponowałbym nowemu rządowi powrót do pomysłu sprzed około 25 lat: wdrożenie programu zniżek podatkowych dla Polek i Polaków inwestujących w mieszkania na wynajem. Na przełomie wieków tzw. duża ulga podatkowa w podatku PIT zachęciła tysiące osób do zainwestowania w najem. Szkoda, że przerwano ten program po zaledwie kilku latach, bo dziś mielibyśmy w Polsce setki tysięcy dodatkowych mieszkań na wynajem. I dużo mniejszą presję na czynsze najmu – przekonuje Sławek Muturi. – Kwoty uszczuplające wpływy budżetowe w dużej części i tak by do budżetu wróciły w postaci podatku VAT od materiałów budowlanych, mebli i wyposażenia, CIT od zysków ich producentów, a także w postaci PIT od dodatkowo zatrudnionych osób oraz od przychodów z najmu. Dodatkową korzyścią byłby fakt, że wybudowane mieszkania stanowiłyby majątek Polek i Polaków, a nie zagranicznych funduszy emerytalnych i inwestycyjnych. Korzyścią dla najemców byłoby to, że rynek dostawców mieszkań na wynajem pozostałby rozproszony – o wadach nadmiernej koncentracji kapitału boleśnie przekonali się m.in. mieszkańcy Berlina. Korzyścią dla rządu byłoby to, że wysiłek ponosi raz, gdy na początek drogi potrzebne jest wypracowanie doskonałej ustawy, a potem nic więcej robić nie musi – najcięższą pracę, a także ryzyko inwestycyjne wezmą na siebie Polki i Polacy. Nad poprawnością działania tej ulgi mógłby sprawować kontrolę urząd skarbowy. Z drugiej strony, ile osób należałoby dodatkowo zatrudnić do nadzorowania przedstawionego w kampanii programu budowy 300 tys. mieszkań na wynajem? Jakie byłyby coroczne koszty obsługi tej działalności? – dodaje.

Zdaniem przedsiębiorcy kluczowe jest, by program ulg mógł funkcjonować w długim terminie – na przykład przez pół wieku. Wtedy będzie efektywny.

Apelem o ścianę

O przywrócenie funkcjonującej w latach 1997–2001 ulgi podatkowej na zakup mieszkania na wynajem w zeszłym roku apelował Polski Związek Firm Deweloperskich. Nabywca takiego lokalu, by skorzystać z preferencji, musiałby wynajmować lokal niespokrewnionym osobom co najmniej dziesięć lat.

Ministerstwo Finansów nie zgodziło się jednak na wprowadzenie takiego rozwiązania – rząd niedługo potem ogłosił prace nad programem dotowanych kredytów dla młodych Polaków.

Nieruchomości

Pozostało 89% artykułu