Zaczyna brakować mieszkań

Aż o 21 proc. spadła w ciągu roku oferta mieszkań na sprzedaż (III kw. 2022 r./III kw. 2023 r.). Podaż jest dziś najmniejsza od kilku lat – wynika z analiz portalu Nieruchomosci-online.pl. – Trend spadku podaży mieszkań widzimy mniej więcej od marca, a więc od momentu, w którym skrzyżowały się dwa ważne czynniki propopytowe – mówi Rafał Bieńkowski z serwisu Nieruchomosci-online.pl.

Po pierwsze – Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) obniżyła bufor przy wyliczaniu zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców. – Po drugie, zaczęły się pojawiać coraz bardziej konkretne informacje na temat programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – przypomina Bieńkowski. – W konsekwencji część osób z gotówką, które odkładały zakup mieszkania, przyspieszyła transakcje w obawie przed wzrostem cen.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Coraz mniejsza oferta mieszkań. A chętnych tłumy

Podaż lokali – i nowych, i używanych, dramatycznie się kurczy – wynika z analiz portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

Transakcje wiązane

O mniejszej ofercie mieszkań na rynku wtórnym mówi też Łukasz Wydrowski, prezes trójmiejskiej firmy Estatic Nieruchomości.

– Z naszych analiz wynika, że w porównaniu z czerwcem, a więc ostatnim miesiącem przed wejściem w życie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, oferta spadła o ok. 20 proc. – szacuje. – Szczególnie w segmencie popularnym mamy prawdziwą posuchę „rozsądnych” ofert kawalerek i mieszkań dwupokojowych. Tę niekorzystną zmianę widać najbardziej w dzielnicach sypialniach i na przedmieściach. Z każdą nową ofertą z tej kategorii oblegają nas tłumy zainteresowanych.

Z cokwartalnego badania serwisu Nieruchomosci-online.pl wynika, że z oferty najszybciej znikają właśnie kawalerki. – Ponad 50 proc. pośredników wskazało, że sprzedaż takich lokali trwa od miesiąca do trzech miesięcy, a jedna czwarta – że nawet krócej niż miesiąc – mówi Rafał Bieńkowski.

Zwraca też uwagę na mniejszą ofertę mieszkań dwupokojowych. Spadek liczby ofert takich lokali widać m.in. w głównych miastach. W Warszawie podaż spadła w ciągu kwartału o 10 proc., w Gdańsku o 12 proc., a w Krakowie i Łodzi o 9 proc. (II/III kw. br.). – Część pośredników, którzy co kwartał oceniają dla nas zachowanie i kupujących, i sprzedających, relacjonuje, że niektórzy beneficjenci programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” czasem trochę pochopnie rezerwują lub kupują mieszkania, bojąc się, że oferta im ucieknie – mówi Rafał Bieńkowski.

Jego zdaniem właściciele mieszkań wstrzymują się ze sprzedażą z różnych powodów. – Większość osób, wystawiając mieszkanie na sprzedaż, planuje transakcję wiązaną, co rodzi dylematy: co kupić po sprzedaży, skoro podaż jest mała? Na co wystarczą pieniądze ze sprzedaży starego lokalu, skoro nieruchomości drożeją? – tłumaczy. Wielkiego wyboru nie ma też na rynku pierwotnym. Ofertę przetrzebili m.in. beneficjenci programu tanich kredytów.

Łukasz Wydrowski ocenia, że choć rynek pierwotny zdaje się być wciąż pełen ciekawych ofert, to terminy odbioru mieszkań u deweloperów zniechęcają wielu potencjalnych sprzedawców. A wielu czeka, licząc na kolejne wzrosty cen.

– Niektórzy postanawiają zaryzykować, wypuszczając na rynek oferty po zbyt wygórowanych cenach, licząc, że znajdzie się zdesperowany nabywca – zauważa prezes Estatic Nieruchomości. – To ryzykowne podejście. Jeśli nasze prognozy okażą się trafione, kolejka górska, na której znalazł się rynek nieruchomości, może zacząć gwałtownie schodzić w dół, gdy tylko wyczerpią się fundusze wsparcia dla kredytobiorców. A to jest możliwe już na początku 2024 r. Wtedy, podobnie jak w latach 2021–2022, najwięcej stracą ci, którzy nie wykorzystają szansy na opłacalną sprzedaż – dodaje.

Na podaż przekłada się też atmosfera na rynku. – Inflacja, niepewność gospodarcza i polityczna – to wszystko każe się zastanowić, czy warto mieć gotówkę zamiast mieszkania – wyjaśnia Rafał Bieńkowski. – Są też i tacy, którzy być może mieli w planach sprzedaż nieruchomości, ale jeszcze obserwują rynek, licząc na podbicie ceny.

Gra o wielką stawkę

Rafał Bieńkowski zaznacza, że kurcząca się podaż wpływa na zachowania i kupujących, i sprzedających. – W czasach większej normalności, a więc równowagi między popytem a podażą, ci pierwsi mają więcej swobody i czasu na decyzje – tłumaczy. – Dziś część kupujących spieszy się w obawie przed jeszcze mniejszym wyborem.

A Łukasz Wydrowski dopowiada, że niewielka podaż przy rosnącym popycie to recepta na wzrost cen. – Wystarczy spojrzeć na mieszkania objęte programem „Bk 2 proc.”. Ich realne ceny wzrosły nawet o 15 proc. – podkreśla. – Nie dajmy się zwieść ogólnopolskim statystykom. Są zaniżane przez nieruchomości z segmentu wyższego i premium, m.in. apartamenty, które nie doświadczają tak dynamicznego wzrostu cen – czasem stoją one w miejscu.

Kwartalne zmiany cen na rynku wtórnym podaje serwis Nieruchomosci-online.pl. Średnia cena mkw. kawalerek z drugiej ręki w Warszawie w III kw. to już niemal 17 tys. zł, o 6,8 proc. więcej niż kwartał wcześniej. Dwupokojowe lokale na stołecznym rynku wtórnym w ciągu kwartału zdrożały o 9,1 proc., średnio do ponad 16 tys. zł za mkw. W Krakowie ceny kawalerek poszły w górę o 2,6 proc., do 14,8 tys. zł za mkw., dwóch pokoi – o 8,7 proc., do ponad 14,3 tys. zł, we Wrocławiu o 8,3 proc., do niespełna 13,5 tys. zł za mkw. (kawalerki), i 7,6 proc., do ponad 11,9 tys. zł (dwa pokoje), w Gdańsku o 5,5 proc., do niespełna 14,9 tys. zł, i o 6,8 proc., do 13,9 tys. zł, a w Łodzi o 2 proc., do ponad 7,8 tys., i o 4,5 proc., do ponad 7,5 tys. zł za mkw., odpowiednio.

Tymczasem jak ocenia prezes Estatic Nieruchomości, dla kupujących, którzy spełniają kryteria programu dopłat, toczy się gra o wielką stawkę. – Wiedzą, że jeśli nie wykorzystają okazji teraz, mogą stracić szansę na zakup nieruchomości przez następne kilka lat – wyjaśnia. – Niestety, presja i emocje sprawiają, że decyzje są podejmowane w pośpiechu, co nie zawsze skutkuje najkorzystniejszym wyborem.

A Rafał Bieńkowski zauważa, że mniejszy wybór mieszkań skłania część poszukujących do zmiany planów i zakupu kompaktowego domu lub działki. – Kolejnym efektem kurczącej się podaży jest powrót na rynek osób niezdecydowanych, ale z gotówką, które obawiają się, że klienci kredytowi pozbawią ich dobrych ofert – mówi ekspert. Jego zdaniem zakup nieruchomości to dla niektórych walka z czasem. – A to nie jest dobre – uważa.

Naciąganie struny

Pośredniczka Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), ocenia, że prawdopodobnie mamy schyłkową fazę „rynku nieruchomości w panice”. – Takie sytuacje już się zdarzały. Zazwyczaj jest to okoliczność niesprzyjająca mądrym zakupom i przemyślanym decyzjom – mówi.

Potwierdza, że mieliśmy i mamy kumulację zdarzeń. Zapowiedź programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” sprawiła, że klienci zaczęli nerwowo poszukiwać nieruchomości kwalifikujących się do dopłat.

– Zanim program wchodzi w życie, deweloperzy przygotowują oferty, uwzględniając warunki kredytowania. Rynek wtórny bacznie obserwuje i wyczekuje – mówi. – Z chwilą wejścia programu w życie zaczyna się nakręcać spirala cen na rynku wtórnym, na pierwotnym są już wysokie. Klienci kupują, „co jest”, rynek wtórny zaczyna astronomicznie rosnąć. Dochodzi do przepychanki przy ciekawszych ofertach spełniających kryteria „Kredytu 2 proc.”. Jednocześnie rośnie popyt na lokale z rynku pierwotnego. Ceny rosną i tu, i tu.

Joanna Lebiedź podkreśla, że spirala nie może się nakręcać bez końca. – Tak jak nie można bez końca napinać struny. Kiedyś w końcu pęknie. Wydaje się, że mamy do czynienia z przesileniem cenowym – ocenia. – I jak zawsze w takim momencie mamy nerwowe poszukiwania kupujących i „przeczekiwanie” sprzedających, liczących na jeszcze wyższe ceny – mówi pośredniczka.

- Takie przeczekiwanie na początku wspomnianego cyklu może być opłacalne, ale w końcowej jego fazie - niekoniecznie – podkreśla ekspertka, przywołując statystyki cen z lat 2007 (szczyt) i 2012 ("ożywienie" rynku nieruchomości"). – Pokazują one, jak bardzo można się przeliczyć – tłumaczy. – Ożywienie, owszem, nastąpiło, ale po pięciu latach i z cenami niejednokrotnie 40 proc. poniżej tego, co rynek mógł zaoferować w 2007-2008 r. Ceną takiego przeczekiwania była np. sprzedaż domu jednorodzinnego ze stratą o wartości dwupokojowego mieszkania w Warszawie – wspomina pośredniczka.

Podkreśla, że tak jak w panice "kupujemy natychmiast jak leci", tak w cyklu spadkowym sprzedajemy „pierwszemu lepszemu, kto zaoferuje cokolwiek". - Obecne wzrosty cen powodują identyczne zachowania jak w czasie każdej paniki i owczego pędu - zauważa.