Polski rynek mieszkaniowy jest cały czas atrakcyjny

Grupo Lar Polska działa od 2006 r., w lipcu objęła pani stery spółki. Od 2021 r. realizujecie deweloperskie inwestycje mieszkaniowe w joint venture z giełdową Develią. Wchodzimy właśnie w fazę odbicia rynku mieszkaniowego – jaką Grupo Lar ma dalszą strategię rozwoju?

Rozwijanie się dzięki współpracy z partnerami to już stały element strategii całej grupy. Nasz właściciel, hiszpańska firma Grupo Lar, istnieje od ponad półwiecza, w 2005 r. zaczął ekspansję zagraniczną i od wielu lat rozwój bazował na umowach joint venture z różnymi podmiotami, głównie funduszami inwestycyjnymi, na zasadzie pakietów projektów. To centra logistyczne, centra handlowe, mieszkania na sprzedaż, na wynajem, domy opieki – czyli pełna gama nieruchomości.

W Polsce początkowo działaliśmy jak klasyczny deweloper, realizując około czterech projektów rocznie. W 2020 r. zapadła decyzja, by i na tym rynku zawierać umowy joint venture, to pozwala bowiem na szybszy rozwój. Stąd nawiązanie współpracy z Develią, a obecnie szukamy partnera do następnych inwestycji mieszkaniowych, bo widzimy, że na tym rynku są teraz bardzo duże możliwości.

Po rosyjskiej inwazji na Ukrainę aktywność deweloperów spadła wraz ze spadkiem popytu, pojawiły się pytania, co będzie dalej z rynkiem. My założyliśmy, że popyt w Warszawie jest i będzie duży. Nie dlatego, że ludzie kochają inwestować w mieszkania, tylko dlatego, że po prostu jest wielki niedobór lokali po okresie komunizmu. Warszawski rynek przez najbliższe trzy dekady raczej nie powinien być mocno zagrożony.

Po wybuchu wojny w Ukrainie koszty budowy poszły skokowo w górę i pojawiło się pytanie, czy Polacy będą w stanie udźwignąć wyższe ceny mieszkań. My zakładaliśmy, że tak będzie ze względu na to, że siła nabywcza – licząc ile mkw. można kupić za przeciętne wynagrodzenie – jest na razie wyższa niż w wielu innych krajach Europy. Było chwilowe zamknięcie dostępu do kredytów hipotecznych. Uznaliśmy jednak, że ta sytuacja jest przejściowa.

W efekcie, podczas gdy wielu deweloperów ograniczyło inwestycje, my wykorzystaliśmy ten czas, by spróbować zabezpieczyć nowe działki, z którymi będziemy mogli wyjść teraz na rynek. Cały czas stawiamy na średnią półkę mieszkaniową. Nie budujemy w segmencie tanim, bo to wymaga doświadczenia, którego nie mamy, nie budujemy też w segmencie luksusowym, bo polski rynek jest mały.

Planujemy również wejście w PRS, ale dopiero za jakiś czas, kiedy ten rynek się ustabilizuje, to znaczy kiedy stopy procentowe spadną i będzie można realizować projekty z zyskiem.

Jakie działki zabezpieczyliście? Czy były to zakupy po okazyjnych cenach, czy okazją było to, że po prostu była mniejsza konkurencja dzięki spadkowi aktywności innych graczy?

To jeszcze nie umowy zakupu, na razie zabezpieczaliśmy kilka działek w centralnych dzielnicach Warszawy. Nie zakładaliśmy, że ceny gruntów spadną, bo nawet w poprzednim – znacznie większym – kryzysie mieszkaniowym tak się nie stało. Rzeczywiście, obecnie była mniejsza konkurencja przy rozmowach ze sprzedającymi, można było lepiej negocjować warunki – ale tylko tyle.

Ile mieszkań może powstać na tych zabezpieczonych gruntach?

Zakładamy, że to będzie 1,1–1,3 tys. lokali.

Popyt na mieszkania wrócił, mamy dopalacz w postaci „Bezpiecznego kredytu”. Czy po bardzo dobrym pod względem sprzedaży mieszkań lipcu – to, według Otodom Analytics, prawie 6 tys. sztuk w siedmiu aglomeracjach – spodziewa się pani kontynuacji trendu?

U nas sprzedaż wzrosła w styczniu 2023 r. i już nie spadła, lipiec wypadł rzeczywiście bardzo dobrze i oczekujemy wyższej sprzedaży w całym roku, niż zakładaliśmy jeszcze na początku roku. Nie jest to efekt „Bezpiecznego kredytu” – nasze mieszkania generalnie pod względem cen nie spełniają kryteriów programu. Nasz produkt nie jest bowiem przeznaczony dla osób kupujących pierwsze lokum w życiu. Po tym, jak Komisja Nadzoru Finansowego zgodziła się na łagodniejsze kryteria badania zdolności kredytowej, zaczęli wracać nabywcy posiłkujący się zwykłymi kredytami. Sprzedaż odbiła, bo ludzie zrozumieli, że ceny mieszkań nie spadną – one nie mają jak spaść. W 2022 r. jeszcze do grudnia były oczekiwania, że ceny pójdą w dół, ale przy takim wzroście kosztów to niemożliwe. Koszty budowy wystrzeliły o 40 proc., potem spadły, ale ostatecznie dziś są wyższe rok do roku o około 20 proc.

Kiedy można się spodziewać kolejnego joint venture w Polsce? Czy będziecie kontynuować współpracę z Develią?

Współpracę z Develią oceniamy bardzo wysoko. Mamy obopólną korzyść z prowadzenia wspólnego inwestycji. Teraz szukamy kolejnych partnerów, rozmawiamy głównie z inwestorami pasywnymi – czyli przede wszystkim z funduszami.

Jeśli chodzi o podpisanie umowy z kolejnym partnerem, to kwestia miesięcy – zakładamy, że stanie się to pod koniec tego lub na początku przyszłego roku. Rozmawiamy z czterema podmiotami, zagranicznymi, wspiera nas firma doradcza Colliers.

Polski rynek jest dobrze postrzegany przez zagraniczny kapitał, w tym rynek mieszkaniowy, który jest stabilny, tzn. w ciągu ostatnich 15 lat nie za wiele złego się na nim działo. Mamy w Grupo Lar historycznie bardzo dobre zwroty z inwestycji, wszystkie projekty, które realizowaliśmy, były udane, miały dobre wyniki finansowe, więc myślę, że mamy czym zachęcić. W 2022 r. rynek przysiadł – ale nie tylko w Polsce i nie tylko mieszkaniowy. Fundusze gdzieś muszą inwestować i uważamy, że polski rynek mieszkaniowy jest atrakcyjny.

Mówiła pani o zabezpieczeniu działek w Warszawie. Czy interesują was także inne miasta?

Warszawa to rynek, który bardzo dobrze znamy i tu skoncentrowaliśmy się na pozyskiwaniu gruntów. Jeżeli chodzi o wejście do innych miast, to myślimy o tym bardziej pod kątem PRS.

Jak oceniacie fundamenty polskiego rynku PRS?

Pozytywnie. W Hiszpanii nasza spółka matka rozpoczęła budowę platformy z francuską grupą ubezpieczeniową Primonial, portfel w tworzeniu liczy 2 tys. lokali, docelowo ma to być około 4 tys. W Polsce zakładamy trochę mniejszą skalę, rzędu 2 tys.

Mamy duże doświadczenie w zarządzaniu najmem, mamy do tego odpowiednie programy. W Hiszpanii Grupo Lar zarządzał dwie dekady centrami handlowymi i centrami logistycznymi, te doświadczenia zostały wykorzystane do zarządzania budynkami PRS w Hiszpanii i ten program możemy również wykorzystywać w Polsce. Będziemy oferować usługę kompletną – od podpisania umowy przedwstępnej na grunt aż do zarządzania mieszkaniami.

Jesteśmy gotowi, czekamy tylko, aż finansowanie bankowe będzie znów dostępne, aż spadną stopy – bo przy obecnych żaden fundusz zagraniczny nie będzie zainteresowany współpracą.

Czy to, że czynsze nie są płacone w euro, stanowi duży problem?

To jest wyzwanie. Pytanie, jaka miałaby być struktura najemców, bo jeśli byliby to głównie zagraniczni, byłoby to bardziej realne. Mam wątpliwości, by Polacy chcieli docelowo płacić w euro. Nawet jeśli tak, to nie rozwiązuje całkowicie problemu, bo koszty budowy i tak będą w złotych.

A ryzyko legislacyjne? Mieliśmy zakaz amortyzacji mieszkań, a jeszcze kilka miesięcy temu decydenci niejasno wypowiadali się o opodatkowaniu hurtowych zakupów lokali…

W wielu europejskich krajach są podobne zagadnienia, bo PRS w Europie jest relatywnie nowym produktem. Owszem, w Niemczech ten rynek funkcjonuje od dziesiątek lat, ale jego rozwój na skalę europejską jest dosyć nowy i rządy wielu państw zastanawiają się, jak do tego podejść.

Żyjemy w czasach, kiedy ESG wywiera coraz większy wpływ. Jak to się objawia w waszym przypadku? Czy zielone budowanie podnosi koszty?

Do ESG przywiązujemy bardzo dużą wagę w skali grupy.

Nasze inwestycje realizowane są w oparciu o zbiór nowoczesnych standardów postępowania i nowe spojrzenia na zarządzanie w aspekcie środowiskowym, społecznym i korporacyjnym. Zorganizowaliśmy w Polsce komórkę, która się tym zajmuje w koordynacji z zespołem z Hiszpanii. Wspieramy się, dzielimy doświadczeniem i spostrzeżeniami.

To nie tylko istotne dla nas – żaden fundusz nie przystąpi do joint venture, czy to deweloperskiego, czy PRS, jeżeli nie będziemy mieli dobrego programu.

Co do kosztów, technologia idzie do przodu. Poza tym w przypadku mieszkaniówki nie mówimy o takich kosztach, jak przy biurowcach. Co więcej, Polska na tle innych krajów europejskich jest bardzo do przodu, jeśli chodzi o wymogi dotyczące np. akustyki, okien, grubości ścian, izolacji itd. Mamy dosyć dobry poziom wynikający z przepisów, niezależnie od ESG. Wybieramy wykonawców z obszaru budownictwa zrównoważonego i ekologicznego spełniających wymagania „zielonego budownictwa”, którzy działają od lat z certyfikatem BREEAM lub LEED.