Ile taniego kredytu da bank

Rządowy program „Bezpieczny kredyty 2 proc.” ma wystartować na początku lipca. Singiel będzie mógł pożyczyć 500 tys. zł, rodzina – 600 tys. zł. Państwo będzie dopłacać do kredytu przez dziesięć lat.

Tymczasem, jak zauważył niedawno Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, jeśli KNF nie zgodziłaby się, aby przy ocenie zdolności kredytowej klienta uwzględniać dopłaty, to dostępność takiego preferencyjnego kredytu byłaby jeszcze mniejsza niż zwykłych kredytów hipotecznych.

Diabeł tkwi w ocenie

Jarosław Sadowski kreślił dwa scenariusze. – Jeśli KNF pozwoli bankom przy ocenie zdolności kredytowej klienta uwzględniać raty pomniejszone o dopłaty, to kwota „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” będzie o ok. 31 proc. większa niż zwykłego kredytu z oprocentowaniem stałym i ratą stałą – szacuje. – Jeśli ktoś może uzyskać dziś np. 300 tys. zł zwykłego kredytu, to kwota kredytu z dopłatą wyniesie ok. 394 tys. zł. Jeśli teraz klient może dostać 400 tys. zł, to przy preferencyjnych warunkach dostanie ok. 526 tys. zł – szacuje. Jeśli KNF nie zgodziłaby się na szacowanie możliwości klienta, przy uwzględnieniu obniżonych rat, to dostępność preferencyjnych kredytów będzie mniejsza.

– Osoba, która może uzyskać 300 tys. zł kredytu ze stałą ratą, mogłaby liczyć na 233 tys. zł „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” – podaje ekspert Expandera. „Bezpieczny kredyt 2 proc.” przez pierwsze dziesięć lat będzie spłacany w ratach malejących. – Początkowe raty bez uwzględniania dopłat będą znacznie wyższe niż raty stałe zwykłego kredytu. To z kolei przekłada się na spadek dostępnej kwoty kredytu – wyjaśnia analityk.

Rynek już czeka na start programu. O ożywieniu popytu mówią deweloperzy. Klienci od wielu tygodni rezerwują lokale, które mają nadzieję sfinansować tanim kredytem. Sprzedający mieszkania z drugiej ręki raczej nie są skłonni czekać na odroczone płatności.

Co jednak, jeśli kupujący nie dostanie takiej kwoty, jakiej potrzebuje? Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse, zauważa, że wiadomości płynące z rynku mogą dawać nadzieję przyszłym beneficjentom programu.

– Doniesienia medialne i wypowiedzi ministerstwa sugerują, że możemy oczekiwać złagodzenia rekomendacji S, co przyczyni się do zwiększenia możliwości – mówi ekspert. Rynek spodziewa się decyzji w najbliższych dniach. Najpewniej będzie korzystna dla kredytobiorców.

– Gdyby tak się nie stało, przeciętna zdolność kredytowa rzadko dałaby możliwość wyboru mieszkania dostosowanego do sytuacji życiowej klienta. Być może będzie jednak szansa na zakup nieco większego mieszkania niż planowane – podkreśla Marcin Jańczuk.

Pytany o rezerwacje mieszkań zaznacza, że deweloperzy wcale nie są jednomyślni, jeśli chodzi o odraczanie terminów podpisywania umów z myślą o tanim kredycie.

– Jedni się zgadzają na takie rozwiązania, podczas gdy inni kategorycznie twierdzą, że terminy nie podlegają negocjacjom – mówi Jańczuk. – Wybór mieszkania powinien być poprzedzony analizą swoich możliwości finansowych. Choć o programie dopłat wiemy już dużo, to niektóre szczegóły nie są jeszcze znane. Klienci powinni więc zakładać mniej optymistyczne warianty zdolności kredytowej. Warto odwiedzić dobrego eksperta finansowego, aby mieć świadomość swoich możliwości – zarówno jeśli chodzi o zdolność kredytową, jak i możliwość comiesięcznych spłat zobowiązań.

Dr Marcin Ocieszak, finasista z Akademii Leona Koźmińskiego, dopowiada, że tak czy inaczej klienci, którzy wykażą się zdolnością kredytową, będą mieć dostęp do tańszego źródła finansowania. – Poprawi to ich budżet domowy. Częściowo więc program spełni swoje założenia – mówi.

Przyznaje jednak, że nieuwzględnienie dopłat przy szacowaniu zdolności sprawiłoby, że kredyty będą mniej dostępne dla młodych osób. – A to przecież przyświecało autorom programu – zaznacza ekspert. Nie ma on wątpliwości, że deweloperzy wyczekują wejścia programu w życie. – W niektórych inwestycjach odnotowano podwyżki, wydaje się, że właśnie ze względu na nasilony popyt wywołany jego zapowiedzią – uważa.

Pójdą na swoje?

Słychać też głosy, że tani kredyt może uderzyć w rynek najmu. Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, nie spodziewa się jednak masowych przeprowadzek z wynajmowanych lokali do własnych.

– Ale w gronie potencjalnych beneficjentów programu aktualni najemcy to na pewno bardzo ważna grupa – potwierdza analityk. – W Polsce wynajmowanych jest ok. 1,3 mln mieszkań na zasadach rynkowych. W wielu tych lokalach mieszka nawet po kilka osób dorosłych, które powinny docelowo prowadzić odrębne gospodarstwa domowe.

Bartosz Turek nie ma wątpliwości, że bardziej będzie się opłacać zakup mieszkania na preferencyjny kredyt niż płacenie czynszu za wynajmowanie lokalu. – Czynszu nierzadko wyższego niż koszty, które będzie generował preferencyjny kredyt. Kupując własne „M” i spłacając ratę, będziemy budować nasz majątek. Takiego atutu w przypadku najmu nie mamy – mówi analityk.

Zdaniem Bartosza Turka z punktu widzenia osób posiadających mieszkania na wynajem fakt, że rząd wprowadza program preferencyjnych kredytów, oznacza pewnego rodzaju konkurencję.

– Część najemców na pewno dojdzie do wniosku, że bardziej opłaca się zakup niż najem. Na zakup częściej będą się decydować młodzi wchodzący w dorosłość – w odróżnieniu od sytuacji z 2022 roku – przewiduje. – Podobnie może być nawet z cudzoziemcami. Bo część z nich może się załapać na bezpieczny kredyt. To oznacza mniejszy popyt na najem, co może pociągnąć za sobą konieczność obniżenia stawek. Nie spodziewam się jednak powrotu do poziomów sprzed wojny. Nawet covid nie doprowadził do tak poważnych przecen. W mojej ocenie kilkuprocentowa korekta czynszów to będzie maksimum – podsumowuje.

Nieruchomości

Pozostało 92% artykułu