Mieszkaniówka przebudzona

Marzec przyniósł bardzo wyraźną poprawę, jeśli chodzi o dane GUS z inwestycyjnego rynku mieszkaniowego. Deweloperzy ruszyli z budową blisko 11,3 tys. mieszkań (umownie – bo to i budownictwo wielorodzinne, i domy), wracając do pięciocyfrowego wyniku po ośmiu miesiącach wolniejszych obrotów. Po słabszym styczniu i lutym deweloperzy uzyskali też więcej pozwoleń – na postawienie blisko 13,3 tys. lokali

W całym I kwartale br. ruszyła budowa 23,4 tys. mieszkań, o 26 proc. mniej niż rok wcześniej i o 9 proc. więcej kwartał do kwartału. Firmy dostały zgodę na budowę 34 tys. mieszkań, o prawie 35 proc. mniej niż rok wcześniej. Kwartał do kwartału zanotowały wynik słabszy o 17 proc.

Gaz, ale nie do dechy

– Dane rynkowe pozwalają na umiarkowany optymizm – ocenia Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE. – Marcowe wyniki wskazują na wyraźne odbicie zarówno jeżeli chodzi o liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto, jak i mieszkań, na których budowę uzyskano pozwolenie. W tym pierwszym przypadku wpływ może mieć typowe wiosenne ożywienie związane z bardziej sprzyjającymi warunkami pogodowymi. Niewątpliwie jednak dla deweloperów miała znaczenie również większa aktywność nabywców, którzy ponownie zaczęli pojawiać się w biurach sprzedaży. Jednak bez utrwalenia się trendu wzrostowego trudno jeszcze mówić o nadmiernym optymizmie – dodaje Mikulska.

Zaznacza, że marcowy wynik rozpoczynanych mieszkań jest najniższy na tle analogicznych wyników z czterech poprzednich lat, niższy nawet niż w marcu 2020 r., czyli w pierwszym okresie pandemii.

– Jednocześnie łącznie w I kwartale deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 23 tys. mieszkań, co pozwala sądzić, że coraz mniej realny jest najbardziej pesymistyczny scenariusz mówiący o 70–80 tys. mieszkań rozpoczętych przez deweloperów w 2023 r. – mówi Agnieszka Mikulska. Tak jeszcze na początku tego roku prognozował Polski Związek Firm Deweloperskich. W 2022 r. liczba mieszkań w odpalonych inwestycjach skurczyła się o ponad 30 proc., ze 166 tys. do około 116 tys.

– Zwraca uwagę wzrost liczby mieszkań, na których budowę uzyskano pozwolenie. Choć deweloperzy zbudowali już dużą nadwyżkę pozwoleń, nadal liczba lokali, na które uzyskują pozwolenia, przewyższa liczbę tych rozpoczynanych. Prawdopodobnie firmy chcą móc jak najbardziej elastycznie reagować na zmieniający się popyt – wskazuje Mikulska.

Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL, podkreśla, by na marcowe wyniki uruchomionej produkcji spojrzeć w kontekście blisko półrocznego głębokiego wyhamowania, a także odnieść ten wynik do innych lat.

– Dziury, jaka powstała w okresie od wiosny ub.r., nie da się zasypać niewielkim przyspieszeniem. Na rozpoczęcie budowy ponad 11 tys. mieszkań w marcu wpłynęły zapewne informacje o wynikach sprzedaży w I kwartale br., która była zdecydowanie lepsza niż w ostatnich miesiącach 2022 r. Tylko w sześciu największych aglomeracjach kwartalny wzrost sprzedaży wyniósł 34 proc. Przy rosnącym obecnie popycie prawdopodobieństwo przyspieszenia rozpoczynania nowych inwestycji jest coraz większe. Barierą po stronie podaży są jednak nadal koszty realizacji i finansowania inwestycji deweloperskich – ocenia Aleksandra Gawrońska.

– W całej Polsce zapas pozwoleń na budowę jest bardzo duży, co w sytuacji rosnącej sprzedaży jest pozytywną informacją. Na rynkach, na których deweloperzy mają w szufladach niewykorzystane pozwolenia, będzie można łatwiej i szybciej wprowadzić kolejne projekty do oferty. Dodatkowo w marcu pula pozwoleń została zasilona o kolejne ponad 13 tys. Nawet na największych rynkach jest pewien zapas pozwoleń, choć w tym przypadku na części z nich deweloperzy powinni przyspieszyć z przygotowywaniem nowych inwestycji, aby rynek znów zbyt szybko nie znalazł się w relacji przewagi popytu nad podażą – podkreśla ekspertka.

Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics, ocenia, że liczba rozpoczętych budów utrzymuje się na niepokojąco niskim poziomie.

– Uważnego obserwatora nie powinien zwieść znaczący marcowy wzrost w stosunku do lutego. Rzut oka na wykres z ostatnich pięciu lat wystarczy, by wiedzieć, że trzy poprzednie miesiące to okres głębokiego dołka, jeśli chodzi o rozpoczynane budowy. Jeśli dodamy do tego, że tylko w 2022 r. deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę ponad 203 tys. mieszkań, a w tym czasie rozpoczęli budowę zaledwie 115 tys. lokali. Oznacza to, że tylko z 2022 r. branża ma zapas pozwoleń na budowę ponad 88 tys. lokali. Zatem nawet jeśli w I kwartale br. liczba wydanych pozwoleń rok do roku była znacznie niższa, to nie w tym leży przyczyna relatywnie niewielkiej liczby mieszkań, których budowę w ostatnich trzech miesiącach rozpoczęto. Myślę jednak, że optymistyczne wieści płynące z popytowej strony rynku mieszkaniowego pozwalają liczyć na to, że wyraźny wzrost liczby rozpoczynanych budów zobaczymy w wynikach GUS obejmujących kwiecień – mówi Katarzyna Kuniewicz.