Centra danych szansą dla Polski

Biurowce, centra handlowe i obiekty logistyczno-przemysłowe przez lata były w Polsce fundamentem rynku inwestycyjnego. Dziś niektóre tzw. nieruchomości alternatywne, jak mieszkania na wynajem (PRS) czy małe formaty handlowe, przechodzą do głównego nurtu.

Ciekawą niszą są również centra danych. Według ekspertów Knight Frank w obliczu ograniczeń nakładanych na główne rynki w grupie FLAP (Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż) i rosnącego zapotrzebowania na przetwarzanie danych ogromne szanse na dynamiczny wzrost ma Warszawa.

Czas na FLAP-D-W?

– Centra danych to klasa nieruchomości alternatywnych. Patrząc na nie jako produkt inwestycyjny są to takie same budynki komercyjne jak magazyny czy biura – mówi Mateusz Borowski, investment broker w Knight Frank. – Czynnikiem wyróżniającym, a jednocześnie wyzwaniem, jest konieczność doprowadzenia zasilania wysokiej mocy do nieruchomości. Przeciętnych rozmiarów centrum danych potrzebuje rocznie około 30 MW, czyli tyle, ile kilkudziesięciotysięczne miasteczko. Dla porównania wieżowce w centrum Warszawy mają przydziały energii w okolicach 5–7 MW, a zużywają mniej niż połowę – dodaje.

Ekspert zaznacza, że rosnące zapotrzebowanie na przechowywanie danych wymaga budowy coraz większych centrów i już teraz na świecie istnieją obiekty, które zużywają nawet 100 MW, a nawet więcej.

– Żeby zapewnić dostawy energii na takim poziomie centra danych powstają w okolicach dużych miast. W Polsce na celowniku inwestorów jest obecnie głównie Warszawa – mówi Borowski.

W Polsce rynek jest na bardzo wczesnym etapie rozwoju. Według szacunków Knight Frank w Warszawie jest 46 centrów danych. Najwięcej takich obiektów jest w USA – ponad 2,7 tys., Niemczech – 484, Wielkiej Brytanii – 458 i Chinach – 447. Europejski rynek to pięć najważniejszych ośrodków; poza wymienionymi na wstępie miastami to jeszcze Dublin, stąd mówi się o rynku FLAP-D.

– Zasoby centrów w rejonie FLAP-D dynamicznie zwiększyły się na początku wieku wraz ze wzrostem zapotrzebowania sektora finansowego. To tam przechowywane są dane większości Europejczyków, w tym Polaków – mówi Borowski. – Dla każdego centrum kluczowe jest zapewnienie dopływu dużej mocy energetycznej. To ten czynnik wpływa na wybór lokalizacji danej inwestycji. Rynek FLAP-D pochłaniający około 3,5 GW energii rocznie, czyli 50 proc. całej konsumpcji energii w sektorze centrów danych w regionie EMEA (Europa, Bliski Wschód i Afryka – red.), dochodzi do granicy wydajności energetycznej. Ponadto inwestorzy i deweloperzy w grupie FLAP-D poddani są presji szukania nowych lokalizacji, ponieważ rządy tych państw nakładają coraz większe ograniczenia na nowo powstające centra danych – dodaje.

Ekspert zaznacza, że w obliczu wysokiego oraz wciąż rosnącego zużycia energii przez centra danych rządy niektórych państw regulują aktywności deweloperów. Wydawane na mocy dekretów prawnych moratoria blokują powstawanie nowych centrów.

– W zależności od lokalizacji blokady obowiązywać mogą na 5–10 lat. Dużym problemem jest także spadająca liczba działek, które spełniają warunki konieczne do budowy centrów danych. Dla przykładu w Londynie zostało już tylko kilka odpowiednich gruntów. Zapotrzebowanie na przechowywanie danych w regionie FLAP-D zatem rośnie, ale liczba jakościowych gruntów nie. Polska może przejąć popyt z innych krajów i stać się beneficjentem tych inwestycji, przede wszystkim z uwagi na istniejącą podaż gruntów i mocy energetycznej – zaznacza Borowski.

Jest jeszcze jeden aspekt, dla którego warto inwestować w centra danych właśnie nad Wisłą.

– Należy zwrócić uwagę na bezpieczeństwo przechowywanych danych. W przypadku Polski zdecydowana większość danych przechowywana jest na zagranicznych serwerach – chociażby nasze rozmowy z komunikatorów, zdjęcia, dane bankowe czy medyczne. Ich przechowywanie oraz sposób zbierania, wykorzystywania i usuwania nie jest zatem objęty przepisami polskiego prawa i podlega regulacjom państwa, w którym dane centrum się mieści. To stwarza więc pewne ryzyko – wskazuje Borowski.