Zły przepis o abolicji trzeba znieść

Za nami trzy lockdowny ogólnopolskie, które dla właścicieli centrów handlowych oznaczają ponad 5 mld zł wyrwy w przychodach, teraz doszły lockdowny lokalne. Apelujecie, by znieść art. 15ze mówiący o zwalnianiu najemców z płacenia czynszów – czy spotkało się to z jakąkolwiek reakcją decydentów?

Najemcy w czasie lockdownów są zwolnieni z opłat za czynsz i opłat eksploatacyjnych w zamian za przedłużenie okresu obowiązywania umów o sześć miesięcy. Właściciele galerii w tym czasie są pozbawieni przychodu i wykluczeni z jakiegokolwiek wsparcia w ramach tarcz oraz obciążeni kosztami bieżącego utrzymania nieruchomości. Po trzech lockdownach i czasowych rabatach czynszowych dobrowolnie przyznanych przez wynajmujących najemcom łączne koszty, jakie ponieśli właściciele galerii, to około 5 mld zł, czyli około 45 proc. rocznych przychodów.

Dotychczas ogłoszone lokalne lockdowny oznaczają, że pełnej działalności nie może prowadzić około 170 obiektów, czyli 29 proc. w skali kraju.

Przekazaliśmy do resortu rozwoju opinie prawne ekspertów z zakresu prawa cywilnego i konstytucyjnego, którzy jednoznacznie wskazują na brak zgodności art. 15 ze z Konstytucją RP, polskim porządkiem prawnym i z umowami międzynarodowymi o ochronie inwestycji. Branża centrów handlowych jest jedynym sektorem, w którym rząd w czasie trwania pandemii wprowadził odgórne regulacje i na mocy ustawy zaingerował w umowy zawarte między dwoma niezależnymi komercyjnymi podmiotami – najemcami i wynajmującymi. Od miesięcy apelujemy o zniesienie art. 15ze, ponieważ państwo nie powinno ingerować w stosunki dwóch komercyjnych podmiotów współpracujących na wolnorynkowych zasadach, zwłaszcza że obie strony chcą i potrafią dojść do porozumienia, co miało miejsce po pierwszym lockdownie.

Z apelem do decydentów zwrócił się też Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług, zarzucając właścicielom galerii nadinterpretację art. 15ze. Ich zdaniem nie powinniście z każdym lockdownem oczekiwać przedłużania umów o sześć miesięcy... Zwłaszcza że żaden lockdown nie trwał przecież pół roku.

Nasi członkowie otrzymali interpretację przepisu z Ministerstwa Rozwoju, zgodnie z którą każdy lockdown to konieczność przedłużenia umowy najmu o okres sześciu miesięcy i okres zamknięcia. Podobną interpretację otrzymaliśmy podczas spotkania z przedstawicielami resortu. Apel najemców i cała ta sytuacja pokazują dobitnie, jakim problemem jest art. 15ze i jak kończy się brutalna ingerencja państwa w stosunki gospodarcze stron. Zapis jest wadliwy, szkodzi obu stronom i powinien zostać pilnie wykreślony.

Wynajmujący i najemcy są sobie potrzebni i są wzajemnie od siebie zależni. Właściciele galerii budują obiekty handlowe, wykorzystując na to środki pozyskane z banku. Najemcy wynajmują powierzchnie handlowe, uiszczając na rzecz wynajmujących opłaty czynszowe, jednocześnie rozwijając swoją sieć sprzedaży w oparciu o powierzchnie dostępne w centrach. Wynajmujący, opierając się na przychodach z czynszów, spłacają kredyty bankowe, a najemcy, budując swoją sieć sprzedaży i rozpoznawalność marki oraz docierając do szerokiej grupy klientów, generują przychody. Owszem, zdarzają się różnice zdań – tak jak w każdym biznesie – ale cel jest wspólny – rozwijanie biznesu. Dzisiaj dla branży najważniejsza jest możliwość nieprzerwanego stabilnego działania, co pozwoli na odbudowywanie obrotów i regulowanie wzajemnych zobowiązań.

Ze skutkami ograniczeń boryka się wiele branż, pojawiają się wątki wystąpienia o odszkodowania od Skarbu Państwa. Czy właściciele centrów rozważają takie kroki?

Właściciele centrów poważnie rozważają takie kroki. Docierają do nas sygnały, że takie pozwy są składane lub przygotowywane. Jest to jednak zawsze indywidualna decyzja właściciela czy zarządu spółki. Im dłużej obowiązuje wadliwy artykuł 15ze, tym większe są straty, jakie firmy ponoszą, i większa presja na podjęcie kroków prawnych. Wielokrotnie proponowaliśmy, aby skorzystać z rozwiązań obowiązujących w innych państwach europejskich, tzn. dofinansować czynsze najemcom, wówczas każda ze stron umów najmu może regulować swoje zobowiązania.

Przy opisywanym modelu najemcy regulują swoje zobowiązania względem wynajmujących, a wynajmujący spłacają swoje zadłużenie: udział finansowania dłużnego – w formie kredytów, pożyczek czy obligacji – w kosztach budowy galerii w Polsce można szacować na około 70–80 proc.

Jak wygląda kondycja centrów po trzecim lockdownie?

Po otwarciu galerii na początku lutego widoczny był głód zakupów. Wskaźnik wizyt klientów był wprawdzie niższy niż przed rokiem i w lutym ustabilizował się na poziomie 75–80 proc., ale jeżeli chodzi o liczbę transakcji, operatorzy kart mówią o rekordach porównywalnych z okresem przedświątecznym, najlepszym w całym roku. Centra handlowe w pandemii odwiedza mniej klientów, wizyty są krótsze, ale są one celowe i częściej kończą się zakupem. To wydaje się zrozumiałe, bo obecnie ze względów bezpieczeństwa możliwe są wyłącznie zakupy, a nie rozrywka czy inne aktywności związane ze spędzaniem wolnego czasu w obiektach handlowych.

Wszystkie dane, które mamy, mówią, że centra są bezpieczne. Statystyki nie pokazują żadnej korelacji, jeśli chodzi o okresy, kiedy galerie były zamknięte lub otwarte, z liczbą zakażeń. Żałujemy, że decydenci nie biorą pod uwagę liczb potwierdzających bezpieczeństwo centrów handlowych przy niższej odwiedzalności i stabilnym nieprzerwanym funkcjonowaniu i podejmują decyzje o dodatkowych obostrzeniach w kolejnych województwach. Zamykanie i otwieranie centrów prowokuje do nagłych wizyt, kumulacji potrzeb zakupowych i niepotrzebnie naraża na trudniejsze warunki do zachowania dystansu.

Ostatnie lata to rozbudowa galerii w stronę gastronomii, rozrywki – a te cierpią najmocniej. Ponadto pandemia okazała się katalizatorem dla e-commerce. Jak pan widzi funkcjonowanie wielkoformatowych centrów handlowych w nowej, podstcovidowej rzeczywistości?

Patrząc na trendy ogólnoświatowe i polskie, należy zauważyć, że centra handlowe cały czas ewoluują – kiedyś były miejscami stricte zakupowymi, potem zmieniły się w miejsca spędzania wolnego czasu. Galerie włączyły i nadal włączają się w życie społeczności, organizują wiele wartościowych wydarzeń wspierających lokalne potrzeby, pozostają w kontakcie z władzami samorządowymi.

Zmiany będą postępować, pandemia tylko je przyspieszyła, a nie zmieniła ich kierunku. Jeszcze ważniejsze stanie się kreowanie miejsc integrujących społeczności lokalne, służących nie tylko robieniu zakupów. Po zakończeniu pandemii jako społeczeństwo będziemy mieli jeszcze większą potrzebę aktywnego życia i osobistego udziału w wydarzeniach, zakupach, spotkaniach poza domem.

Co do e-commerce – z jego dynamicznym rozwojem mamy do czynienia od lat. W czasie lockdownów jest oczywistym, że klienci swoje potrzeby realizują przez internet, ponieważ nie mają innej opcji, ale tuż po lockdownach sytuacja się stabilizuje i wraca do poziomów niemal sprzed pandemii. Jak pokazują dane GUS, udział e-commerce w handlu detalicznym w czasie lockdownów wynosił nieco ponad 11 proc., a po ich zakończeniu wracał do poziomu 6–9 proc. Te dwie formy zakupów będą zatem współistnieć i się uzupełniać.

Nieruchomości Nieruchomości Komercyjne

Pozostało 88% artykułu