Kupujący pytają o czynsz

Przeciętne opłaty eksploatacyjne za mieszkanie w budynku wielorodzinnym  wynosiły w 2013 r. ok. 9 zł za mkw. miesięcznie – podają przedstawiciele Lion's Bank.  Dla porównania – rok wcześniej było to  ok. 8,8 zł za mkw., a w 2010 r. – 8,2 zł za metr.

– W ciągu ostatnich trzech lat najbardziej podrożał wywóz śmieci – aż o 46 proc. W górę poszły również sporo usługi kanalizacyjne – prawie o 27 proc., zaopatrywanie w wodę – o 19,1 proc. i energia cieplna o 17 proc. – wylicza Jakub Potocki, analityk rynku nieruchomości z Lion's Banku.

Tańsi zarządcy

Według Lion's Bank opłaty eksploatacyjne za lokum o powierzchni ok. 55 mkw. w warszawskich kamienicach oscylują na poziomie ok. 485,5 tys. zł (9 zł za mkw.) miesięcznie. Za 60-metrowe mieszkania w nowszym budownictwie (od 2000 r.) płaci się ok. 513 zł (8,4 zł za mkw.) miesięcznie.  ?Z kolei za lokale w wielkiej płycie – 9,8 zł za mkw. miesięcznie (np. za 46 mkw. – ok. 447 zł).

Do tego należy doliczyć koszt zarządcy czy administratora. Stawka ta w stolicy najczęściej wynosi  ok. 65 gr – 1 zł za mkw. miesięcznie. Trafiają się oczywiście i tańsze propozycje, rzędu 45–55 gr za miesiąc. Najwyższe stawki zarządców przekraczają 2 zł za mkw. miesięcznie.

– Nie wzrosły one w ostatnich latach, gdyż właściciele nieruchomości wywierają duży nacisk na zarządców i wszystkie służby techniczne, aby podwyżek nie było. Raczej szukają oszczędności. Wzrost stawek za media, czyli energię elektryczną, wodę i gaz, został więc zrównoważony obniżką cen za usługi konserwatorów, zarządców – tłumaczy Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami. – Zarządcy negocjują więc ceny usług różnych służb utrzymujących nieruchomości, a nawet obniżają własne wynagrodzenie, aby opłaty dla właścicieli nie wzrosły – tłumaczy Łubiński.

To, czy w grę wchodzi budownictwo popularne czy luksusowe, ma mniejsze znaczenie przy ustalaniu stawek. – Wysokie narzucają np. spółdzielnie mieszkaniowe, które wyceniają swoje usługi zarządcze nierzadko na poziomie 2 zł za mkw. miesięcznie – mówi Marek Majchrzak, prezydent Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości. – Niższe stawki za mkw., przynajmniej teoretycznie, pojawiają się w przypadku zarządzania dużymi osiedlami – dodaje.

Jego zdaniem w tym lub przyszłym roku usługi zarządców mogą nieco stanieć. – Ze względu na obowiązującą od tego roku deregulację na rynek wejdą prawdopodobnie duże zagraniczne firmy, które zaproponują konkurencyjne, niższe stawki za swoje usługi. Może to doprowadzić do upadku lokalnych zarządców, a potem czynsze znów pójdą w górę – prognozuje Majchrzak.

Ważne kryterium

Sami deweloperzy przyznają, że klienci zwracają coraz większą uwagę na wydatki związane z czynszem. – Konkurencyjne stawki stanowią dodatkowy argument „za" na etapie zakupu mieszkania. Nie jest on jednak decydujący – zaznacza Radosław Bieliński z Dom Development.

W oddanych przez spółkę osiedlach mieszkańcy muszą się liczyć z wydatkami np. ok. 7 zł  za mkw. (Saska, etap 3), 7,4 zł (Derby 14, etap 1 i 2) czy 7,6 zł (Klasyków III) za mkw. miesięcznie.

J.W. Construction Holding  proponuje 7,4 zł za mkw. miesięcznie w inwestycji Lewandów Park czy ok. 8,4 zł za mkw. miesięcznie w projekcie z wyższej półki – Oxygen.

– W dzisiejszych czasach przeważająca część klientów patrzy nie tylko na cenę lokalu, ale właśnie na miesięczne stałe opłaty związane z użytkowaniem  nieruchomości. Jest to zatem ważne kryterium brane pod uwagę już w momencie oceny inwestycji. Dlatego często tłumaczymy naszym klientom, co składa się na wysokość czynszu i dlaczego wynosi on właśnie tyle – opowiada Małgorzata Ostrowska, dyrektor sprzedaży i marketingu w J.W. Construction Holding.

W apartamentowcach stawki za eksploatację przekraczają 10 zł za metr. Np. w warszawskim Cosmopolitanie czynsz bazowy (bez zaliczki za media) wyniesie ok. 11 zł. Właściciel płaci za podstawowe świadczenia, jak utrzymanie części wspólnych, garażu, klubu fitness (mycie elewacji, sprzątanie, odśnieżanie), a także za ochronę całodobową, usługi portiera, utrzymanie zieleni wokół budynku oraz przeglądy i konserwacje budynku.

Dla porównania – we wrocławskim Sky Tower miesięczny czynsz za mkw. apartamentu wynosi ok. 15 zł. – Stawka ta jednak zawiera już wszystkie opłaty, m.in. za ochronę, obsługę recepcji i konsjerża, a także klimatyzację, ogrzewanie czy prąd oraz wszystkie zaliczki na media – wylicza Michał Michałowicz, kierownik sprzedaży i marketingu w Sky Tower.

Z kolei w warszawskiej Złotej czynsz podstawowy, w tym zaliczki na media, to 15,4 zł za mkw.  Dodatkowo właściciele będą płacić miesięcznie 1,6 tys. zł za możliwość korzystania m.in. z prywatnej sali kinowej, salonu Le Club z barem, a także części wellness & spa z   basenem, saunami, gabinetem masażu, klubem fitness i gorącym jacuzzi na zewnętrznym zielonym tarasie.

Opinia dla „Rz"

Bartosz? Turek?k ierownik działu analiz ?Lion's Bank

Najtańsze w utrzymaniu są lokale w nowym budownictwie.

Wyjaśnienie jest bardzo proste: dzisiejsze osiedla budowane ?są według nowych standardów, ?a więc po prostu są znacznie mniej energochłonne.