Absurdy, czyli wszystkie pola do zamrażalnika

Wczoraj odbyło się w Sejmie pierwsze czytanie rządowego projektu ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.

O konsekwencjach planowanych przepisów mówi Andrzej Lulka, radca prawny, Kancelaria Andrzej Lulka Law Firm:

- Ustawa w zaproponowanym brzmieniu zapewne będzie podważana ze względu na wątpliwości co do jej zgodności zarówno z polskim prawem konstytucyjnym, jak i z prawem Unii Europejskiej.

Co warto wiedzieć o projektowanym prawie? Nowa ustawa nie uniemożliwi budowy obiektów o innym przeznaczeniu, niż rolne, np. mieszkaniowych, przemysłowych, handlowych, biurowych lub magazynowych, określonym już w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W takim wypadku, nie będą to już nieruchomości rolne w rozumieniu ustawy.

Ale obrót nieruchomościami rolnymi zostanie de facto wstrzymany. Zgodnie z projektem nowej ustawy, który trafił do Sejmu, ustawa ma w zasadzie całkowicie wstrzymać obrót nieruchomościami wchodzącymi w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, na 5 lat.

Wyjątki od tej zasady, w uproszczeniu, dotyczą nieruchomości, w stosunku do których, w studium, planie lub decyzji WZ określone zostało przeznaczenie inne niż rolne i nieruchomości rolnych o powierzchni do 1 ha.

Wyjątkowo, Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi, na wniosek prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, może także wyrazić zgodę na sprzedaż innych nieruchomości, jeżeli jest to uzasadnione względami społeczno-gospodarczymi. Po tym 5-letnim okresie, nieruchomości rolne będą mogli nabywać w zasadzie tylko tzw. rolnicy indywidualni, zamieszkali od 5 lat w gminie, w której jest położona zbywana nieruchomość lub gminie sąsiedniej, o ile nie będą mieli więcej niż 300 ha.

Pozostawiony został w ustawie absurdalny wymóg wykazywania zamieszkiwania w danej gminie zaświadczeniem o zameldowaniu na pobyt stały. Jak wiadomo, w Polsce mnóstwo osób jest zameldowanych na stałe w innych miejscach, niż zamieszkują w Polsce lub nawet na emigracji (np. w Wielkiej Brytanii). Ograniczenie powierzchni do 300 ha prowadzić będzie do tego, że każdy członek szeroko rozumianej rodziny będzie nabywał powierzchnię mniejszą niż 300 ha, co wydaje się celem niezamierzonym chyba przez ustawodawcę.

Jeżeli chodzi o rynek wtórny (nabycie od innych osób niż ANR), przede wszystkim ustawa uzależnia zbycie na rzecz innej osoby niż rolnik indywidualny od zgody prezesa ANR i od niewykonania pierwokupu przez ANR.

Ustawa ma na celu także zapewnienie skutecznego odzyskiwania prywatnych nieruchomości rolnych przez ANR, czyli renacjonalizacji, stąd nakazuje zapewnienie ANR środków pieniężnych na wykonywanie praw pierwokupu nieruchomości rolnych w transakcjach na rynku prywatnym.

Prawdą powszechnie znaną jest, że ustawa ma na celu uniemożliwienie cudzoziemcom nabywania nieruchomości rolnych. Od maja bieżącego roku mogliby oni nabywać nieruchomości na równi z obywatelami i przedsiębiorcami polskimi. Taki cel, sam w sobie, jest sprzeczny z prawem Unii Europejskiej, a ponadto, wydaje się, że wylano dziecko z kąpielą.

Obrót nieruchomościami rolnymi będzie bowiem całkowicie wstrzymany na rynku pierwotnym wprost, zgodnie z ustawą, a na rynku wtórnym de facto. Bez zgody prezesa ANR będzie bowiem można także na rynku wtórnym sprzedać nieruchomość rolną tylko rolnikowi indywidualnemu „z sąsiedztwa".

Największym absurdem ustawy jest przyznanie ANR prawa pierwokupu udziałów i akcji spółek prawa handlowego, będących właścicielami nieruchomości rolnych. Oznacza to, że jeżeli np. spółka będąca potentatem na rynku produkcji stali lub sprzedaży farmaceutyków będzie właścicielem nieruchomości rolnej, to ANR będzie mogła, wykonując prawo pierwokupu, nabyć takie akcje lub udziały. To absurdalne rozwiązanie być może zostanie jeszcze usunięte w pracach komisji.

Jednym z warunków uzyskania zgody prezesa ANR na nabycie nieruchomości przez inną osobę niż rolnik indywidualny będzie z kolei zobowiązywanie się przez taką osobę do zamieszkiwania w danej gminie przez pięć lat. Intencja pewnie była inna, ale wygląda to na powrót do znanej w historii koncepcji przywiązania chłopa do ziemi.

Mówiąc jednak serio: petryfikacja obecnego stanu własności, a do tego doprowadzi ustawa, nie ma nic wspólnego z wolnym rynkiem. W niektórych przypadkach, można jeszcze coś zrobić w te niecałe dwa miesiące pozostałe do wejścia w życie nowej ustawy, np. można przeprowadzić transakcje dotyczące nieruchomości do 5 ha powierzchni (od maja zbycie każdej nieruchomości rolnej na rzecz innej osoby niż rolnik indywidualny będzie poddane prawu pierwokupu ANR i zgodzie ANR). W innych przypadkach trzeba już teraz liczyć na niewykonanie prawa pierwokupu przez ANR, na co ANR raczej nie ma środków. Jednak ryzyko utraty zbywanej nieruchomości istnieje.

Co będzie od maja? No cóż, pozostanie zmiana przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie przed jej zbyciem, a w razie zamiaru prowadzenia działalności rolniczej, przekonanie prezesa ANR, że nie dało się znaleźć rolnika z okolicy, który był zainteresowany nabyciem nieruchomości.