Upadłości na masową skalę nie ma

Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) jest przeciwny powoływaniu Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Nad projektem w tej sprawie pracuje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).

Zdaniem UOKiK dzięki DFG kupujący mieszkania mają być chronieni m.in. przed upadłością deweloperów. PZFD uważa, że nic złego się na rynku nie dzieje. Nie ma więc potrzeby tworzenia kolejnego funduszu.

Spór trwa w najlepsze. Został w niego także zaangażowany rzecznik małych i średnich przedsiębiorców, do którego zwrócił się PZFD. Na razie rzecznik analizuje temat i nie zajął jeszcze stanowiska.

Gdzie te upadłości

Chodzi projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawy deweloperskiej. Niedawno przyjął go Komitet Stały Rady Ministrów.

– Ustawa deweloperska obowiązuje już od ośmiu lat. W tym czasie nie było żadnych masowych upadłości deweloperskich. Oznacza to, że jej przepisy działają w praktyce – twierdzi Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD.

W trakcie wymiany pism z rzecznikiem małych i średnich przedsiębiorców UOKiK przedstawił przykłady inwestycji, które mają uzasadniać powołanie DFG. Nie zgadza się z nimi PZFD.

– Przykłady, na które powołuje się UOKiK, nie są trafione. Niektóre z nich dotyczą inwestycji, które nie były objęte działaniem ustawy deweloperskiej, bo rozpoczęto je przed jej wejściem w życie – wskazuje dyrektor Płochocki. – Tylko w jednym wypadku doszło do upadłości dewelopera prowadzącego otwarty rachunek powierniczy. Chodzi o budynek przy ul. Czapelskiej w Warszawie. Prawdopodobnie doszło tam do przestępstwa. Został sfałszowany projekt budowlany i planowano zabudować nielegalnie antresole, tworząc w ten sposób dodatkowe mieszkania. Wszystko wskazuje na to, że klienci nie stracą. Zapadła decyzja, że budowa będzie kontynuowana, a w najgorszym razie kupujący dostaną zwrot środków. Nie doszło do tragedii tylko dlatego, że zadziałała ustawa deweloperska. Gdyby już teraz obowiązywały przepisy o DFG, wszyscy klienci tego dewelopera dostaliby pieniądze. Nie byłoby szansy na dokończenie budowy mieszkań – wyjaśnia.

PZFD uważa też za nietrafiony przykład inwestycji J.W. Construction na Białołęce. – W tym wypadku nie doszło do upadłości, ale do opóźnień w realizacji inwestycji. Deweloper wypłacił kary umowne związane z poślizgiem w budowie. Budynek został wybudowany. Uzyskał pozwolenie na użytkowanie, a własność mieszkań została przeniesiona – argumentuje.

PZFD odniósł się również do kolejnego przykładu, na który powołuje się UOKiK. Chodzi o drugi etap Osiedla Olimpijczyków w Bydgoszczy.

Prezes UOKiK uznał, że deweloper stosował praktyki niedozwolone naruszające zbiorowe interesy konsumentów, ponieważ nie zapewnił kupującym środków ochrony z ustawy deweloperskiej, czyli nie prowadził rachunku powierniczego.

– W tej konkretnie sprawie był spór o interpretację przepisu przejściowego ustawy deweloperskiej, a mianowicie tego, kiedy doszło do rozpoczęcia budowy, a tym samym czy ustawa deweloperska objęła wspomnianą inwestycję czy nie. Na tym osiedlu ustalenie tej daty było trudne, ponieważ było budowane etapami – mówi Konrad Płochocki.

Ochrona jest potrzebna

UOKiK nie zgadza się z PZFD. Uważa, że DFG jest potrzebny. – Opisywane przypadki pokazują, że pieniądze konsumentów nie są jednak bezpieczne i potrzebne są zmiany w prawie, aby takich historii uniknąć – podkreśla Agnieszka Majchrzak z UOKiK.

– Na przestrzeni lat wielokrotnie słyszeliśmy o upadłościach, niedokończonych budowach – w efekcie czego konsekwencje ponosili klienci deweloperów. Wprowadzane zmiany są tym bardziej potrzebne, że na rynku nadal są takie inwestycje, które nie posiadają żadnej z wymienionych w ustawie form zabezpieczeń – tłumaczy Agnieszka Majchrzak.

Według UOKiK nabywca, kupując mieszkanie, chce jak najszybciej się do niego wprowadzić. Nie chce czekać na zakończenie postępowania upadłościowego czy toczyć długiego sporu w sądzie. Nie myśli też o tym, by odstępować od umowy.

– Wynika to z tego, że zapożyczył się na zakup mieszkania, zainwestował oszczędności swoje i swoich bliskich, a przedłużanie przeniesienia własności przez dewelopera oznacza wyższe koszty dla konsumenta, jak np. wyższa rata kredytu, opłata za wynajem innego mieszkania. Dla nas najważniejsze jest to, żeby każda osoba, kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, miała poczucie bezpieczeństwa – mówi Agnieszka Majchrzak.

Kilkuletnia walka

Od kilku lat trwają prace nad projektem noweli ustawy deweloperskiej. Początkowo UOKiK chciał zlikwidować otwarte rachunki powiernicze bez zabezpieczenia. Po protestach deweloperów zrezygnował i pojawiła się propozycja stworzenia DFG ze składek wpłacanych przez deweloperów.

Dla otwartych rachunków powierniczych wyniosą one maksymalnie 3 proc. wartości każdego sprzedanego mieszkania. Gdy chodzi o zamknięte rachunki powiernicze, będzie to maksymalnie 0,6 proc.