Co deweloper musi powiedzieć klientowi

O osiedlu Słoneczna Leśniczówka w stołecznym Wawrze pisaliśmy już w „Rzeczpospolitej". Przypomnijmy, nabywcy mieszkań alarmowali, że deweloper – Wawel Development – do aktów notarialnych przenoszących własność lokali wprowadził nieuzgodnione z nimi, godzące w ich interesy zapisy.

– Mielibyśmy się w ciemno zgodzić na bliżej nieokreśloną inwestycję za oknami, a także zrezygnować z karnych odsetek za opóźnienie w oddaniu mieszkań – mówią klienci.

Co ma firma

Na firmy budujące osiedla ustawa deweloperska nakłada obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego. To część umowy deweloperskiej zawieranej z nabywcami mieszkań. W prospekcie powinny się znaleźć m.in. informacje o planowanych w sąsiedztwie inwestycjach.

– Kiedy zawieraliśmy umowy na zakup lokali w Słonecznej Leśniczówce, deweloper przemilczał, że podobną inwestycję planuje w bezpośrednim sąsiedztwie – mówi jeden z klientów (nazwisko do wiadomości redakcji). – Teraz na etapie przenoszenia własności lokali próbuje wymusić zgodę na budowę.

Dlaczego informacje nie znalazły się w prospekcie? Grzegorz Zagrabski, prezes Wawel Development, w grudniu 2020 r. stwierdził w „Rzeczpospolitej", że w czasie zawierania wspomnianych umów inwestycja nie była planowana. – Nie mieliśmy decyzji o warunkach zabudowy, którą mamy teraz – mówił.

Na kiedy wydaną decyzję się powołuje? Wysyłamy pytanie e-mailem. Firma milczy. Ponawiamy pytanie. Dostajemy enigmatyczną odpowiedź: „Pierwsza decyzja o warunkach zabudowy, o których mówił prezes, została wydana w grudniu 2019 r.". Co to znaczy „pierwsza"? Były kolejne? Firma nie odpowiada.

Tymczasem, jak informuje Aleksandra Słowińska, rzeczniczka Urzędu Dzielnicy Wawer, „nie ma wydanych warunków zabudowy dla tego terenu". – W przeszłości były wydane dwa dokumenty, ale żaden nie jest w obrocie prawnym. Obie decyzje zostały uchylone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) – tłumaczy.

Z kiedy jest plan

Decyzję wydaną w grudniu 2019 r. (na którą powołuje się deweloper) SKO uchyliło w lutym 2020 r. Firma o tym nie wie? – SKO uchyliło decyzję wyłącznie z uwagi na błędy formalne leżące po stronie urzędu – tak teraz tłumaczy Agnieszka Filaber, dyrektor ds. sprzedaży w Wawel Development.

Urzędnicy informują też, że wniosek o warunki zabudowy firma złożyła 29 grudnia 2017 r. – Mieszkanie w Słonecznej Leśniczówce kupiłem w lipcu 2019 r. – opowiada klient. – Deweloper już wtedy szykował się do inwestycji obok. Nie wspomniał o niej. Dowiedziałem się dopiero w kancelarii, kiedy przyszedłem podpisać akt notarialny, w którym znalazły się zapisy, jakobym zgadzał się w ciemno na budowę za oknem. Zażądałem wykreślenia punktów, które nie dotyczą zakupu mojego lokalu.

Dziś firma już inaczej tłumaczy brak informacji o inwestycji. – W prospektach informacyjnych nie umieszcza się wniosków o wydanie warunków składanych przez podmioty prywatne, a także takich, które nie są objęte planem finansowym miasta czy gminy oraz nie są dostępne w publicznych rejestrach urzędów – mówi dyrektor Filaber. – Złożenie wniosku w 2017 r. nie uprawnia do rozpoczęcia inwestycji, a samo wydanie decyzji o warunkach zabudowy pozwala dopiero na jej wstępne planowanie.

O komentarz prosimy Polski Związek Firm Deweloperskich.

– Ustawa deweloperska nie precyzuje, co oznacza planowana inwestycja – tłumaczy Konrad Płochocki, członek zarządu PZFD. – W doktrynie jest zgodność, że deweloper powinien informować o własnych inwestycjach w promieniu 1 km, na które ma pozwolenie na budowę czy decyzję środowiskową. Nie ma jednak jednoznacznej odpowiedzi co do warunków zabudowy. Jeśli deweloper miał taką decyzję w ręku, zawierając umowy deweloperskie, informacja – według większości ekspertów – powinna się znaleźć w prospekcie.

Okazuje się, że wątpliwości budziła już budowa Słonecznej Leśniczówki. – Osiedle powstało w okolicy zabudowanej domami jednorodzinnymi, sąsiadującej z rezerwatem Zakole Wawerskie – mówi mieszkaniec osiedla. – Jak się to ma do zasady dobrego sąsiedztwa? – pyta. Teraz historia może się powtórzyć.

Urząd dzielnicy zlecił przeprowadzenie ekspertyz dotyczących decyzji wydawanych przez wydział architektury, które budziły kontrowersje.

– W części spraw wykazano nieprawidłowości – informuje Aleksandra Słowińska. Pytana o gotowe osiedle przy ul. Leśniczówka, mówi, że „w obszarze analizy nie znajdują się inne budynki czterokondygnacyjne". – W decyzji ustalającej warunki zabudowy błędnie określono wskaźniki i parametry zabudowy – tłumaczy.

Zarząd dzielnicy wystąpił do SKO z wnioskiem o wszczęcie z urzędu postępowania mającego na celu ustalenie, czy decyzja o warunkach zabudowy nie została wydana z rażącym naruszeniem prawa.

SKO nie znalazło jednak podstaw do wszczęcia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności tej decyzji.

Klienci skarżą się też, że w aktach notarialnych wciąż widnieją niekorzystne zapisy.

– Zgodnie z zapowiedzią zapisy zostały przeredagowane i doprecyzowane – zapewnia Agnieszka Filaber. – Treść aktów ustalamy z klientami indywidualnie.

Jednak klienci twierdzą, że zmiany są kosmetyczne. – Mamy się nie sprzeciwiać procedurze uzyskiwania warunków zabudowy sąsiedniej działki – mówi jeden z nich.

- A ja jestem jednym z pierwszych nabywców, którzy podpisali akt notarialny ze wszystkimi niekorzystnymi zapisami i którzy według prezesa firmy ponoć nie wnosili uwag – mówi kolejny klient. – Moje prośby o przesłanie projektu dokumentu zostały zignorowane. Mimo to przyszedłem na podpisanie aktu, bo zależało mi na szybkim załatwieniu formalności. Dokument przejrzałem w kancelarii tylko pobieżnie, bo notariusz się spieszył. Dałem się zmanipulować.

Klient zastanawia się teraz, czy taki akt można unieważnić i podpisać nowy, bez kontrowersyjnych punktów.

Opinia

Czy podpisane akty notarialne z niekorzystnymi dla klientów zapisami można zmienić? W jakiej sytuacji można je unieważnić?

Elżbieta Liberda, radca prawny, Lex Perfecta Kancelaria Radcy Prawnego i Biuro Nieruchomości:

Sytuacja osób, które podpisały już akty notarialne, jest niezmiernie trudna. Notariusz przed złożeniem przez strony podpisu, odczytuje akt i w razie potrzeby wyjaśnia terminologię użytą w jego treści. Akt notarialny jest potwierdzeniem dokonanej czynności prawnej i można go unieważnić wyłącznie w oparciu o wady oświadczenia woli. Wady te są opisane i unormowane w Kodeksie cywilnym. Jedną z nich jest sytuacja kiedy osoba składająca określone oświadczenie działa pod wpływem błędu. Wówczas, w razie, gdy pojawi się błąd co do treści czynności prawnej, można uchylić się od skutków prawnych składanego oświadczenia.

Przy składaniu oświadczenia innej osobie uchylenie się od skutków będzie dopuszczalne wtedy, gdy błąd wywołany jest przez tę osobę, nawet bez jej winy, albo gdy wiedziała o błędzie i mogła go zauważyć.

Jak mówi ustawodawca można się powołać wyłącznie na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie nie składałby oświadczenia o takiej treści. Kwestię tą reguluje Kodeks Cywilny art. 84 par. 1 i 2 k.c w związku z art. 86 par. 1 i 2 oraz 88 par. 1 i 2 k.c.

Uchylenie się od oświadczeń złożonych pod wpływem błędu reguluje art. 88 par. 2 k.c. Jest to na rok i oświadczenie takie musi być złożone na piśmie. Jeżeli w sposób skuteczny dojdzie do uchylenia czynności prawnej, która została wyrażona w formie aktu notarialnego, to mamy taki stan prawny jak sprzed jego zawarcia. Można wówczas składać odwołania, skargi itd. Tutaj mówimy o trybie administracyjnym i cywilnym.

Zgodnie z art. 385 1. § 1. Kodeksu cywilnego postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, nie wiążą konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszający jego interesy. Co znaczy, że postanowienia nie zostały uzgodnione indywidualnie? To wyjaśnia paragraf 3 przywołanego przepisu: „nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta".

Najczęściej z taką sytuacją mamy do czynienia, gdy dostawcą/wykonawcą rzeczy/usług jest jeden podmiot na rzecz dużej grupy klientów. Wtedy zazwyczaj nie ma miejsca na negocjacje warunków umowy, a przedsiębiorca stosuje wzór ten sam dla wszystkich. Tak postępują m.in. banki, deweloperzy, firmy telekomunikacyjne.

Zdecydowanie zapisy zawarte w treści aktów notarialnych noszą znamiona klauzul niedozwolonych i za takie mogą zostać uznane, a co za tym idzie, nie będą wówczas wiązać konsumentów. W treści aktów wyraźnie uprzywilejowany jest deweloper przy jednoczesnym ograniczeniu praw konsumenta.

Absolutnie nie jest dopuszczalne wymaganie od klientów zrzeczenia się wszelkich mogących powstać w przyszłości roszczeń w stosunku do dewelopera. Nawet jeśli takie zapisy w aktach notarialnych są, to nie są dla konsumenta wiążące.