Stawki najmu się stabilizują. Oferta mieszkań rośnie

Rynek najmu zaczął się uspokajać. Czynsze już gwałtownie nie rosną. W porównaniu z poziomem sprzed roku, podwyżki są niewielkie.  - Niepokojące dla właścicieli mieszkań na wynajem mogą być dane o rosnącej liczbie ogłoszeń wynajmu – wskazują autorzy raportu Expandera i Rentier.io. – W badanych przez nas 17 miastach aktywnych ogłoszeń (po usunięciu duplikatów) było 68 tys. Niewiele osób dostrzega jednak nadchodzące zagrożenia – zaznaczają. Eksperci mówią też o nasilającej się ponownie modzie na inwestowanie w mieszkania.

Niewielkie wzrosty czynszów

Z analiz Expandera i Rentier.io wynika, że styczeń był kolejnym miesiącem stabilizacji na rynku najmu. W porównaniu z grudniem ubiegłego roku wzrosty stawek najmu odnotowano w ośmiu z 17 badanych miast. W sześciu miastach czynsze spadły, w trzech się nie zmieniły.

- Taki stan zawieszenia trwa już od kilku miesięcy. Stawki nie spadają, choć liczba ofert wynajmu rośnie. W styczniu w badanych przez nas miastach odnotowaliśmy 37,4 tys. nowych ofert wynajmu, a wszystkich dostępnych ofert w tych miastach było 68 tys. – wskazują analitycy. – Podaż rośnie, ale wciąż sporo brakuje do poziomów, jakie odnotowywaliśmy w czasie lockdownów w 2020 r. Oferta jest jednak znacznie większa niż po rozpoczęciu wojny w Ukrainie, gdy napływ imigrantów wymiótł dużą część mieszkań. Dziś jesteśmy gdzieś pomiędzy tymi dwoma skrajnościami.

Nieco inaczej wygląda obraz rynku, gdy obecne stawki porównamy z tymi sprzed roku. - W tym ujęciu widać przewagę wzrostów, ale niewielkich – zastrzegają eksperci Expandera i Rentier.io. - Wzrosty odnotowaliśmy w 12 z 16 miast. Badaliśmy 17, ale w jednym przypadku przed rokiem niespełniony był warunek minimum 100 ofert – zaznaczają.

Średnia zmiana stawek najmu w ciągu roku wyniosła tylko 2,44 proc.  Jedynym miastem, w którym odnotowano duże wzrosty, jest Rzeszów (11 proc. rok do roku). Spadki pojawiły się w Łodzi (3,9 proc.), Wrocławiu (3,4 proc.) oraz Toruniu (-1 proc.). W pozostałych miastach zmiany były raczej niewielkie — do 5,5 proc.

Koszty najmu mieszkań w styczniu 2024 r.

Foto: Mat.prasowe

Sport narodowy

- Nie będzie zbyt odkrywcze stwierdzenie, że przyszłość tego rynku będzie zależała od relacji popytu i podaży. Podaż najprawdopodobniej będzie znacząca, ponieważ inwestowanie w mieszkania na wynajem stało się sportem narodowym Polaków – mówią autorzy raportu. - Nie może to dziwić, biorąc pod uwagę, że w ostatnich czterech latach połączone zyski ze wzrostu wartości nieruchomości i z wynajmu w Krakowie wyniosły ponad 100 proc. brutto. W Warszawie czy Wrocławiu było to ponad 80 proc. To przy założeniu zakupu za gotówkę. Jeśli był to zakup na kredyt, to włożony kapitał mógł wzrosnąć kilkukrotnie. Historie o tych zyskach szybko się rozchodzą i zachęcają kolejne osoby do podjęcia tego rodzaju inwestycji – podkreślają. Analitycy zaznaczają, że spadek popytu może doprowadzić część inwestorów do utraty płynności, a w konsekwencji do sprzedaży mieszkania.

- Chodzi o tych, którzy kupili mieszkania na kredyt przy rekordowo niskich stopach procentowych. Ich raty mocno wzrosły – mówią analitycy. - Dłuższy czas bez lokatorów może spowodować, że nie wystarczy im pieniędzy na opłacenie rat i kosztów utrzymania mieszkania. Nawet jeśli będą musieli lokal sprzedać, to i tak z dużym zyskiem wynikającym z wzrostu wartości nieruchomości.

Wspieranie własności

Popyt na wynajem w ostatnich latach podkręcali imigranci z Ukrainy i innych krajów. - Kolejnym czynnikiem były podwyżki stóp procentowych, które do połowy ubiegłego roku zdecydowanie utrudniały młodym przeprowadzkę z wynajmowanych mieszkań do własnych – tłumaczą autorzy raportu. - Osoby w wieku ok. 30 lat nie zwalniały lokale dla młodszych, którzy dopiero zaczynali życie poza domem rodzinnym. Dlatego potrzeba było coraz więcej nowych lokali na wynajem. Stopniowo zwiększa się też liczba gospodarstw domowych, ponieważ Polacy rzadziej mieszkają w wielopokoleniowych domach. Bogacimy się, co pozwala na wyprowadzkę od rodziców.

Analitycy zaznaczają, że w tym i kolejnych latach popyt na wynajem mogą ograniczać rządowe programy. - „Bezpieczny kredyt 2 proc.” już się skończył, ale wielu jego uczestników dopiero w tym roku odbiorze mieszkania. W drugiej połowie roku ma ruszyć nowy program „Mieszkanie na start”, który będzie wspomagał młodych w zakupie pierwszego mieszkania. Planowany jest też program budowy tanich akademików, który przesunie część studentów z rynku najmu do domów studenckich – wskazują. Ich zdaniem popyt mogą podtrzymywać migracje. - Chodzi o młode Polki i Polaków, którzy przenoszą się z mniejszych miejscowości do dużych miast. Mamy też imigrantów z zagranicy. Coraz wyższe wynagrodzenia i niskie bezrobocie przyciągają do nas coraz więcej obcokrajowców – mówią autorzy raportu. - Trudno jednak ocenić, czy te migracje będą w najbliższych latach na tyle silne, aby zrównoważyć czynniki obniżające popyt.

„Mieszkanie na start” a koszty najmu

Analitycy porównują raty kredytu „Na start” (biorąc pod uwagę dotychczasowe zapowiedzi dotyczące kształtu programu) ze stawkami najmu mieszkań. - W większości badanych miast (w dziesięciu z 17) rata takiego kredytu byłaby niższa niż koszt najmu. W siedmiu miastach najem byłby tańszy – wskazują. - Wyliczenia sporządzono przy założeniu, że mieszkanie byłoby kupowane przez parę bez dzieci, bez żadnego wkładu własnego. Najbardziej opłacalna byłaby przeprowadzka do własnego mieszkania w Radomiu (703 zł miesięcznie), Częstochowie (655 zł miesięcznie) i Sosnowcu (648 zł miesięcznie).

Najgorzej wypada Kraków, gdzie najem mieszkania o powierzchni 50 mkw. byłby tańszy aż o 1 514 zł. W Warszawie różnica wyniosłaby 1 168 zł różnicy. – Są to miasta z najwyższymi cenami mieszkań, a program ogranicza kwotę, do której są przyznawane dopłaty – wyjaśniają analitycy. - Ponadto Kraków pechowo ma bardzo niski wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia mkw. mieszkania, co nie pozwala zastosować podwyższonych dopłat.

Foto: Mat.prasowe