Klienci rzucili się na wielką płytę

Beneficjenci wygaszonego w styczniu programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” przetrzebili nie tylko ofertę deweloperów. Rzucili się też na tańsze mieszkania z rynku wtórnego. Dużym wzięciem cieszyła się wielka płyta.

– Ogromna fala popytowa, jaka przeszła przez rynek mieszkaniowy w ubiegłym roku, objęła wszystkie jego segmenty – podkreśla Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości. – Najmocniej dotknęła segment mieszkań o relatywnie niższych cenach, czyli tych mniejszych lub o niższym standardzie. A to właśnie do tej kategorii należą mieszkania w blokach z wielkiej płyty budowane w okresie PRL.

Mniejszy wybór

Z analiz Marcina Drogomireckiego wynika, że oferta mieszkań w blokach z wielkiej płyty jest dziś dużo mniejsza niż rok temu, podobnie zresztą jak lokali w kamienicach czy w budynkach wybudowanych w innych technologiach (np. rama H).

– O ile całkowita podaż mieszkań na rynku wtórnym – w zależności od lokalizacji – spadła rok do roku od 25 do 40 proc., o tyle oferta mieszkań jedno- i dwupokojowych, zwłaszcza tych tańszych, w blokach z wielkiej płyty, skurczyła się nawet o ponad połowę – szacuje Drogomirecki.

Małgorzata Porowska, dyrektor z agencji Freedom Nieruchomości Warszawa Mokotów, potwierdza: oferta wielkopłytowych mieszkań rzeczywiście zmalała.

– Na starcie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” klienci wybierali budynki z cegły. Wyjątkowym powodzeniem, jak zawsze zresztą, cieszyły się kamienice oraz mieszkania na nowych osiedlach – mówi dyrektor Porowska. – Tych mieszkań nie wystarczyło dla wszystkich. Spora grupa beneficjentów programu dopłat musiała rozpocząć poszukiwania w wielkiej płycie. Dla wielu te mieszkania były bardzo dobrym wyborem – ocenia.

Tłumaczy, że wielkopłytowe lokale mają dobry rozkład. – Np. na ok. 50 mkw. znajdziemy już trzy pokoje, w dodatku z oddzielną kuchnią – wskazuje zalety dyrektor. Atutem osiedli z wielkiej płyty jest też ich adres i infrastruktura.

Małgorzata Porowska podkreśla, że mieszkań w wielkiej płycie szczególnie mało jest w centrum i jego okolicach.

– Na lokale z takimi adresami trzeba polować. Znikają równie szybko jak mieszkania w blokach z cegły – mówi dyrektor z Freedom Nieruchomości. – Ale są dzielnice, w których wybór jest jeszcze spory.

O spadku oferty mieszkań z wielkiej płyty mówi także Żaneta Ptak z krakowskiego oddziału Power Invest. – Oferta jest dziś mniejsza niż w ubiegłym roku – zauważa. Dodaje, że na większe zainteresowanie lokalami w takim budownictwie wpłynęły m.in. ich ceny. – Przeważnie są niższe niż na rynku pierwotnym – wyjaśnia.

Drogo w centrum

Tanio jednak nie jest. – W efekcie wzmożonego popytu i niedostatecznej podaży ofert ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosły w ubiegłym roku średnio o ok. 24 proc. – szacuje Marcin Drogomirecki. – Lokale w blokach z wielkiej płyty (wydawać by się mogło mniej atrakcyjnych) podrożały jeszcze bardziej, bo średnio o ok. 30 proc. Jeśli zawęzimy analizę do mieszkań o powierzchni do 50 mkw., zlokalizowanych w największych miastach, to okaże się, że w części przypadków roczny wzrost cen ofertowych sięgnął nawet 50 proc. Np. kawalerka wyceniana w styczniu 2023 r. na 300 tys. zł dziś jest oferowana za 450 tys.

Drogomirecki podaje, że średnia cena ofertowa mieszkań z wielkiej płyty w Warszawie to ok. 15 tys. zł za mkw. To ok. 13 proc. poniżej średniej ceny mkw. lokali w stolicy.

– W Krakowie średnie ceny lokali w blokach z wielkiej płyty są średnio o 8 proc. niższe niż w Warszawie (13,9 tys. zł za mkw.), w Gdańsku o 20 proc. (12,6 tys. zł), a we Wrocławiu o jedną czwartą – wskazuje analityk. – Pamiętajmy, że ceny mieszkań zależą przede wszystkim od lokalizacji. Nikogo nie powinno dziwić, że kawalerka w bloku z wielkiej płyty w centrum dużego miasta może być (i zwykle jest) wyceniana wyżej niż dwupokojowe mieszkanie w stosunkowo nowym bloku w dzielnicy peryferyjnej.

Na znaczne podwyżki cen mieszkań, które nie ominęły wielkiej płyty, zwraca uwagę także Małgorzata Porowska. – W mojej ocenie wzrost był nieco mniej dynamiczny niż na rynku pierwotnym. Mówimy tu jednak o wzroście ok. 2 tys. zł za mkw. – mówi dyrektor z Freedom Nieruchomości.

Zaznacza, że Warszawa jest bardzo zróżnicowanym pod względem cen miastem.

– Ceny ofertowe kawalarek w wielkiej płycie w bardzo dobrych lokalizacjach sięgają ok. 20 tys. zł za mkw. – podaje. – W dzielnicach oddalonych od centrum, ale dobrze skomunikowanych, ceny wynoszą ok. 15 tys. zł za mkw. Jeśli planujemy zakup kawalerki, powinniśmy się przygotować na wydatek rzędu ok. 500 tys. zł. Na dwa pokoje, w zależności od metrażu i lokalizacji, trzeba mieć co najmniej 700 tys. zł.

A Żaneta Ptak zwraca uwagę, że cena metra mniejszego mieszkania jest zawsze wyższa niż dużego lokalu. – Kawalerka w bloku z wielkiej płyty w Krakowie kosztuje dziś średnio 450 tys. zł, a lokal dwupokojowy w tym samym bloku – 600 tys. zł – podaje pośredniczka z Power Invest.