PRS z dużym potencjałem, ale i wyzwaniami

Według wstępnych szacunków na koniec 2023 r. całkowite zasoby sektora PRS w Polsce wynosiły około 15 tys. gotowych mieszkań, a w przygotowaniu było około 20 tys. lokali. W kontekście sektora inwestycyjnego 2023 r. był dużo spokojniejszy niż 2022 r. W tym roku nie byliśmy świadkami dużych spektakularnych zakupów m.in. z uwagi na utrzymujące się wysokie stopy procentowe.

Biorąc pod uwagę dynamikę sektora, PRS ma duży potencjał, często porównywalny z sektorem magazynowym sprzed kilku lat, dającym duże perspektywy wzrostu. Interesuje się nim wielu inwestorów, zarówno instytucjonalnych, jak i mniejszych graczy, którzy upatrują okazji w alternatywnych klasach nieruchomości.

Niemniej najistotniejszym wyzwaniem dla rynku PRS w Polsce będzie obserwowana obecnie, jak i w kolejnych latach, mała dostępność działek. Dodatkowo niska podaż i ukierunkowanie deweloperów na sprzedaż mieszkań dla klientów indywidualnych m.in. poprzez uruchomienie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, a także duże wahania kursów walut – ponieważ rynek najmu mieszkań w Polsce nie jest jeszcze w pełni przygotowany do wynajmu w euro – nadal stanowią istotne ryzyko dla inwestorów instytucjonalnych.

Dodatkowo należy pamiętać, że w Polsce, w odróżnieniu od osób zainteresowanych nabyciem pierwszego mieszkania, nadal funkcjonuje bardzo duża grupa prywatnych inwestorów dysponujących kapitałem w gotówce, którzy pomimo uruchomienia rządowego programu i średniego wzrostu w 2023 r. cen mieszkań o około 20 proc. również decydowali się na zakup kilku lokali pod wynajem.

Alternatywą dla poszukiwania w najbliższych latach gruntów pod komercyjne projekty mieszkaniowe będą starsze, dobrze zlokalizowane nieruchomości, np. biurowe. Z racji wysokiego popytu klientów indywidualnych i niskiej podaży coraz częściej będą poszukiwane inwestycje do redevelopmentu. Przykładem może być realizowany przez BPI Real Estate Poland i Acteeum Group projekt przy ulicy Obrzeżnej na mokotowskim Służewcu w Warszawie, gdzie wcześniej planowano budowę hotelu.

Należy pamiętać, że PRS w Polsce znajduje się na początkowym etapie rozwoju i w odróżnieniu od sytuacji obserwowanej na Zachodzie, tj. w Europie i Stanach Zjednoczonych, gdzie fundusze kupują gotowe projekty pod wynajem, na naszym rynku sektor przybiera i w najbliższych latach będzie przybierał różne formy rozwoju. Obecnie możemy wyróżnić minimum trzy schematy inwestycyjne:

1. Deweloperzy w ramach własnych zasobów będą wydzielać część mieszkań pod PRS, dodatkowo decydując się na budowę własnej platformy do zarządzania inwestycją;

2. Deweloperzy skupią się na budowie projektu PRS, z kolei inwestor stworzy platformę i będzie nią zarządzał;

3. W ramach budowanych projektów mixed-use, gdzie m.in. będą łączone funkcje biurowa, usługowa i mieszkaniowa, a część z lokali zostanie przeznaczona pod PRS.

Niemniej cały czas znajdujemy się w początkowym momencie rozwoju sektora, w którym wiele podmiotów bada rynek, poszukuje działek, planuje inwestycje i analizuje sytuację.

Z pewnością w ramach kolejnych kilku miesięcy możemy spodziewać się pojawiania się nowych, jeszcze niesformalizowanych podmiotów lub platform do najmu instytucjonalnego mieszkań na wynajem, które będą zapowiadały różnego rodzaju formy zakupu lokali z przeznaczeniem komercyjnym. Papierkiem lakmusowym dla sektora i potencjalnych większych ruchów w jego ramach będzie sytuacja na rynku mieszkaniowym skierowana na klienta indywidualnego, w tym m.in. decyzje rządu odnośnie do zakresu i kontynuacji programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.