Apartamenty drożały najszybciej

Ceny mkw. najtańszych i najdroższych mieszkań w największych miastach dzieli przepaść – wskazuje RynekPierwotny.pl. Ofertę deweloperów portal podzielił na trzy segmenty: podstawowy, popularny i premium, sprawdzając zmiany cen. – Wyniki mogą szokować – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Średnia podwyżka mediany cen w segmencie premium liczona dla siedmiu największych miast to 24 proc. r./r., a w segmencie popularnym i podstawowym – 21 proc. – To pokazuje, jakiego rodzaju mieszkania deweloperzy najchętniej wprowadzali do sprzedaży – komentuje Marek Wielgo. – Przez większą część roku wśród kupujących przeważały osoby zamożne, często niepotrzebujące kredytu.

Wielkie różnice

– Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że największy rozziew w cenach mkw. jest w Gdańsku i Warszawie – mówi Marek Wielgo. – W ofercie firm deweloperskich można tam znaleźć apartamenty z ceną ok. 43 tys. zł za mkw. W sprzedaży są też mieszkania sześciokrotnie tańsze.

Ekspert tłumaczy, że dzieląc ofertę na segmenty, nie da się zastosować kryterium ceny mkw. jednakowego dla wszystkich miast. Różnice są zbyt duże. – Dlatego dla uproszczenia jedną czwartą najtańszych mieszkań w danym mieście zaliczyliśmy do segmentu podstawowego, a jedną czwartą najdroższych do premium – wyjaśnia. – Między tymi skrajnymi segmentami jest segment popularny, który obejmuje połowę mieszkań oferowanych przez deweloperów. Do porównań wykorzystaliśmy nie średnią, ale medianę cen mkw., czyli wartość środkową w segmencie.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że ceny mieszkań z segmentu podstawowego ostro poszybowały. Dwucyfrową podwyżkę mediany (listopad 2022 r./listopad 2023 r.) odnotowano we wszystkich największych miastach. W Krakowie wzrosła aż o 31 proc., do 12,2 tys. zł za mkw. – Dla porównania zarówno mediana, jak i średnia cena mkw. wszystkich mieszkań w tym mieście w ciągu ostatnich 12 miesięcy wzrosła o 25 proc. – wskazuje Marek Wielgo.

W Warszawie mediana cen lokali z segmentu podstawowego wzrosła o 23 proc., do niemal 11,3 tys. zł za mkw. Także o 23 proc., do ponad 9,7 tys. zł/mkw., zdrożały mieszkania „podstawowe” we Wrocławiu. W Poznaniu mediana cen poszła w górę o 20 proc., do niespełna 9,7 tys. zł za mkw. W Łodzi i Katowicach o 19 proc., do 8,3 i 9,3 tys. zł za mkw., odpowiednio.

Marek Wielgo tłumaczy, że nabywcami mieszkań z segmentu podstawowego są głównie ludzie młodzi, dla których jest to pierwsze lokum. – Takie nieruchomości są zlokalizowane na obrzeżach miast, gdzie grunty są najtańsze. To miejsca słabo skomunikowane z centrum i największymi skupiskami miejsc pracy. Mankamentem jest też słaba infrastruktura społeczna (przedszkole, szkoła, ośrodek zdrowia) – zauważa ekspert.

Drugą grupę popytową stanowią osoby, które chcą poprawić standard zamieszkania.

– Kupują większe, lepiej zlokalizowane lokale o wyższym standardzie, z miejscem garażowym – mówi Wielgo. – Nabywcami takich mieszkań są także inwestorzy indywidualni, którzy chcą zarabiać na wynajmie albo traktujący mieszkania jako lokatę chroniącą oszczędności.

W segmencie popularnym liderem wzrostu cen był Gdańsk: mediana cen mkw. wzrosła o 27 proc., do niemal 13,2 tys. zł za mkw. W Katowicach – o 26 proc., do 12,5 tys. zł, w Krakowie – o 25 proc., do 15 tys. zł, w Poznaniu – o 22 proc., do ponad 11,7 tys. zł, w Warszawie – o 20 proc., do ponad 15 tys. zł, we Wrocławiu – o 15 proc., do niemal 12,2 tys. zł, a w Łodzi – o 13 proc., do ponad 9,7 tys. zł za mkw.

– Cena ponad 15 tys. zł za metr mieszkania w stolicy na nikim już chyba nie robi wrażenia – mówi Marek Wielgo. – Wydaje się, że mają czego żałować ci, którzy w ub.r. wstrzymywali się z zakupem mieszkania, licząc na spadek cen. W listopadzie za 50-metrowe mieszkanie w niezłej lokalizacji zapłaciliby ok. 625 tys. zł. Dziś – ok. 750,5 tys. zł.