Mieszkania łatwiej dostępne, kolejny boom za progiem?

Inflacja hamuje. Prognozy zakładają, że w czwartym kwartale tego roku może być już jednocyfrowa. A to nie pozostaje bez wpływu na rynek nieruchomości. Jak zauważa Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom Analytics, „reakcję rynku mieszkaniowego na spowalniające procesy inflacyjne już obserwujemy przede wszystkim po stronie popytu”.

– Rosnąca w pierwszych miesiącach tego roku sprzedaż mieszkań to głównie efekt zmniejszenia przez UKNF wysokości bufora wpływającego na zdolność kredytową klientów – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz.

Przypomnijmy, że banki przy ocenie zdolności kredytowej doliczają do bieżącej stopy procentowej nie 5 pkt jak wcześniej, a 2,5 pkt proc.

Nowa hossa

– Dodatkowo zapowiedź rządowego programu „Pierwsze mieszkanie” (jego częścią są tanie kredyty – red.) oraz perspektywa spowolnienia inflacji, choć wciąż wysokiej, aktywowały grupę nabywców, która już dziś może uzyskać kredyt hipoteczny – uważa ekspertka Otodom Analytics. Jak dodaje, grupa ta, obawiając się wzrostu cen mieszkań wywołanego wejściem w życie rządowego programu kredytowego, chce jak najszybciej dokonać transakcji.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, nie ma wątpliwości, że za nieuchronnym spadkiem inflacji musi pójść z niecierpliwością oczekiwany spadek stóp procentowych. A to odwróci trend spadku zdolności kredytowej i spowoduje wzrost popytu na mieszkania zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym.

– Nie jest to raczej kwestia tygodni czy miesięcy, ale w perspektywie kilku kwartałów rynek powinien stanąć na nogi. Tak czy inaczej spadek inflacji, a za nią kosztu pieniądza, powinien w przewidywalnej przyszłości zaowocować powrotem boomu – ocenia Jarosław Jędrzyński. – Chęć kupowania mieszkań jest w Polsce wciąż bardzo silna, ale ze względu na wysokie stopy bardzo trudno to zrealizować.

Ewa Palus, kierownik działu consultingu w RedNet Property Group, także spodziewa się w najbliższych miesiącach poprawy zdolności kredytowej klientów i wzrostu wyników sprzedaży mieszkań. Osoby, które w zeszłym roku zostały wypchnięte z rynku, w tym roku mogą już mieszkanie kupić.

Zdaniem Ewy Palus, motywacją do zakupu są m.in. wciąż horrendalne stawki najmu. Szczególnie dużym zainteresowaniem cieszą się i będą się cieszyły mieszkania gotowe lub te z bliskim terminem ukończenia. Będą je kupować także inwestorzy i uchodźcy z Ukrainy. Wśród uciekających przed wojną są bardzo dobrze wykształceni ludzie z dużym budżetem na zakup mieszkania.

– Na rynek mieszkań już powrócił optymizm. Można się spodziewać stopniowej odbudowy oferty deweloperskiej – uważa przedstawicielka RedNet Property Group.

Projekty na półce

Ewa Palus przypomina, że w 2022 r., szczególnie w drugiej połowie, deweloperzy znacznie ograniczyli skalę inwestycji. Pojawiało się więcej obiektów o podwyższonym standardzie kosztem inwestycji z segmentu popularnego, najbardziej wrażliwego na wzrost kosztów budowy czy zmianę zdolności kredytowej potencjalnych nabywców. Na półkach deweloperów czeka wiele projektów, które w najbliższych miesiącach mogą trafić na rynek.

– Można się spodziewać także tańszych inwestycji w mniej popularnych i atrakcyjnych lokalizacjach. Niższe ceny sprawią, że mieszkania te będą bardziej dostępne – twierdzi Ewa Palus.

Również według Jarosława Jędrzyńskiego bliska perspektywa tanich kredytów (mają być do wzięcia już od lipca) powinna spowodować wzrost liczby inwestycji w popularnym standardzie.

– Z danych naszego portalu wynika, że w maju średnia cena mkw. mieszkań w ofercie deweloperów wzrosła tylko w Warszawie i Krakowie – mówi Jarosław Jędrzyński. – W tych miastach deweloperzy wciąż stawiają na zamożniejszych klientów. W pozostałych dużych miastach ceny utrzymały się na poziomie z poprzedniego miesiąca. To efekt zwiększenia oferty mieszkań z segmentu popularnego z tradycyjną dominacją niewielkich lokali dwu- i trzypokojowych.

Jak dodaje ekspert, najwyraźniej podaż jest dopasowywana do oczekiwanego popytu, jaki może powstać po wprowadzeniu programu dopłat do kredytów.

– Oczekiwania, że program w sposób radykalny wpłynie na sprzedaż na rynku pierwotnym, raczej nie potwierdzą się w praktyce – przewiduje Jarosław Jędrzyński.

Na zmiany w strukturze cen oferowanych nieruchomości zwraca uwagę Katarzyna Kuniewicz. Pokazują je cykliczne badania Otodom Analytics.

– W ciągu miesiąca w największych miastach nadal do oferty trafia mniej mieszkań niż jest kupowanych, ale przeciętne ceny w maju były niższe niż wcześniej – mówi analityczka. – To wyraźny znak, że deweloperzy próbują przygotować się na powrót klientów, którym zakup mieszkania umożliwi kredyt na 2 proc.

Zachęta do inwestycji

Zdaniem Katarzyny Kuniewicz błędem byłoby jednak zakładać, że w związku z rządowym programem ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów spadną. Koszty budowy i ceny działek przestały wprawdzie dynamicznie rosnąć, ale nadal utrzymują się na wyraźnie wyższym poziomie niż przed pandemią.

– Jeżeli w najbliższych miesiącach będziemy obserwować zmianę czy stabilizację średnich cen mieszkań, będzie to raczej efekt zmiany struktury oferowanych lokali niż spadku kosztów budowy lub obniżek proponowanych przez deweloperów – zaznacza Katarzyna Kuniewicz.

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, pytany o wpływ inflacji na ten rynek, mówi, że może on być „różnoraki”. Spadek inflacji często idzie w parze z obniżeniem stóp procentowych przez bank centralny, co może prowadzić do obniżenia kosztu kredytów. A to z kolei może zachęcić więcej osób do zaciągania kredytów hipotecznych i inwestowania w nieruchomości. Większa dostępność tanich kredytów z pewnością może ożywić popyt.

Spadek inflacji może również sprzyjać wzrostowi zaufania konsumentów do gospodarki, co też może zachęcać ich do inwestycji w mieszkania.

– Gdy inflacja spada, część inwestorów może przenosić oszczędności z innych miejsc na rynek nieruchomości, uznając, że jest to bezpieczny i stabilny sposób lokowania kapitału – mówi Tomasz Błeszyński. – Zwiększenie popytu na nieruchomości może prowadzić do wzrostu ich cen.

Ale może być i tak, że spadek inflacji w dłuższej perspektywie przyczyni się do spowolnienia wzrostu cen nieruchomości.

– Jeśli inflacja maleje, to oznacza, że ogólny wzrost cen dóbr i usług jest bardziej umiarkowany. W konsekwencji wzrost cen nieruchomości może zwolnić lub się ustabilizować – wyjaśnia ekspert. – A jeśli tempo wzrostu cen nieruchomości zwalnia, rynek staje się bardziej przystępny dla kupujących.

Inne aktywa

Tomasz Błeszyński zwraca też uwagę na zyski z inwestycji w nieruchomości. Wzrost stóp procentowych powoduje, że oczekiwana jest wyższa stopa zwrotu z inwestycji. Natomiast spadek inflacji może się przyczynić do zmniejszenia stopy zwrotu. Osoby traktujące zakup mieszkania jako lokatę kapitału mogą mieć mniejsze zyski z najmu lub wzrostu wartości nieruchomości.

Jak zauważa Tomasz Błeszyński, spadek inflacji może też sprawić, że inne klasy aktywów staną się bardziej atrakcyjne niż nieruchomości. Inwestorzy mogą więc przenieść środki na inne rynki oferujące lepsze możliwości, np. na giełdę lub rynek surowców. To może prowadzić do zmniejszenia popytu na nieruchomości i potencjalnie wpływać na ceny.

Scenariusze mogą być więc różne. – Rynek nieruchomości jest złożony. Sytuacja zależy od wielu czynników, takich jak podaż, stan gospodarki, polityka rządu, lokalne trendy demograficzne – tłumaczy Tomasz Błeszyński. – Wpływ spadku inflacji na ten rynek może zależeć również od regionu kraju oraz od specyficznych lokalnych warunków.