Sprzedaż mieszkania w kilka godzin? To możliwe

Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse, podaje, że w Warszawie sprzedaż mieszkania z rynku wtórnego zajmuje średnio 159 dni, a w innych dużych miastach - 124 dni (dane za I kwartał). To o miesiąc dłużej niż w analogicznym okresie 2022 r. - 126 dni to średni czas sprzedaży lokali poza największymi miastami. Jeszcze rok temu było to średnio 80 dni – mówi Marcin Jańczuk. – Wyraźnie widać, że najdłużej sprzedają się duże, ponad 70-metrowe lokale wybudowane w starszych technologiach. Czasem problemem jest niedostosowanie ceny ofertowej do warunków rynkowych. Jest to o tyle niebezpieczne, że oferta jest wtedy odrzucana bez analizy pozostałych parametrów – przestrzega.

Rekordowe transakcje

Marcin Jańczuk podaje przykłady mieszkań długo czekających na chętnego. - Prawie dwa lata sprzedawało się 68-metrowe mieszkanie w budynku z wielkiej płyty z lat 80. na warszawskim Bemowie. Wystawiono je za 649 tys. zł, a sprzedano dopiero po znacznej obniżce do 570 tys. zł – opowiada. - Długo, bo 13 miesięcy, czekało na kupca 85-metrowe mieszkanie w przedwojennej kamienicy w Toruniu. Cena ofertowa to 560 tys. zł. Lokal znalazł nabywcę po obniżce do 510 tys. zł.

Nie brakuje jednak i błyskawicznych transakcji. Jak mówi Marcin Jańczuk, zazwyczaj dotyczą  one niedużych metraży, do 40 mkw. – Jeśli takie mieszkanie wymaga remontu, co znajduje odbicie w cenie, to nabywca może się znaleźć się w kilka dni – zwraca uwagę ekspert Metrohouse. – 47-metrowy wielkopłytowy lokal w Lublinie sprzedano w kilka dni za cenę ofertową 398 tys. zł. W Śródmieściu Łodzi sprzedaż mieszkania o powierzchni 42 mkw. w przedwojennej kamienicy zajęła zaledwie trzy dni. Cena to 340 tys. zł.

Czasem mieszkania są wycofywane ze sprzedaży. – Nie jest to jednak jakaś wyraźna tendencja – zastrzega Marcin Jańczuk. - Spada za to tempo wchodzenia na rynek nowych ofert. Jest prosta zasada. Kto nie musi sprzedawać, wstrzymuje się z publikacją oferty. Być może klienci, zachęceni wzrostami cen, liczą na to, że będą one nadal rosły, tym bardziej że grono kupujących powiększy się o grupę beneficjentów programu rządowych dopłat do kredytów.

W Bolesławcu i okolicach, jak mówi Erwina Król, kierownik oddziału Północ Nieruchomości Bolesławiec, w kilka tygodni sprzedają się mieszkania tańsze, w cenie do ok. 300 tys. zł. Ceny mkw. lokali w Bolesławcu wahają się od 5,3 do 7,8 tys. zł. – Im większa powierzchnia, tym cena metra mieszkania niższa – przypomina Erwina Król. Mieszkania poza Bolesławcem są wyceniane na 3 – 4,4 tys. zł za mkw.

Erwina Król mówi o rosnącym zainteresowaniu dwupokojowymi mieszkaniami z rynku wtórnego, których powierzchnia nie przekracza 37 mkw. - Kilka transakcji udało się nam przeprowadzić w zaledwie kilka dni – mówi. To np. 30,1-metrowe kawalerki w Bolesławcu, w których można od razu zamieszkać, sprzedane za 7,8 tys. i niespełna 7,5 tys. zł za mkw.

W centrum miasta sprzedano dwupokojowy 34,6-metrowy lokal za niecałe 6,1 tys. zł za mkw. A dwa pokoje (37 mkw.) blisko centrum Bolesławca znalazły nabywcę za ponad 7,1 tys. za mkw. - Mamy też na koncie transakcję, która dokonała się w iście rekordowym tempie, bo dosłownie w kilka godzin – opowiada pośredniczka z agencji Północ Nieruchomości. – To 63,1-metrowe, gustownie urządzone trzypokojowe mieszkanie w Bolesławcu. Sprzedało się za 6,4 tys. zł za mkw. To perełka, która znalazła nabywców natychmiast, mimo że cena całkowita przekraczała 400 tys. zł. Transakcja zadziwiła nas wszystkich, telefony się urywały, doszło nawet do licytacji pomiędzy kupującymi.

Transakcja była nietypowa, bo jak zauważa pośredniczka, droższe lokale, których cena całkowita przekracza 400 tys. zł, „stoją" na rynku od pięciu nawet do ośmiu miesięcy. – To efekt trudności w uzyskiwaniu kredytów hipotecznych i niechęci klientów wynikającej z niepewności co do przyszłego poziomu oprocentowania kredytów – wyjaśnia Erwina Król. Kupujący boją się zadłużać na duże kwoty.

- Najdłużej czekają na nabywców ponad 70-metrowe lokale w cenach powyżej 400 tys. zł, lokale o niskim standardzie wykończenia, lokale o przeszacowanej cenie, a także mieszkania w kamienicach wymagających remontu oraz lokale o wysokich kosztach utrzymania – wymienia pośredniczka z agencji Północ Nieruchomości. – Dziś, kiedy obowiązują certyfikaty energetyczne, ma to dla klientów jeszcze większe znaczenie – podkreśla.

Dodaje, że na nabywcę długo czekał np. dwupokojowy lokal w kamienicy w centrum miasta. Mieszkanie na trzeciej kondygnacji, ogrzewane elektrycznie, wymagało remontu. Sprzedano je za 5045 zł za mkw. – Oferta widniała u nas siedem miesięcy – mówi Erwina Król.

W rejonie Bytomia, jak wskazują Ewa Droś i Robert Dejnek z oddziału Północ Nieruchomości Radzionków, średni czas sprzedaży mieszkań na początku roku to ok. pięć – siedem miesięcy. – Pod koniec kwartału odnotowaliśmy delikatne odbicie. Stabilizacja stóp procentowych i wyhamowanie inflacji przełożyły się na zwiększone zainteresowanie mieszkaniami, co wpływa na skrócenie czasu sprzedaży - od miesiąca do trzech miesięcy – mówią pośrednicy.

Dodają, że zdecydowanie najtrudniej sprzedają się stosunkowo duże lokale, o powierzchni od 60 do 95 mkw.,położone na ostatnich kondygnacjach, drogie w utrzymaniu. - Długo sprzedają się także mieszkania wymagające gruntownych remontów. Klienci obawiają się, że niewłaściwie oszacują konieczne na remont nakłady – tłumaczą pośrednicy.- Przykładem takiej długo sprzedawanej nieruchomości jest 63-metrowe, trzypokojowe mieszkanie na czwartym piętrze czteropiętrowej kamienicy w topowej dzielnicy Bytomia. Pomimo dobrej lokalizacji, atrakcyjnej ceny, znalezienie nabywcy na ten lokal do remontu zajęło osiem miesięcy – mówią Ewa Droś i Robert Dejnek.

Podkreślają, że „ofertami hot" są kawalerki i mieszkania dwupokojowe, najlepiej po generalnym remoncie, niewymagające żadnych nakładów finansowych . - Przykładem takiej błyskawicznej transakcji była sprzedaż dwupokojowego, wyremontowanego mieszkania o powierzchni 46 mkw., na pierwszym piętrze niskiego bloku w popularnej dzielnicy Bytomia. Lokal znalazł nabywcę w ciągu kilku godzin od wystawienia oferty – mówią eksperci agencji Północ Nieruchomości.

Króluje gotówka

- Gotówka cały czas króluje na rynku. Klienci kredytowi zdają się być pod presją klientów gotówkowych, którzy mogą wygrywać w negocjacjach choćby możliwością szybkiego sfinalizowania zakupu – mówi Marcin Jańczuk. - Nie przeceniałbym roli klientów, którzy będą się wspierać się tanim kredytem. To zaledwie 30-40 tys. osób w skali roku. Oczywiście, zwłaszcza na początkowym etapie programu, mogą oni odgrywać dużą rolę, ale popyt znacznie bardziej ożywiłyby obniżki stóp procentowych – podkreśla ekspert.

Erwina Król ocenia, że kupujący, którzy mają szansę na preferencyjny kredyt, będą czekać na program dopłat. - Klienci z gotówką nie powinni, przynajmniej na razie, odczuwać większego zagrożenia – ocenia. Dodaje, że właściciele mieszkań nie rezygnują ze sprzedaży z myślą o ponownym wystawieniu lokali, gdy tanie kredyty popłyną na rynek. Ale, jak mówi pośredniczka, sprzedający zaczynają mieć wyższe oczekiwania co do cen ofertowych. – Pośrednikom jest trudniej pozyskać mieszkanie do sprzedaży, jednak, analizując tegoroczne transakcje, można wysunąć wniosek, że rynek powoli się rozbudza, sprzedaż rośnie - podkreśla Erwina Król.