W halach nie gorąco, ale ciągle ciepło

Polski rynek magazynów w 2022 r., mimo zawirowań, trudniejszej sytuacji gospodarczej i geopolitycznej, utrzymał swoją dynamikę po stronie popytu i podaży – mówi Anna Głowacz, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w firmie doradczej Axi Immo. – Wynajęte 6,69 mln mkw. powierzchni logistycznej i przemysłowej korespondowało z dużą aktywnością deweloperów, którzy w ub.r. dostarczyli rekordowe 4,4 mln mkw. Popyt brutto był nieznacznie mniejszy, bo o 9 proc., niż w rekordowym 2021 r. Więcej, o 20 proc., obniżył się popyt netto uwzględniający nowe umowy i ekspansje, przy czym w 27,3 proc. klienci zdecydowali się na odnowienie kontraktów. Rynek jak zwykle napędzali logistycy, sieci handlowe i klienci produkcyjni – dodaje.

Łańcuchy dostaw

Damian Kołata, partner, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych i e-commerce w CEE w firmie Cushman & Wakefield, zwraca uwagę na ostatnie dane mówiące o możliwym osłabieniu dynamiki rozwoju rynku. Sygnalizuje je spadek rozpoczętych w drugiej połowie 2022 r. inwestycji deweloperskich.

– Wojna w Ukrainie i związane z nią, nawet teoretyczne, ryzyko, które biorą pod uwagę w swoich analizach fundusze, wysoka inflacja oraz stopy procentowe w połączeniu z kryzysem energetycznym, wywołują na rynku dużą niepewność, osłabienie wydatków konsumpcyjnych i ogólny wzrost kosztów działalności gospodarczej – wyjaśnia. – W takich warunkach dynamika inwestycji, także na bardzo odpornym jak do tej pory rynku magazynowym, nie może utrzymać rekordowego tempa rozwoju w najbliższym czasie – ocenia.

Ekspert C&W zauważa jednocześnie pozytywne sygnały, które mogą zapobiec głębszemu spowolnieniu rynku.

– To m.in. spodziewany spadek presji inflacyjnej i coraz mniejszy pesymizm firm z sektora wytwórczego, co potwierdzają ostatnie dane dotyczące wzrostu wskaźnika PMI – mówi. – Jest to zbieżne z naszymi obserwacjami. Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe i produkcyjne zgłaszają coraz częściej firmy z sektora przemysłowego, w tym branże motoryzacyjna i AGD. Są wśród nich i krajowe przedsiębiorstwa, i międzynarodowe koncerny, które dążą do większej regionalizacji sieci produkcyjnej i logistycznej na świecie, chcąc ograniczać ryzyko zerwanych łańcuchów dostaw oraz wzrostów kosztów transportu.

Dyrektor Kołata mówi też o segmencie e-commerce, który notuje dwucyfrowe wzrosty.

– Choć faktycznie, już nie tak imponujące jak w czasie pandemii. Prognozy zarówno dla europejskiego, jak i polskiego rynku handlu elektronicznego są jednak bardzo dobre, a Polska od wielu lat pełni rolę międzynarodowego hubu dla Europy Zachodniej, o czym świadczą inwestycje Amazona, Zalando czy Shein, a także liczne najmy operatorów logistycznych, którzy specjalizują się w branży e-commerce, jak chociażby Fiege, DHL Supply Chain czy Rhenus Logistics – wskazuje.

Anna Głowacz zauważa, że w 2022 r. odnotowano pierwszy od dekady wzrost wyjściowych czynszów.

– Średnie stawki ofertowe w większości regionów wzrosły o ok. 20–30 proc. w zależności od lokalizacji, ale podobnie było w całej Europie – zauważa. – Najemcy musieli się też liczyć z podwyżką opłat eksploatacyjnych, które wynikały z podniesienia płacy minimalnej i wzrostu kosztów mediów. W kolejnych kwartałach wyjściowe stawki najmu magazynów powinny się ustabilizować na nowym wyższym poziomie 4,0–4,5 euro za mkw. Najdroższą lokalizacją pozostaje Warszawa miasto z czynszami sięgającymi nawet 7 euro za mkw.

Damian Kołata dopowiada, że stawki najmu w Polsce są jednymi z najniższych w Europie. Za magazynową inwestycją przemawiają także wydatki operacyjne podczas użytkowania powierzchni (np. koszty mediów i pracy).

– Gdy skalkulujemy koszt otwarcia operacji w magazynie o powierzchni 10 tys. mkw., gdzie pracę znajdzie 50 pracowników, a zużycie energii wyniesie 480 MWh rocznie, to będzie on o 34 proc. niższy niż w Czechach i o 62 proc. niższy niż w Niemczech – wskazuje. – Koszty wynajmu ustabilizowały się w I kwartale. Nasze prognozy nie przewidują, aby miały znacząco rosnąć w kolejnych miesiącach. Mają na to wpływ m.in. malejące koszty budowy i stabilne ceny gruntów.