Budować mieszkania czy czekać

Atal widzi sens w uruchamianiu nowych inwestycji mieszkaniowych, nawet gdyby oznaczało to tworzenie pewnego zapasu, z kolei spółka Lokum Deweloper postanowiła w 2023 r. nie startować z żadnym projektem i poprzestać na upłynnianiu oferty – to dwa skrajne podejścia spółek giełdowych do działania w trakcie spowolnienia.

Deweloperskie inwestycje straciły cechę „samofinansowania się” kosztów budowy: niższy popyt to mniejszy strumień pieniędzy od klientów i konieczność angażowania własnych środków lub pociągnięcia kredytów, co jest obciążeniem w dobie wysokich stawek WIBOR i wydłużonego czasu potrzebnego na sprzedaż wszystkich lokali (doliczmy pieniądze zamrożone w ziemi). Na szerokim rynku cięcie inwestycji postępuje.

Poważne konsekwencje

Według Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) 2023 r. przyniesie dalsze mocne zmniejszanie aktywności. Jak wskazuje Patryk Kozierkiewicz, ekspert PZFD, w 2022 r. liczba mieszkań w uruchomionych projektach skurczyła się – według danych GUS – o ponad 30 proc., ze 166 tys. do ok. 116 tys. W tym roku oczekiwana jest podobna lub nawet jeszcze mocniejsza redukcja, do 70–80 tys. lokali. Z ankiety przeprowadzonej przez PZFD wśród części członków wynika, że niemal wszyscy respondenci przykręcą kurek, 48 proc. z nich o ponad połowę.

– Decyzja o wstrzymaniu nowych projektów jest naturalną odpowiedzią inwestorów na obniżone zainteresowanie kupujących. Uruchamianie nowych inwestycji w obliczu niskiego zainteresowania nabywców, wzrostu kosztów materiałów budowlanych i robocizny, trudności w pozyskiwaniu finansowania oraz ewentualnych wysokich kosztów obsługi długu jest po prostu zbyt ryzykowne – mówi Kozierkiewicz.

Według PZFD deweloperzy będą odwlekać projekty z segmentu popularnego, najmocniej dotkniętego zapaścią na rynku hipotek, koncentrując się na ofercie skrojonej pod nabywców gotówkowych i inwestorów, czyli mieszkaniach w bardzo dobrych lokalizacjach, droższych, atrakcyjnych dla najemców.

PZFD wskazuje, że dalsze radykalne ograniczenie inwestycji mieszkaniowych odbije się na wielu branżach, jak wykonawstwo, wykończeniówka, produkcja materiałów budowlanych, sprzętu AGD, jak pośrednicy kredytowi, agenci nieruchomości itd.

Złoty środek

– Nowa podaż na rynku mieszkaniowym uzależniona jest od tego, co dzieje się ze sprzedażą. Jeszcze w poprzednim kwartale, z uwagi na serie szoków na rynku, założenia dotyczące przyszłości były wyjątkowo pesymistyczne. Nie powinno zatem dziwić podejście części deweloperów polegające na wstrzymaniu nowych projektów lub wolniejszego tempa wprowadzania kolejnych faz. Deweloperzy uważnie obserwują rynek, starając się dostosowywać podaż do zmieniających się warunków – komentuje Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL. – Dziś na nowo aktualizujemy perspektywy na lata 2023–2024, biorąc pod uwagę zarówno lepszą sprzedaż mieszkań w IV kwartale wobec bardzo słabego III kwartału, jak i prawdopodobne uruchomienie nowego programu mieszkaniowego polegającego na dotowaniu kredytów. Do tych pozytywnych aspektów należałoby dodać także możliwą zmianę wymaganej przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) zasady liczenia zdolności kredytowej dla kredytów komercyjnych o okresowo stałej stopie oraz lekki spadek oprocentowania tego typu produktu. Kolejnym czynnikiem, który należy brać pod uwagę w scenariuszu optymistycznym, jest łagodna jak na razie zima wpływająca na niższe ceny paliw i energii – dodaje.

Ekspertka zaznacza, że strategia dotycząca budowania na zapas oznacza zainwestowanie własnego kapitału lub pożyczkę w banku. Kluczowe jest pytanie, czy przyszłe ceny sprzedaży zrekompensują poniesione koszty finansowania.

– To, czy firma zdecyduje się budować na zapas, zależy od prognozy sprzedaży i cen nie tylko dla rynku jako całości, ale przede wszystkim dla konkretnego miejsca i konkretnego produktu. To z kolei zależy od posiadanego portfela gruntów i od planów bezpośrednich konkurentów. W praktyce prawdopodobnie większość firm wybierze wariant pośredni: zainwestuje trochę własnych nadwyżek, środków z obligacji i skorzysta z kredytów, ale będzie ostrożna, dopóki wyniki sprzedaży i zmiany regulacyjne nie zaczną wyraźniej sygnalizować poprawy koniunktury – mówi Gawrońska.

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, wskazuje, że dane GUS mówią o dużym zapasie gruntów z pozwoleniami na budowę.

– Deweloperzy mogą więc swobodnie kształtować wielkość nowej podaży, zgodnie z własną oceną sytuacji rynkowej i segmentem, w którym działają. Niektórzy przyjmują skrajne podejścia, jednak jak każda skrajność, wiążą się one ze zwiększonym ryzykiem. Tymczasem liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto, wykazują spadki o kilkadziesiąt procent w porównaniu z poprzednim rokiem, ale są dalekie od zera. Można zatem wnioskować, że większość deweloperów wybiera drogę środka: znacząco ograniczają nowe projekty i koncentrują się na tych, które uważają za najlepiej dostosowane do bieżącej sytuacji – mówi Mikulska. – Deweloperzy uważnie śledzą również zapowiedzi programu Pierwsze Mieszkanie. Jeżeli rzeczywiście zacząłby obowiązywać od lipca br., na rynku może pojawić się nowe grono nabywców mieszkań. Część deweloperów już zapowiada, że planuje zaproponować ofertę skierowaną właśnie do tych osób. Inni deweloperzy ogłaszają, że będą starali się budować na dobrze skomunikowanych obrzeżach miast, by pobudzić popyt osób, dla których cena decyduje o możliwości zakupu. Jednak dopóki w otoczeniu rynku nie pojawią się istotne zmiany, np. spadek stóp procentowych, zmiany w rekomendacji KNF, przed nami okres ograniczonego popytu i odpowiadającej mu umiarkowanej podaży – dodaje. Zdaniem ekspertki część deweloperów będzie współpracować z nabywcami instytucjonalnymi, funduszami PRS, ale nie zrekompensuje to w pełni spadku sprzedaży mieszkań klientom indywidualnym.